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前7月房地产开发投资大增10.2%,房地产市场要回暖了吗?

2018年08月14日 13:26:17 江瀚视野

  统计局14日公布,1-7月份,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%。全国商品房销售面积89990万平方米,增长4.2%;全国商品房销售额78300亿元,增长14.4%。1-7月份,商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%,增速比1-6月份提高0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长4.2%,办公楼销售面积下降5.8%,商业营业用房销售面积增长2.3%。

  

对于此,易居研究院智库中心研究总监严跃进进行了深入的分析:

 

  1、开发投资

  今年前7月份全国房企开发投资同比增幅达到了10.2%,比预期的要好很多。开发投资数据应该说是今年表现最好的数据,好在两点。第一、全国房地产销售端管控如此严厉的情况下,供给端表现反而非常好,不但没有下跌,反而处于高位。第二、开发投资数据依然位于两位数的水平,这多少说明了一点,即房地产开发投资表现略偏热。类似数据的一个很重要因素在于,当前对于闲置土地等查处比较严厉,同时各地也在积极督促房企开工,这会带来开发投资数据表现比较强劲,这利好补库存工作的开展。

  2、新开工

  今年前7月全国新开工数据表现不错,达到了14.4%的水平。总体上说近期几个月新开工的节奏明显加快。到了7月份甚至达到了29.4%的同比增幅。换而言之,当前房企在新开工方面有较好的节奏。这和今年上半年很多房企销售依然不错有关,当销售资金到位后,房企自然会不断加快新开工。即便是是三四线城市,实际上也在积极做新开工,尤其是部分城市依然是有较好的棚改政策红利,新开工节奏加快,也是在积极补库存,部分房企则是通过新开工来加快全年销售业绩的提升。

  

3、土地购置

 

  今年前7月份全国土地购置面积同比增幅为11.3%。目前市场其实是有点分化的,或者说有新的特征。一方面是全国整个市场,类似土地购置方面的节奏是比较快的。另一方面是全国部分重点城市土地是有流拍的。所以客观看待部分土地流拍的现象,同时积极看到全国大趋势很关键。应该说近期对于自有资金规模大的房企是有利好的,因为其拿地的自由度较大。而对于过高依赖杠杆资金的企业来说,相对来说面临管控的压力较大。

  4、商品房销售

  商品房销售数据表现较好,目前全国房地产销售数据其实呈现出了U型的走势,也说明市场降温的特征减弱,而市场交易上升的可能性增加。今年前7月此类销售数据同比增幅达到了4.2%的水平,这充分说明了一点,即当前全国房屋销售还是有一定的反弹空间的。在目前如此严厉的管控政策下,此类数据反弹,多少也说明一点,即市场需求非常强劲。尤其是下半年随着预售证发放节奏的放缓,以及去年低基期值的影响,预计后续市场销售还是可以保持正增长的、相对强劲的态势。

  

5、待售面积

 

  待售面积的市场数据非常有规律,今年7月底待售面积同比跌幅为14.3%,这多少说明了一点,即全国房地产市场的库存规模是越来越少。但是从此类同比跌幅数据看,是不断在收窄,换而言之,库存越来越少,但下滑的速度是放缓的。所以当前应该是去库存的末尾阶段。全国去库存的重心应该是包括东北、山西、内蒙、山西、云贵、甘肃等省市区域。而其他城市的库存规模其实不大,应该切换到补库存的战略上来。

  6、到位资金

  应该说今年维持一个资金小年的特征,但是上下半年的强弱程度并不一样。从今年前7月的资金数据看,房企到位资金的同比增幅为6.4%,这说明了一点,即随着降准政策、央行和财政部相对积极稳健的政策释放等,下半年资金压力会小一点。后续若是银行加快进行房贷的发放,实际上房地产企业还是会有一些新的机会,或者说到位资金状况也会改善。近期各地土地流拍的现象,或也会引起重视,进而未来会在房企资金面上有新的政策,换而言之,部分房企下半年资金面会宽松,这是利好拿地和企业稳健经营的。

  

7、房价

 

  全国商品房前7月的价格进入到了8700元以上的水平,即为8701元。相比前面6个月8678元的水平,上涨了23元。类似上涨幅度相对还是小的。所以从这个角度看,7月份其实还是有一波房价管控的内容的。当然房价还在上涨,所以过多观望的市场情绪并没必要。购房者其实应该认识到,当前市场的价格还处于挤泡沫的阶段,多少也说明房地产市场还是处于管控之中的。从购房的角度看,一手房要警惕下半年类似金九银十阶段反弹的风险,从部分城市看其实是反弹的。而类似此前炒作比较多的厦门房价暴跌等,只是个别楼盘现象。全国大趋势依然维持看涨态势。


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