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全国房地产开发投资增10.1%,增速进一步回落楼市将向何处去?

2018年09月14日 15:53:55 江瀚视野

  14日讯,1-8月份,全国房地产开发投资76519亿元,同比增长10.1%,增速比1-7月份回落0.1个百分点。1-8月份,商品房销售面积102474万平方米,同比增长4.0%,增速比1-7月份回落0.2个百分点。8月末,商品房待售面积53873万平方米,比7月末减少555万平方米。其中,住宅待售面积减少423万平方米,办公楼待售面积增加12万平方米,商业营业用房待售面积减少110万平方米。

  对于此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示:

  1、开发投资

  今年1-8月份全国房地产开发投资额同比增幅为10.1%,基本上表现了两个特征。第一是开发投资数据相对还是不错的,即位于两位数的水平。第二是有一定的增幅收窄趋势,不排除后续会回落到个位数水平。从这一轮开发投资的数据可以看出,虽然房地产市场管控力度大,但是受益于新开工等节奏加快的影响,开发投资表现还是好于预期的,这也利好今年下半年和明年上半年的补库存。

  2、新开工

  新开工数据表现不错,今年1-8月份新开工数据同比增幅为15.9%,这充分说明了当前市场的特征,即开发商正积极进行开发投资。这或有两个逻辑。第一是企业需要加快房屋销售和资金回笼,所以加快项目开工以符合预售条件是经营导向。第二是企业也面临闲置土地被查处的风险,所以近期会对部分闲置土地积极进行开发。

  

 

  3、竣工

  从今年1-8月份房屋竣工数据看,同比下跌了11.6%。这已经是连续9个月房屋竣工面积同比下跌的现象,充分说明了在供给端中,竣工指标表现是最糟糕的。类似数据也说明了一点,不排除很多企业更加注重预售前的新开工任务,而一旦预售,则从资金把控等角度会放缓开发节奏。从房住不炒等角度看,未来需要关注此类竣工数据持续为负的现象,尤其是要督促房企积极交付房屋。

  4、土地购置

  今年1-8月份房屋土地购置面积同比增幅为15.6%,这进一步印证了土地市场表现较好的态势,类似数据也会对房地产开发投资数据形成支撑作用。当然需要客观说,市场的印象和具体的数据似乎有点分歧,类似近期很多重点城市实际上土地流拍现象也很多。要解释这种分歧的现象,其实关键要看市场的结构。很多城市虽然流拍数量多,但成交量也还是大的,换而言之,主要是供地节奏在加快。近期很多城市依然会加快供地,预计资金充裕的开发商是有机会获取很多土地的。同时从拿地企业看,很多国有企业拿地的机会增加,尤其是租赁型用地项目。

  

 

  5、商品房销售

  今年1-8月份商品房销售面积同比增幅为4.0%。从此类增幅可以看出,房屋销售还是维持正增长态势,但是幅度没有进一步扩大,反而是有所收窄的。应该说近期房地产市场的秩序管控、部分三四线城市市场降温等,都可以对此类现象做出解释。不过从类似9月份部分城市数据看,其实表现还是不错的,很多城市推盘节奏加快也可以带来市场交易上升。从利空面来看,很多城市或面临一个尴尬,即符合购房资格的人越来越少了,尤其是首付比例大幅提高的城市。

  6、待售面积

  从待售面积数据看,今年8月底待售面积同比跌幅为13.6%。这条曲线走势和预期是一致的,即继续下跌,但下跌的速度是越来越放缓了。总体上说当前全国房地产市场依然有较为积极的表现,所以房源不断减少。类似房源的增加,预计到了今年第四季度会有所改善,尤其是在部分城市对于楼盘预售制度的调整的情况下。大体上说,类似待售面积数据说明当前供求关系正发生微妙变化,即从高库存不断进入到库存开始不足的情况。

  

 

  7、到位资金

  从到位资金数据看,今年1-8月份房企到位资金同比增长为6.9%。类似曲线表现是好于预期的。这或有两点内容。第一是部分房企或加快了销售节奏,适当进行降价,目的是为了回笼资金。第二是部分房企还是可以积极开拓各类融资渠道,所以资金面还是可以得到改善的。当然从具体的房企来看,很多企业当前还是很苦恼,尤其是资金回笼等问题。

  8、房价

  从今年1-8月份全国商品房均价来看,为8724元。观察今年各个月份的均价走势,可以看出,每个月均价都在提高,但是近期提高的速度是在放缓的。相比前面7个月的数据,今年前8月全国房价上涨了23元/平方米。总体上说,受市场调控等影响,全国房地产市场的价格表现还是比较低调的,或者说市场调控是积极有效的。


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