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房地产市场真的要变天

2018年04月12日 13:01:29 投资快报

  2018年清明前后,全国房地产市场成交持续冷淡,缺少的是往年的火爆场景。事实上,今年以来,国内楼市出现了三大变化:购房群体切换、去杠杆加速、长效机制逐步完善,这些都将会加快推动未来楼市回归居住属性。而今年的房地产市场这些反常现象,将预示中国的房价走向何方呢?

  首先,购房者群体在切换。过去投机、投资性购房者充斥房地产市场,而现在已经发生了巨大变化。我们发现,首付比提高后,炒房现象少了很多。换房和刚需则比以前多了。对于投机性购房者来说,限购、限贷、限售等房地产调控机制实施了一年多,特别是购房还要限售3-5年,打乱了投机者炒房的预期。

  再者,加速去杠杆。现在不仅是个人房贷,还有开发商也要去杠杆。从之前各地“地王”频繁出现来看,而在2017年几乎绝迹。土地流拍情况开始增多。据统计,今年1月一线城市出现四块流拍地块,是2014年4月以来一线城市流拍地块数量最高的一个月,二三线城市流拍情况在逐渐增多。

  与此同时,炒房成本也在上升。银行不仅上调了首套、二套购房的首付比例,使得不少投机者望而却步。而且在利率方面,各地区从去年同期的85折优惠利率,到现在的基准利率上浮20-30%,整个还贷资金一下要增中几十万。而且放款速度比以前慢多了,银行审核更严格,额度也少了。

  监管开始对资金流向房地产的通道进行封堵。一方面,消费贷、现金贷等短期贷款资金流向房地产领域,这样将短期贷款用于长期房贷,潜在的风险是巨大而不可控的。另一方面,银行的表外业务(包括委托贷款、资管等)资金都要受到严格监管,统统划归表内。这使得违规资金难以再流向房地产市场。

  最后,长效机制逐步形成。一边是房地产调控卓见成效,另一边是长效机制逐步形成。北京市计划今后5年供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房,年均供地任务量约200公顷。

  根据中原地产分析,1000公顷土地可建成30万-40万套租赁房。若如期完成,将在未来五年为北京提供10%-15%的增量房源。当然,北京也在加快建设共有产权房,以满足更多刚需购房者置业购房需求。

  当然,热点城市的土地资源很有限,那么就要进行多渠道的供给,要先从盘活存量土地入手。先从农村集体经营性建设用地供应、城市土地出让、城市原有闲置物业改造再利用、小业主住房出租等方面入手,允许部分企业在建设园区时配建员工宿舍。意在通过多策并举来拓宽租赁供给渠道,满足广大民众的居住需求。

  本来3-4月份乃是房地产市场的小阳春,现在各地房地产市场成交冷淡,这主要是投机性购房,变成刚需置业,非理性购房需求降了下来。同时,房地产去杠杆也在加速,房企开发贷、个人房贷都受到的制约。更关键的是长效机制的建立,对房地产需求和预期都会发生质变。可以肯定,未来中国房地产将逐步回归理性。


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