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房企凶猛

2018年09月07日 13:39:16 吴晓波频道

  土地垄断不仅是垄断,而且是迄今为止最大的垄断,是一种永久的垄断,是所有其他垄断形式之母。

  ——温斯顿·丘吉尔

  财报季刚过,今天来讲几家“凶猛”的房企。

  一家净利润以翻两番的速度增长,一家刚刚迎来百亿级的险资入股,还有一家顶别人五家。

  天津市有且只有一家世界500强企业,是地方国企——天津物产。

  它是天津市最大企业(按营收排名),依照《财富》杂志列出的数据,2017年该公司营业收入665.8亿美元,净利润1.2亿美元。

  但天津市最赚钱企业(按利润排名)另有其人,也就是本节的主角——融创中国。2017年年报显示,该公司营收658.7亿人民币,净利润116.6亿人民币。

  *2017年,融创中国总部从天津搬往北京,目前是双总部办公,但集团官网上的总部地址仍为天津。

  按照2017年美元兑人民币平均汇率6.75计算,天津物产的营收是融创的近7倍,而利润只有融创的十五分之一。

  

 

  2016年的时候还不是这样。

  那年,天津市最赚钱企业是渤海银行,而融创的营收排在全市第20名左右,利润排在前5名开外。(只计总部在天津的企业)

  要知道,在中国,如果某省最赚钱的企业是银行,这把交椅几乎是无法撼动的。因为这家银行影响着一省乃至全国的金融稳定,不允许出乱子,在此基础上,不管省内其他行业如何兴衰,银行总是不急不缓地向前发展。

  大到北京的工商银行、上海的交通银行,小到重庆的重庆农商行等等都是如此。

  唯有天津这座直辖市生了变数:融创异军突起,2016年净利润29.4亿,2017年净利润116.6亿,翻了两番,一举夺过利润冠军。

  看看增长曲线,童话故事都不敢这么写。

  

 

  你可能会问:等一下,融创不是2017年投资乐视亏大了吗?

  是啊,这才是最妖异的地方。

  按照董事长孙宏斌在2017年业绩发布会上的说法:对乐视我们去年(计)提了165.5亿(损失),你还怎么壮士(断臂)?脑袋都砍了。

  2017年,融创税前净利润153.6亿,若是没有乐视这一出,则是319.1亿,按照所得税占三成左右估算,净利润率将达到34%,甚至高于腾讯阿里等互联网企业。

  当然,“假如做对所有选择”是个不切实际的幻想。老孙自己也说:做生意是有输有赢的,不可能每件事都赢。十件事中,八件赢了,两件输了,这公司就很好了。

  

 

  那我们就来看看,融创做对了什么,以至于“砍了脑袋”都能利润翻两番。

  简单来说,融创做对了两件事,一是疯狂拿地,二是疯狂并购。请注意,这里“疯狂”形容的是增速,而不是心态。虽然外界认为融创尤其是孙宏斌确实疯狂,但管理层自认为决策还是很稳健的。

  其实两件事就是一件事,按孙宏斌的说法:房地产呢,买股权就是买(土地)项目。不过我们还是分开讲。

  先说疯狂拿地,最近五年,融创的土地储备增长情况如下:

  

 

  融创年报里写着,“2016年抓住市场机遇补充大量优质土地储备”“超过96%位于一线、二线及环一线城市”“2017年,在充足高质量土地储备的支持下,本集团持续加大推盘力度,合同销售金额同比增长约140.3%。”

  也就是说,2016年土地储备激增,奠定了融创2017年的业绩。依此逻辑,2017年土地储备再度激增,也预示着2018年的业绩。

  不过,两年之间尚有一点点差别。2017年土地市场偏热偏紧,公开市场买地不划算,于是融创更多在用另一种方式拿地。

  这就说到了第二件事,疯狂并购。

  

 

  其实“融创一直以收并购作为增加土(地)储(备)的主要模式”(执行董事汪孟德原话),只不过2017年其势尤烈,失败典型是上文提到的乐视,成功典型则是万达。

  去年7月,融创以438.4亿收购万达商业旗下14个文旅城91%的权益,年内得到其中13个(对价402.1亿)的控制权。

  这带来了什么呢?

  1.2017年,融创新增土地储备6764万平方米,而万达项目带来了5897万平米土地储备;(二者不是包含关系)

  2.2017年,融创交付物业总面积486.0万平米(对应销售收入597.5亿元),其中万达项目交付182.7万平米;

  3.融创“文旅业务收入及其他收入”(新增领域)从2016年的0.1亿增长至2017年的24.0亿,基本来自万达文旅城;

  根据2和3保守估计,融创去年营收658.7亿中,三分之一来自收购的万达文旅城项目。

  但这600多亿营收还要扣除500多亿销售成本,所以最后贡献的“小目标”也不算多,更大头的是下一项。

  4.评估13个文旅城,属于融创权益的资产净值为607.6亿,而收购的现金代价只有402.1亿,中间差出的205.5亿,计入此次收购的收益。

  也就是说,销售收入之外,融创在“其他开支及亏损”等科目里因为乐视损失了165.5亿,同时在“其他收入及收益”里因为万达增加了205.5亿。

  一年之前,签约之时,王健林曾说:“(此次交易)使融创财务报表合并的收入和利润大涨,预期两年左右,可以助力融创进入中国房地产企业收入前两名。”后半句话还不能确定,但前半句话确实不是虚言。

  

 

  或许后半句也不是虚言。

  2017年,融创合同销售金额跃居行业第4,仅次于碧桂园、万科和恒大,而2016年它还排在第7,2015年在第9。

  2017年,融创土地储备跃居行业第3,仅次于恒大和碧桂园,土地位置还普遍更好,而2016年它在第6,2015年在前10名开外。

  身处第二梯队的融创,正在向第一梯队急速迈进。

  挡在它面前的唯一一个问题,是现金流。15年前,同样是孙宏斌创办的天津房企,当顺驰叫板万科,宣称中长期做到全国第一时,王石曾经反驳:不可能这么快超过万科,是不是要注意控制风险?

  2006年,顺驰倒在了资金断流面前。如今,同样的配方,熟悉的味道,人们也对融创的现金流分外担心。毕竟,去年800亿的并购资金不是白来的,融创的负债总额一直在激增。

  

 

  但由于预收账款作为负债入账等原因,房企普遍资产负债率很高。2017年,万科的资产负债率是84%,恒大是86%,碧桂园是89%,这样看来,融创的90%也没有格外吓人。只是“800亿收购+翻倍增长+孙宏斌”显得比较可怕。

  今年3月底融创公布2017年年报之后,多家券商首次对融创股票给出“买入”评级,此前,他们的态度一直在“持有”“减持”“中性”“卖出”之间徘徊,理由主要是资金问题。至今,仍有人认为融创是强弩之末,理由也是资金问题。

  是券商看错了吗?是融创赌对了吗?奇迹上演了半场,还有下半场才能看出分晓。

  8月31日,融创中国公布2018年上半年业绩,营收增长215%,净利润又翻了近两番。孙宏斌现场吆喝:“建议我们的合作伙伴把土地卖给我们,拿钱去买我们的股票,这样收益更高。”

  从接下来一周的融创股价来看,市场并不买账。

  除了融创,还有很多房企突飞猛进。

  诞生于廊坊市固安县的华夏幸福,一直是“产业新城运营商”的代表,紧跟国家区域发展战略,深度参与PPP(政府和社会资本合作)项目建设和开发,宣称“国家提倡什么,我们就做什么,国家手指向哪里,我们就去那里布局”。

  也就是说,和其他房企不同,华夏幸福的核心客户是政府。

  2015年,该公司迎来了高光时刻。《京津冀协同发展规划纲要》发布,相关政策加速落地,而华夏幸福在京津冀区域受托开发面积已经超过2000平方公里,受益匪浅。当年,华夏幸福销售金额迈进了全国房企前十名的门槛。

  2017年,华夏幸福再次迎来了它的高光时刻。雄安新区横空出世,这支岁月静好的大蓝筹突然就成了雄安第一概念股,机遇与压力齐至。

  这样讲述显得华夏幸福是坐等天恩雨露,当然不是,馅饼是留给张好嘴的人的。

  

 

  按照中金公司的评价,该公司有三大优势:一、嗅觉敏锐,卡位精准;二、拥有全球最大的产业发展团队;三、成功案例和资源积累丰富。据此,中金公司甚至持续将华夏幸福作为A股地产板块首推标的。

  除了券商,险资同样看中这家公司。今年7月,平安资管豪掷137.7亿成为华夏幸福第二大股东。而华夏幸福则承诺,以2017年归母净利润为基数,在2018年、2019年、2020年净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。

  从京津冀到长三角、珠三角,从中原城市群再到东南亚(来自“一带一路事业部”),华夏幸福一步步推进中。

  又一家第二梯队房企,在猛追第一梯队。(当然,也有人说它是强弩之末)

  然后第一梯队就冒出来一位,告诉所有人,你大爷还是你大爷。

  8月28日,恒大发布2018年中期业绩,营收3003.5亿,同比增长59.8%,净利润530.3亿,同比增长129.3%,总资产等多项数据创行业最高纪录。

  530亿净利润有多恐怖呢?这个数字大于碧桂园、万科、融创、保利地产、绿地、华夏幸福的净利润之和。

  

 

  “我们相当于前五家房企利润的总和,这不是一般的地产商想学就能学的。”恒大总裁夏海钧轻描淡写地说出这句话,却给人睥睨天下之感。

  第一梯队的房企也在飞奔。

  跑什么呢?

  有人说他们“蒙眼狂奔”,有人说他们“末日狂奔”,由于房价高昂,想必公众对这些房企也没什么好评价。

  小巴却没有批判房企的心情。

  你以为是孙宏斌们、许家印们在驱赶房地产市场吗?不,是房地产市场在驱赶许家印、孙宏斌。财报、业绩,所有人都盯着呢,前人田地后人收,你做不好就被超过,被淘汰。

  这些翻手覆手百亿资金的商业大佬,并不是房地产业的主人,而是房地产业的奴隶。他们也是“房奴”。

  最近几年,房地产业的集中度日趋明显。一年之前,孙宏斌说,这是大公司的钻石时代,因为大公司会不断地吞占小公司的市场份额,前十家房地产企业会占据40%的市场。如今他发现自己估得保守了,前五家就可以做到。

  You win, or you die. 没有中间选择。你说房企能怎么选?

  

 

  于是我们看到一骑绝尘的恒大、拼命的碧桂园、狂追的融创……还有一堆出现在前者财报里的被收购的小公司。

  按照《地产霸权》一书对香港房地产业的描述,等到市场份额吞吞并并差不多了,只剩几家巨头的时候,或许大佬们就能“翻身房奴做主人”了。

  但在眼前,无比庞大的房地产业,仍旧裹挟资本,绑架政策,吸干其他产业活力,同时逼迫着所有房企。

  房企凶猛,房企不得不凶猛。


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