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未来3折就能买到房,产权分割是降价的终极武器吗?

2018年06月12日 11:02:26 樱桃大房子

  

 

  来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8); 作者:樱桃

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  这几天有个截图在微博上流传盛广,有些敏感我就不贴上来了,大意是;

  国家要彻底放弃房地产作为经济支柱的功能了,国税和地税合并也是在想法优化地方经济结构。

  目前一线城市的房子流动性已经锁定,二线城市等他们再圈一波后也快接近尾声,最后国家祭出终极武器——产权分割制。

  什么意思,就是类似北京的房子,10万一平米,很多人已经买不起了,那国家让你花2万一平米买20%的产权,同样有70年产权,房子也可以用来装修,出租,使用权都在你手里,但是要卖房子的话,就要补齐剩下的8万(即80%的产权)才能卖。

  总之,房子的金融属性消失,真正变成刚需,所以低收入人群也可以买房了,而原有房价又不会崩盘,不得不佩服政府的调控措施,在国际上找不到先例,独创中国特色,改写房产历史。

  对于这段话的真实性,我部分认可,但部分仍持保留意见。

  认可的地方,比如国税和地税合并已在实行当中,这是考虑到税收在实行过程中,分开收税的复杂性,合并也可以提高效率,而且也是考虑到地方财政的现实困难,重新给地方增加税收来源。

  产权分割制,让大家3折,5折买房,占有50%以上的产权,确实是让部分中低收入人群可以先上车,在一线城市里拥有自己的家,给了大家希望,安居房,10年,15年后向政府交纳部分增值收益,拥有完整产权,实际上都是属于产权的分期购买,你现在买不起,不要紧,先买50%的产权,等你哪天有钱了,再跟政府买下100%的产权,深圳可以买政府的产权,但北京不行。

  这个对商品房市场有多大的影响呢?我原本想去买商品房的,现在北京有3折的共有产权房,深圳有6折的人才房,有5折的安居房可以选择了,那我就不用去买5万的商品房了。

  那剩下的商品房是不是就没人买了?卖不出去了,是不是就要降价到6折、5折才有人买呢?按市场逻辑确实是这样。

  但是,未来五年期间,如果有100万个家庭去申请25万套共有产权房,未来18年间,有100万个家庭去申请30万套人才房,100万个家庭去申请30万套安居房,申请不到的人怎么办?他们当然想按照同样的6折、5折去买商品房,可能吗?

  那商品房降到多少,这些没有买到共有产权房,没有买到人才房,安居房的人,才会被迫赶到市场上去买商品房,那就要看开发商愿不愿意降价卖了。当然,北京情况特殊,因为全部是限价商品房。

  而一线城市,主要还是靠二手房市场,二手房业主急不急着降价,循环的逻辑,就是买家少了,我如果急于卖那肯定得让利低于市场价,中低端需求都分流到保障房市场去了,买的少了,自然得降价,所以北京市场,有粉丝问我,今年楼市是反弹还是反转?我认为只是小幅反弹,不用担心房价会大涨,北京楼市调控这么狠,未来都是限价房,市场肯定还是以平稳为主,具体的我会在后面的北京楼市调研报告里详细分析。

  但产权分割是不是全国楼市的终极武器呢?恐怕没有大家想象的那么大威力!为什么?因为占整个蛋糕的比重并不大。而有条件推出产权分割制的城市,也只有一线和部分二线城市。

  北京的共有产权房,5年150万套住房供给量中,只有25万套是共有产权房,占比不到20%。推出产权分割制,仅限于内部流转,可以去除房子的金融属性,使房子无法再投资,可以分流刚需,也有利于稳定市场,但要说是什么调控的终极武器,指望他成为房价大跌的杀器,就有些危言耸听了,后面还有房产税没说话呢。

  一线城市经济发达,财政充实,可以不靠房地产吃饭了,有条件开始第二次房改,把保障房放在更重要的位置,但二线城市依然高度依赖土地财政,特别是像杭州、南京、武汉、合肥、重庆这些二线城市,即使推行产权分割,我估计也只是象征性的跟随,占整个住房体系的比例不会很大,否则地方政府吃什么呀。

  努力降低对房地产的依赖是我们国家改革的大方向没错,但要说彻底放弃房地产不作为支柱产业,就太绝对了,至少很多二三四线城市目前是没有这个底气的,也不现实。

  为什么这一轮地方调控的次数也很多了,但总感觉调控无效?还是有那么多城市楼市异常火爆呢?这跟2010、2011年由中央统一调控还不一样,这一次调控是地方政府因城施策,各地调控之后,又搞人才新政变相破限购,新房限价又导致价差套利,央行基准利率迟迟不加,市场投资资金无出路,地方调控的有些政策也有很大问题等多重原因导致。

  我今天要反驳的仅仅是最近流传的这个观点,产权分割不是调控的终极武器!并不意味着未来市场不会调整,不要搞混了!市场调不调整,不是由产权分割来决定的!每个城市的涨跌周期不同,政策不一样,所以调整周期也不同!不能一概而论。

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  先说北京的共有产权,去年就开创了产权分割的先河,算是1998年以来第二次房改的引领者,其实深圳还只是小弟,跟在北京后面的,只是因为深圳是改革开放的城市,所以一有什么重大改革,就引起全国瞩目,但实际上北京去年就先行一步了。

  而且北京从2017年开始出让的土地,全部是限了房价,这些限价商品房在2018年逐步上市。

  也就是说,北京卖完现在存量的商品房后,以后就没有纯粹意义的商品房了,都是带有政策调控属性的房子,因为限价房比纯粹的商品房价格要便宜10%-15%,如果限价房比市场价便宜15%以上的房子,政府强制让你转为共有产权房,反正不能再让开发商赚多少钱。

  去年9月,北京推出第一个共有产权住房项目,锦都家园,位于北京朝阳区,东五环,地铁6号线黄渠站,位置非常好,单价2.2万元/平米,共有427套房源,购房人与政府的产权比例各占50%。

  附近的二手房,最高的比如苹果派,卡夫卡公社,07年左右的小区,已经卖到了6万,这还是十年房龄了,如果是次新房,估计还不止这个价,共有产权房价格相当于按市场价打了三折。

  因为地段好,价格便宜,所以申请的人数非常多,12万人抢427套房子,70%的房源面向北京户籍,中签率只有0.3%,30%面向新北京人,中签率只有0.5%,很低很低。

  北京未来的共有产权房,个人产权份额最少占50%,按照5个百分点一个档位,最高占95%,一共10档。

  虽然只有50%的产权,但是最起码你有70年的使用权,没有人赶你走,如果以后你有钱想买商品房了,可以按市场价卖给政府,升值部分,至于70年之后怎么样,那是以后的事了。

  今年北京首个共有产权项目,天润·和丽嘉苑,位于北京市延庆新城05街区(东关地块),均价14000元/,共计620套,70%房源面向京籍家庭摇号。另外的30%面向“新北京人”家庭摇号。由于地处延庆,且价格也不便宜,因此中签率就高了很多,新北京人100%中签。

  新建150万套房子,其中商品房70万套,但都是限价商品房,保障房中,只有25万套共有产权,租赁住房5万套,还有20万套中低价位商品房,和25万套改善型商品房。共有产权房占比并不多,所以能够分到的人还是少之又少。

  而深圳的人才房和安居房占比40%,18年也只有六七十万套,总数少的可怜,这个武器只是个玩具枪而已。

  而且北京的共有产权房是完全封闭的,但深圳的人才房和安居房不是,15年后可以进入市场。在跟张大伟讨论时,他就认为这是一个很大的bug,因为只要可以上市流通,它就始终存在投资属性,就会有些人弄虚造假去申请,背离了人才房和安居房的初衷——居住需求。

  5万/平米的房子,我5折买下来,2.5万,70平米的两房,175万,首付51万,贷款120万,月供七千,关外租金都可以收四千了,以后租金还是涨的,过几年就租抵供了,15年后上市,至少涨到10万一平米,按50%的产权算,赚了350万,成本只有首付51万,后期租金比月供还有多余的,至少纯赚300万以上,有什么不好。

  合理的安排应该是跟北京学习,人才房和安居房永远封闭,只能内部流通,你如果没有能力买商品房,可以继续居住,如果你有能力换更好的房子,那么就转让给其他符合购房标准的人,而不应该直接让持有者去市场上变现。


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