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追不上房价的你 能追上房租吗?房租大涨 没那么简单

2018年08月20日 09:57:20 证券时报

  “追不上房价的你,能追上房租吗?”这可能是2018年夏天,最扎心的一问。

  是的,对于漂泊在外的城市年轻人来说,最近一段时间,全国热点城市房租的暴涨趋势,简直像是当代魔幻。

  据统计,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。

  租金涨势之迅猛,令人咂舌。虽说房价暴涨已经带来很多社会问题,但相较而言,房租暴涨严重性可能更甚——买不起房的退路是租房,但如果连租都租不起了,这事儿真就大了。

  现状——毕业季房租异动

  重点来看一下北京。

  在北京,越来越多的白领住到了六环以外,还有很多刚毕业的大学生选择两人或三人合住一间房,当然,还有一批人悲吟着“北京只有地下室,没有梦想”,直接回了老家。

  今年的毕业季,如脱缰野马的房租更成为年轻人不能承受之重。

  贝壳研究院Real data的一组数据显示:2018年7月北京租赁成交环比增加19.2%,单平米月租金为91.5元;东城区和顺义区环比涨幅分别为10.5%和10.7%;新奥洋房、三义庙北和城华园三个社区的环比涨幅分别为36.1%、28.4%和24.5%。

  那么,除去毕业季这一每年都有的常规操作,还有哪些因素助推了北京房租的暴涨呢?

  租房中介们认为,“锅”主要在供给端上。

  贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称,近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源减少,同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架,挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型,需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

  这倒不是没有道理。2017年,北京拆除违法建设5985万平方米,2018年,北京计划拆除违法建设4000万平方米以上。2017年,北京商品房销售面积为875万平方米,保障房销售面积267万平方米,加起来1142万平方米,不及当年拆除面积的1/5。

  供给明显减少,而政府的各类政策性租赁住房未能及时跟上,供需突然失衡,房租自然不可避免会上涨。

  但仅把如此不正常的房租上涨情况归因为供给不平衡,就能了事?

  原因——背后的资本推手

  资本这一令人不安的推手,不容忽视。

  在中央倡导“租购并举”之后,长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时,魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”,也正式进入白热化状态。

  竞争到一定程度,争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。一套原租金为6500元的房子,经过蛋壳、自如等长租公寓的“激烈抢夺”,房租被硬生生被抬高到9000,早已不是什么新鲜事。

  事实上,就在舆情发酵之前几天,自如管家们还一遍一遍地在朋友圈刷屏——推荐一处房源签约成功,推荐者可获1000元奖励金。

  曾任我爱我家(000560)集团副总裁的胡景晖直指,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。

  他认为,在这一波房租上涨中,这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重。

  而在发表完这番言论之后,胡景晖已经离开了我爱我家。

  中原地产首席分析师张大伟称,经他调查,同一个小区,同样的户型,装修差距不大,但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。而在市场上,已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。

  “这些租赁企业很大部分都是通过低价囤房,包装后高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,就是在制造上涨预期。”

  而对于机构化租赁企业来说,另一个算盘在于,通过对小业主房源的收编、改造,最终形成逐渐取得市场分发权和定价权的“巨头”。

  这不是“炒房租”是什么?

  焦点——金融化的长租中介

  面对舆论质疑的洪流,长租公寓们的回应很有意思——“管理成本高,根本不挣钱”。

  自如CEO熊林称:北京是自如从2011年成立以来唯一盈利的单体城市,且仅是“微利”。

  不挣钱却也要高价屯房,是要作甚?

  在专业人士看来,这主要在于长租公寓的自我定位是互联网企业,而非线下牵线搭桥的传统中介,他们的目标是互联网化的中介巨头。这就不可避免地使他们的商业立即带有互联网化的流量经营思维:为租客定制各类增值服务,从搬家、维修到沙龙、郊游和聚会,形成社群内的重复消费。

  更为重要的是,要成为高估值的互联网化巨头,最简单的方式就是烧钱——不惜代价拿到垄断地位,获得定价权。

  然而,更值得警惕的是另一个助推逻辑——资产证券化。

  目前,新派公寓、魔方、蛋壳以及自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划(魔方“ABS”)为例,三档的预期收益分别是4.8%、5%和5.4%。

  有分析认为,可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件,而这必然要求租赁企业提高租金。

  但自如CEO熊林说,资产证券化产品的收益并不由上涨的租金收入直接构成。以自如为例,自如发行的两款ABS以基于租房场景的消费分期贷款为底层资产,租客在租房时签署贷款合同,还款时伴随一定比例的贷款费用,投资人的预期收益来源于贷款费用而非房屋租金,“也就是说,影响投资者收益的并不是租金的增长,而是自如有没有稳定的资产质量和良好表现。”

  那么,资产质量怎么评估?

  还是得回到房源上。毕竟,有更多更好的房源,资产质量才会更高。说了半天,又回到“跑马圈地”,哄抬租金上去了。

  措施——监管介入

  引发网络热议后,监管火速介入。

  8月17日,北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

  约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。一经查实,将从严处罚、联合惩戒。

  效果如何尚有待观察,但对租金的调控,早些时候已被写入政府文件中。2018年5月,住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,提出从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求,要求地方政府在控房价的同时也要控房租。

  控房租,加大供应才是硬道理。

  2018年6月,北京市住建委发布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》,旨在加大蓝领公寓的供应力度;2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》明确称今后五年北京将计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套;2017年11月北京还发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,明确今后5年北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。

  但从计划到真正进入市场还有待时日,因此政策的效果也暂未显现。

  当下,高房租已经成为无产北漂们沉重的负担。

  20%被认为是房租与收入比较为理想的比例,既能保证居民基本的消费生活,也能维持租赁市场的稳健发展。但据估算,像北京这样的一线城市,房租与收入比已经高达45%。

  胡景晖接受《中国经济周刊》采访认为,超过40%已经是一个比较沉重的负担。在欧美发达国家,三分之一的收入无论如何也够支付房租了。

  房租的暴涨必然挤压其他方面的消费。以至于“还要不要消费这驾马车了”之灵魂拷问红遍网络。

  租房是很多青年在一二线城市最后的退路,不只是买不起房,如果连房租都占据收入的大半,那提振内需就无从谈起了。

  当心——华创证券:高房价助推通胀

  我国服务消费发展与经济社会发展不匹配,服务消费占比与同时期发达国家相距较大,其中一个原因便是国内住房消费占比过大,挤占其他服务消费空间。与房价上涨相比,房租上涨对居民生活成本的影响更大,这是因为房价上涨过程中,居民可通过住房贷款来进行弥补,但是房租上涨将直接抬升租户生活成本,降低其他商品或服务的消费水平。

  以北京市为例,2017年北京市平均工资增速为8.4%,但是平均房租却从67.08(元/月/m^2)上涨至87.01(元/月/m^2),涨幅高达29.7%,远超平均工资的增速。考虑到社零并不包括租房消费,因此,社零消费增速不断下滑便不足为怪。

  

 

  房租上涨还将推升通胀水平,通胀压力将逐步释放。房租上涨对通胀的影响主要通过两个路径,其一,房租直接体现在CPI居住分项中的租赁房房租,从而直接对CPI产生影响。房租的上升推升租赁房房租增速上升,对CPI产生拉动作用。其二,目前我国人口红利正在逐步减少,房租带来的生活成本上升将传导至工资水平上,使得工资水平被动提高,这无疑将带动企业成本的抬升,从而提高生产价格。这种传导途径主要体现在劳动密集型行业,如餐饮、快递、美容美发、家政服务等服务行业劳动需求量较大,受到的冲击较大,企业工资成本上升进而转嫁给消费者,这是近年来服务消费价格上升迅速的原因之一。

  

 

  附:凤凰网科技梳理的胡景晖8月19日上午在北京宋庄召开个人媒体沟通会全程回顾

  前情提要:8月17日早上,我爱我家时任副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示,“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,完全破坏了正常房屋租赁市场”。8月17日晚间,我爱我家发布声明,称媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法,仅代表其个人态度,并不代表我爱我家公司的观点。8月18日上午9点,胡景晖突然在朋友圈发布辞职信,宣布辞职。

  一、谈高房租:降租金可以效仿香港,推出空置税

  “中国的一个怪现象是,租客认为房租太高,而业主认为收益太低,背后问题就是老问题,房价太高、地价太高。”胡景晖说。

  胡景晖认为,“自如很努力,蛋壳很努力,我爱我家还可以。长租公寓在发展,但名字应该改一下,改为住宅租赁公寓。但是在资本进入之后有点跑偏了,资本要赚钱,会压低成本,但是不管什么样的资本都不能只为了赚钱。”

  同时,胡景晖强调的一个观点是“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”。他认为,“在末日审判的时候,我的另一大罪状是,我说了长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害,这个一点也没错。我是在告诉政府,告诉同行,我们要老老实实地介入,不要看规模,一定要保证生意是安全的。昨天住建部的官员给我打了电话,对我表示支持。”

  胡景晖认为北京市住建委约谈很有必要,他对房租提出了三点建议:

  1、通过全国住建系统,建立房屋租赁指导价,指导价每个月以各种平台进行公示;

  2、如果有了指导价,出现异常交易,老百姓可以向政府举报,政府一定能查清楚,如果哄抬,可以取消资质;

  3、建议住建部门尽快和一行三会建立联合工作机制,严格监管进入长租公寓领域的资本。“降租金不是个难事,我们可以仿效香港,推出空置税。”

  今年开始,中介之间会出现这么多舆论战的最主要原因,胡景晖认为就是两个字——资本,“并不是资本把这个行业做坏了,其实资本来了反而会帮助这个行业做大做强,但是资本也有跑偏的时候。”

  他说,其实战争在很多年前就有,在广东深圳,大概十年之前,每隔半年,中介和中介之间总要打一场仗,规模就类似于古惑仔,现在都改成舆论战了,这已经文明很多了。这个行业是进步了,从拳头变成打嘴仗了。未来一定是大规模的公司占到了市场的50%-60%,剩下的30%-40%,主要看各自的特色。

  二、谈创业方向:将做自己的私募基金,投资重点是符合国家发展的领域

  胡景晖表示下一步将做自己的私募基金,未来基金会投向一带一路、食品安全、冬奥会的冰雪项目等领域,政治正确符合国家战略发展的领域是未来投资的重点。

  胡景晖表示,“我之所以发布我的创业计划,因为我终于知道,如果你要想和老板平等对话,那么就只能是你也成为老板,成为资本,因为我不想再和任何人去仰视着谈条件,那样去挣钱太屈辱。我的私募基金一定会投政治正确的、符合国家战略的事情。”

  三、谈谢勇:他挺不住谗言说我在姚劲波面前丢了公司的脸

  胡景晖回忆自己第一次见谢勇时的情况,“去年10月第一次见谢勇,他温文尔雅,是资本市场的老司机。我爱我家登陆资本市场是要感谢谢勇先生的,但是上周五的事件让我很不爽,只能走。”

  当凤凰网房产记者提问胡景晖是否做好了准备迎接来自我爱我家的质疑, 胡景晖表示,“从2001年12月3日入职到昨天离职,我没有做过任何对不起我爱我家的事情。”

  但胡景晖明显表现出了对我爱我家董事长谢勇的不满,他说,“末日审判,这是谁说出来的,显而易见是谢勇。“我在和湖南老乡姚劲波吃饭时加了三个菜,他(谢勇)说我在58同城前丢了我爱我家的脸。是不是有人觉得我在我爱我家太红了,以至于有些人跑到谢勇的办公室里说,老胡加的这三道菜,给我爱我家丢了人,我想他们是出于嫉妒,那几个人是谁我心里清楚,但我并没有在这种场合说出你们的名字,以免你们在员工面前抬不起头来,够不够意思?所以你在一个公司千万不要太红,如果一个领导不能挺得住谗言,却对我进行末日审判,这是一件多可怕的事情。”

  一个企业,到底是老板重要还是职业经理人重要?胡景晖对于这个问题表达了自己的希望——“希望中国职业经理人的地位和老板的地位能够平等”。胡景晖说,“没错,老板很辛苦,要感谢这些老板早年的省吃俭用,才有了今天这个伟大的企业,忍住欲望投资企业才能有现在很伟大的企业。但是职业经理人跟你是平等的,职业经理人也付出了重大劳动和汗水,不是仰视和俯视的关系。

  这也成为胡景晖想要自己创业的重要原因,胡景晖表示,“我之所以发布我的创业计划,因为我终于知道,如果你要想和老板平等对话,那么就只能是你也成为老板,成为资本,因为我不想再和任何人去仰视着谈条件,那样去挣钱太屈辱。我的私募基金一定会投政治正确的、符合国家战略的事情。”

  四、谈左晖:2015年拒绝他的邀约,有点后悔

  胡景晖现场表示,昨晚他跟链家董事长左晖通了30分钟电话,“左晖很自律,我们十几年前一起踢过球。可能我最近有一些言语质疑了贝壳,我也说了我看的角度可能不一样。左晖说在他眼里自如和贝壳都是在为行业做事情。我则认为,底下人的一些做法让人很不舒服,现在跑偏了,现在改还来得及。左晖说,下周约时间,一起谈谈贝壳自如是如何构想的。”

  值得注意的是,胡景晖对我爱我家的竞争对手链家董事长左晖表达了十分的赞赏,他说,“对左晖的评价其实也很复杂,在他这个年纪和他拥有的财富,他其实完全可以去周游世界,去度假和晒太阳,但他本身是个工作很努力的人。非常感谢左晖先生爆了一个很重要的料出来。其实虽然存在竞争关系,但是左晖先生一直也是行业内崇拜和学习的对象。”

  胡景晖透露,“在私人交往上,我和左晖其实还不错。左晖曾经在2015年挖过我,并把我当时的疑惑一一击破,但是当时我的想法是,我生是我爱我家的人,死是我爱我家的死人,但是现在,我为没有接受当年左晖如此诚挚的邀约,而有一点点后悔。”


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