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易宪容:新五条透露的房地产调控走向

http://www.591hx.com 2011年07月20日 15:05:00 华讯财经

  新五条的内容与年初出台的新国八条增加的内容不多,只在新国八条的基础上,在房价控制目标制、保障性住房建设、住房限购等政策、土地供应政策及住房租赁市场政策有进一步的强调。不过,新五条的出台也透露出政府房地产政策的新资讯。

  显示调控方向和决心不变

  首先,从2010年国十条开始,政府出台了一系列房地产宏观调控政策,希望通过这些政策遏制房地产投机炒作,挤出房地产泡沫,让住房的价格回归理性。可以说,这些房地产政策是起到一定的作用,特别是今年以来住房按揭信贷政策全面收紧,更是对住房投机炒作致命的打击。但是,由于政府的房地产政策目标与房地产政策意图存在严重的冲突,即政府希望通过政策的调整让住房市场回归居住功能,同时住房作为经济增长的宏观调控工具不弱化,因此,房地产宏观调控后的效果与房地产政策目标相差很远,房地产市场主体(地方政府、房地产企业、住房投机炒作者等)为了保护其既得利益,往往会采取与房地产政策目标南辕北辙的行动。而且一旦经济形势有风吹草动,这些房地产利益主体往往就会通过舆论工具要求房地产政策放松。比如,在当前经济形势存在很多不确定及经济增长有放缓迹象的情况下,这些房地产主体又开始放言要求房地产政策松绑,又要求房地产政策如2003年及2008年那样的大逆转。因此,新五条的出台尽管增加的内容不多,但却向房地产市场明确表示,2010年以来的内地房地产政策不会放松,反之这些政策会进一步落实及细化,政府调控的方向及决心不会改变。

  其次,新五条要求把住房限购政策扩展到最近房价上涨过快的二三线城市。这条政策有人解读为新五条房地产政策的进一步收紧。但是,我的理解与此不同。因为,还是在年初新国八条出台时,政府把住房限制政策作为一项重要的房地产政策推行时,我就撰文指出,政府希望用更多的行政干预来遏制住房的不合理需求或住房投机炒作,不仅成本高,而且起到的作用也十分有限。而且,住房限制令也发出了一个明确的信号:购买住房一本万利,如果投机炒作者能够突破限购令购买更多的住房,那么就很容易暴富。试想,一二线的居民能够通过购买更多的住房一本万利,那么对那些还没有推行限购令的城市,购买住房不是很好的赚钱机会吗?

  其实,今年以来,二三线城市住房价格还在上涨,并非是一线城市的住房投机炒作者把市场转移到二三线城市,而是二三线城市居民受限购令启示也开始炒作当地住房了。尽管新五条要求把住房限制政策推广到二三线城市,对这些城市住房不合理需求有所限制,但是当我们房地产一年的效用期都达不到时,只能说明这些政策是如何短视。同时,也说明了中国房地产泡沫已经真正地向全国蔓延了。

  房地产市场预期未变

  第三,当前内地房地产调控为何会如此艰难?最为重要的是,政府的房地产政策工具取向一直没有改变。可以说,从2010年以来,政府看到房地产泡沫的危害及风险,也认识到房地产投机炒作对房地产市场及中国经济的危害,但是房地产政策的工具性不变,即从2003年以来,房地产业一直成了政府增长的重要工具,或可说是中国经济"房地产化".现时,房地产市场调整不是要挤出房地产泡沫、打击房地产投机炒作,而是要稳定房价;房地产市场调整不是要让飙升10年上涨近10倍的房价回归理性,而是要让房价增长放缓来保证GDP增长不下降;增加保障性住房的建设不是为了城市弱势居民解决最为基本的住房问题,即保护他们的基本居住权,而是不少地方政府把保障性住房变为掌权者的福利。由于政府房地产政策的目的性与工具性严重,房价要回归理性,挤出房地产泡沫,当然是不容易的。

  第四,由于当前房地产市场调整政策工具性取向没有改变,从而新的住房政策对不合理的住房投机需求打击只是限制新进入者,而不对已经进入投机炒作者进行不同的限制与打击。可以说,对住房投机炒作者的差异化政策,尽管对新进入者的全面信贷限制,在一定程度减弱内地住房投机炒作的需求,但是它并没有改变房地产市场的赚钱效应及市场预期。如果说房地产市场的赚钱效应不变,人们持有住房就能够赚钱,那么住房投机炒作者总是会突破现在各种房地产行政政策限制进入市场的。同时,由于持有住房就能够赚钱及住房持有成本低,那么早进入的住房投机炒作者就会千方百计把已持有的住房捂得紧紧的,越来越不进入市场。这样不仅使得各地住房空置率(不是房地产开发商手上的空置率,而是购买住房者手上的空置率)会越来越高。我最近到了不少二三线城市,住房的空置率高得惊人。有些小区已经入住近六七年了,入住率不及一半。这种情况不仅是社会资源的严重浪费,也是住房市场预期难以改变的根本所在。

  总之,新五条反映政府对房地产调控的方向与决心,不希望内地房地产泡沫导致中国的经济危机,但是房地产政策的频繁出台,却说明政策的远见性不够。如果一项政策连一年内发生的事情都无法预见到并引导,那么中长期的政策更是会令人质疑。

  新五条出台也说明了当前房地产市场问题的严峻性,房价不调整,房地产泡沫不挤出,中国的金融体系风险、地方政府融资平台的风险及通货膨胀高企的压力就不可能化解。而就今年以来房地产政策的效果来看,房地产市场的预期并没有多少改变,而在一个住房投机炒作盛行的市场,如果市场预期不改变,那么房地产市场要得到真正调整是不可能的。下半年房地产可能仍然会保持今年以来的态势,要想有重大的改变并非易事。不过,房地产泡沫破灭只是时间问题,拖延的时间越长,整个中国经济面临的风险就越大。



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