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叶檀:房价两极分化 根本在财税改革

http://www.591hx.com 2011年07月20日 14:55:18 华讯财经

叶檀:二三线城市房价两极分化 根本在财税改革

  据中国之声《新闻纵横》报道,国家统计局昨天(18日)发布了70个大中城市6月新建商品住宅和二手住宅价格情况。站在上、下半年分水岭的位置上,6月一线城市的房价出现明显放缓趋势,这是否意味着调控政策效果已经显现?又将给市场带来怎样的变化信号?

  北京购房者选择继续观望

  根据最新发布的数据,北京市6月份新建商品住宅价格涨幅大大缩窄,仅为0.1%,受贷款、利率等因素影响,大多数购房者选择了继续观望。

  购房者:北京限购政策出台时间不是特别久,目前来看和我心理的预期还有一定的差距,我可能会再等一等。

  今年6月,北京全市有签约的商品住房项目为162个,其中下降或持平的项目占总量的98%,主要为大户型的中档项目,而像北京大兴中建港湾嘉园[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]中的主要房源,面积在90平米的两居室,大部分是卖给百姓自用,近期价格非但没有下降,反而有所上升。

  中介:现在1.8万基本上是一个成本价,因为现在是面对一个刚需,基本上大家都是婚房的概念比较多一点。

  二手房方面,今年上半年北京二手房交易量价齐跌,其中,交易量比去年同期下降三成,而根据最新发布的数据,6月北京市二手房价格下降了0.1个百分点。记者在北京西南二环菜户营的美家置地中介门店看到,销售人员围坐在门店门口,基本没有生意。

  销售:这一块有六个房产公司,可能成交量不到三套到四套,每个店能有一套就算不错了,上个月每个店还能成交两三套。所以报价比较虚高,成交价比较低。

  一线城市房价涨幅放缓

  来自一线楼市的另一个风向标杭州,六月的数据显示,新建住房、新建商品房以及二手房的价格指数都和五月持平。专家分析,在经历一番严厉政策的调控后,杭州楼市进入一个相对稳定的时期。财富置业杭州湖墅门店经理严正松告诉记者,价格优惠是非常明显的。

  严正松:以前比如说是98折多少折啊,现在是存多少抵多少啊,存两万抵五万啊,广告价格是一样的,实际成交价格降了。

  中原地产市场研究部总监张大伟分析,一线城市中,以北京、上海、广州和深圳为代表的限购执行较好的城市涨幅明显放缓,调控效果已经显现。

  张大伟:京沪广深这四个城市同比涨幅,就是新建商品住宅的平均涨幅只有3.85%,而已经明确限购的39个城市平均涨幅在6月份同比涨幅是4.23%,而非限购的31个城市的平均涨幅是4.66%.

  二三线城市房价现两级分化

  伴随着一线城市价格的松动,二三线城市房价却出现两级分化的趋势。国务院7月12号再次吹响楼市从紧政策的号角,直指二三线城市。那么,六月二三线楼市变化是否印证了国务院政策的指向呢?这是否会带来二三线城市房价的深度调整?

  在6月涨幅排行榜中,新建商品住宅价格上涨同比超过5%的城市还有29个,虽然这个数据相比5月与4月有明显下降,但更值得关注的是,这29个城市全都是二三线城市中还未实行限购令或限购令政策执行不到位的城市,而且有些城市更是在本轮涨价中一路领先,像乌鲁木齐,同比涨幅达到9.3%,南昌和兰州则达到了8.4%.这样就使楼市价格在二三线城市中,出现向不同方向发展的变化。

  南昌房价呈一路飘红之势

  在南昌工作的公司职员朱芳最近就非常纠结,她和男友到了谈婚论嫁的地步,可是连看了3个月楼盘,房价却是"月月见新高",期房、二手房都已经淘了一个遍。

  朱芳:网上也查了很多,中介也跑了很多次,但是还是没有找到,因为房价太高了,对我们而言还是有点负担不起。

  3月过后,南昌房价便呈现一路飘红之势。6月销售均价7884.44元/㎡,比3月份平均每平米上涨了600多元。不少新盘一推出便销售一空。二手房市场也迅速红火起来,一度萎缩的房屋中介市场乐开了花。

  中介:夏天来了是个旺季嘛,有些会有一定的上浮,这个是肯定的。

  专家分析,其中主要原因正是一线城市限购政策导致投资、投机者目标转移,进而带动二三线城市房价抬头。正因此,国家在本月公布了即将在二、三线城市大规模铺开限购令的消息。

  中国房地产研究会副会长陈国强:调控的持久化、常态化我觉得还是有很多合理性或者说必要性来支撑的。

  虽然现在国务院还未公布二、三线城市大规模铺开限购令的时间与范围,但专家们具有共识的是,现在非理性因素上涨较快的二、三线城市无疑会被首先放在限购令的祭坛之上,从而带动房价下半年出现较明显降温。

  中原地产市场研究部总监张大伟:最近上半年的成交量大概总的商品房成交量大概是4.4亿套,如果说全国性的限购蔓延到二三线城市的话,预计整体的市场有可能在下半年下调超过20%.

  秦皇岛销售经理:最近房价下跌不太可能

  虽然政策信号已经放出风声,但很多市场人士和购房者却并不看好房价下降的趋势。近期房价频频看涨的秦皇岛,一位姓张的销售经理直言不讳地说,最近房价下跌不太可能。

  张经理:因为这个商品房价格包括地价、建筑成本还有这个配套费用,其中地价是大头。现在开盘的房子都是前一段时间拿的地。如果地价降不下来,你让我们商品房价格往下降,这不太可能。

  山东临沂的市民李先生认为,限购令的出台如果没有全面的措施配套出台,有可能不仅不会抑制过高的房价,反而会促进房价上涨。

  李先生:你比如说限购令,限购令一房一价吧,我先涨价再打折,那不就促进了他上涨吗?

  资深地产评论员、民间房价指数小组核心成员王智中进一步指出,二、三线城市经济比较落后,越落后越依靠土地财政,这样更会给限购令的实施带来困难。

  王智中:他没有分享到前十年商品房市场化带来的好处,以前往往都是有钱人到更大的地方去买房。二三线城市好不容易有机会大量人来买房,推动房地产发展,所以它阻力一定会更大。

  叶檀:可用资本利得税方法

  那么,如何来推动二、三线城市限购令的实施?中国之声特约观察员叶檀表示,根本方法在于财税改革。

  叶檀:比如说可以用资本利得税的方法,投资者看到他的成本提高,就会知难而退,这样的方法是比较公平的,因为在全国都可以实行,而不至于出现影响劳动力流动这样的后遗症。



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