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实地探访中海南京高价地块:现场已打围施工 楼面价较周边新房低近万元

2018年04月09日 10:29:23 每经网

  近日,在中国海外发展(0688,HK,以下简称中海)召开的业绩会上,中海董事局主席兼行政总裁颜建国表示,中海2018年销售目标为2900亿港元(2017年为2321亿港元),预期有25%的增长。

  而在业绩发布会上,当有媒体询问对于中海拿地王项目的问题,颜建国表示,中海去年没有拿过什么地王项目,这些地也没有太大风险。因为去年在一线城市主战场和很多二线城市都是限价的,拿地价格不算高。在投资方面公司是审慎的,每块地公司都坚持了自己的投资纪律。

  《每日经济新闻》记者注意到,去年中海在南京先后高溢价斩获6宗地块。目前上述地块是否入市销售?去化情况又如何?近日,《每日经济新闻》记者实地走访中海竞得的南京市栖霞区燕子矶G51地块和江浦区的G54地块后发现,上述2宗地块均处于打桩或场地平整状态,而该2宗地块的楼面价也比周边新房、二手房价格低近万元。

  中海江浦G54地块及地块现场

  总价49.1亿的栖霞G51地块:

  楼面价与周边新房价差了8000元左右

  2017年10月25日,中海以49.1亿元竞得南京G51地块,溢价率28.9%,出让面积9.64万平方米,规划建筑面积约27.38万平方米,楼面价约17933元/平方米。并须配建不少于约1.21万平方米的人才房(含租赁房)无偿移交区政府。

  出让信息显示,G51地块位于栖霞区燕子矶街道,东侧紧邻燕城大道,西北为融创玉兰公馆项目。彼时,周边在售毛坯房价格在25000~26000元/平方米,精装房则为28000~30000元/平方米。

  3月17日,记者从南京南站乘坐地铁1号线到达终点站迈皋桥站后,换乘74路公交车从太新路下车,再步行约1.5公里便达到G51地块,全程耗时约1个半小时。

  记者在现场看到,G51地块已围起部分围墙,里面停有数台挖掘机,但因当天下雨并没有工人进场施工。记者在该地块周边走访发现,目前该区域正在开发,人流、车流量不大,相对较荒凉。此外,在G51地块西北侧为融创玉兰公馆项目,北侧为金浦紫御东方项目,东南侧为电建·海赋尚城项目,上述3个项目均在售。

  记者以购房者身份先后走访了上述三个楼盘。

  在融创玉兰公馆营销中心,一名置业顾问表示,“项目交通非常方便,教育、商业配套也很齐全。”当记者表示需要再考虑时,该置业顾问分析说,“我们的价格才30000元/平方米左右,性价比已经很高了,仁恒和安居在我们旁边拿的地楼面价都快24000元/平方米了,佳兆业、金科拿的地块楼面价接近20000元/平方米,南边的中海地块楼面价也接近18000元/平方米了,以后这些项目上市,售价肯定不止30000元/平方米,我们的升值潜力还很大。”

  在金浦紫御东方营销中心,置业顾问向记者推荐了一套高区的90平方米三房,“总价在250万元左右,精装交付。”该置业顾问告诉记者,“整个燕子矶板块位于栖霞区、玄武区、鼓楼区的交界,地铁1号线北延线及地铁6、7号线都在附近,交通是没的说。南边有大型商业华润万象城,以及南京外国语学校,配套层次还是很高的。”该置业顾问同时表示,“南边的中海地块楼面价都快18000元/平方米了,以后即使卖35000元/平方米,我们项目也有很大升值空间。”

  在走访中记者发现,上述中海G51地块楼面价与周边在售毛坯新房价差在8000元/平方米左右,与周边在售精装房价差在9000~12000元/平方米。此外,G01、G33、G34等高价地块未来也将对中海G51项目的定价起到一定支撑作用。

  中海栖霞燕子矶G54地块现场

  总价18.4亿的江浦G54地块:

  周边毛坯新房均价不超过3万元

  2017年10月25日,中海以18.4亿元竞得南京江浦G54地块,溢价率41.5%,并须配建1200平方米保障房并无偿移交政府。此外,该项目还须现房销售。

  出让信息显示,该地块位于江浦区团结路建设路东南侧,占地面积5.12万平方米,总规划建筑面积约9.22万平方米,楼面价约19957元/平方米。彼时,地块周边的在售房源价格大约在17000~24000元/平方米,以当时的市场行情来看,中海拿下的G54地块很可能会亏本。

  3月18日,《每日经济新闻》记者实地探访G54地块时发现,位于建设路团结路东南角的该地块,西侧、北侧、东侧现状均为道路,出行较为方便。地块围墙已建好,内有数台工程机械正在打桩。

  记者发现,地块北侧已有中海万锦熙岸一期、二期。其中一期于2014年交付,二期于2016年交付。彼时,一期均价约8500~10000元/平方米,为毛坯交付;二期均价约13000~16000元/平方米,为精装交付。某大型中介挂牌信息显示,目前该项目二手房挂牌价为25000~28000元/平方米。

  随后,记者以购房者身份走访了该地块附近的某大型中介公司,置业顾问王伟(化名)告诉记者,中海万锦熙岸紧靠雨山路、文德路地铁站,均价才26000元/平方米左右,到奥体、南京南站很方便,性价比还是很高的。“中海去年在南边拍的地块楼面价都20000元/平方米了,旁边保利、中建地块的楼面价都22000元/平方米了,这边单价26000元/平方米的二手房买到就是赚到。”

  《每日经济新闻》记者查询发现,王伟所说的保利地块为紧邻中海G54地块的G03地块,由保利于2016年3月以总价31.2亿元、楼面价22320元/平方米、溢价率163%竞得。彼时,该地块周边新房价格约16000元/平方米,目前该项目案名为保利云禧;中建地块为G54地块北侧约2公里的G02地块,由中建东孚于2016年3月以总价11.2亿元、溢价率149%、楼面价22435元/平方米竞得。彼时,该地块周边新房、二手房均价不超过20000元/平方米。

  由此来看,中海G54地块的楼面价相对“较低”。

  中海江浦G54地块南侧的保利云禧项目

  而在该中介门店内,记者看到不时有人前来咨询、看房,且多以年轻人为主。

  “在中海买房的多以年轻的刚需群体为主,也有一些是来投资的但不多,之前成交的几个客户都是在这里买房作婚房用。”王伟说,“南京之前出台了大学生落户的政策,听说现在已经有1万多人申请落户,目前这边的二手房成交周期在3~5天。”

  随后,记者又以购房者身份走访了中海G45地块南侧的保利云禧项目,该项目紧邻地铁10号线雨山路站。在营销中心,一名置业顾问告诉记者,营销中心将于月底正式开放,开盘时间大约在6月份。“具体价格目前还没有出来,不过我估计毛坯房均价应该不会超过30000元/平方米。”该置业顾问表示,“没办法,现在价格限制的很死。”

  上述置业顾问告诉记者,“我们这个项目得房率很高,算上附送面积的话能达到90%,又紧挨着地铁,位置比中海更好,买我们项目更划算。”并建议记者赶紧准备材料申请落户,开盘时就能拿到购房资格。

  走访中记者发现,G54地块的楼面价与周边在售二手房价差在6000~7000元/平方米,与潜在新盘价差约为10000元/平方米。

  不过值得注意的是,在限价、摇号等政策的作用下,南京楼市成交显著下滑。根据南京中原市场研究中心的数据,2017年南京楼市累计成交68920套,同比下跌47.29%,为近5年成交的最低值;全市供应新房60771套,同比减少37.81%,供销比仅为0.88。进入2018年,南京楼市依旧没有回暖迹象。

  多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示,上述G51、G54地块与周边新房、二手房近10000元/平方米的价差,正常情况下还是有一定利润空间。不过利润空间到底有多大,还得看开盘时的市场行情,以及预售证批准的备案价。

  针对南京区域2018年的销售目标,以及在南京限价、摇号购房等政策影响下,高价摘得G51、G54地块的中海又如何把控推盘节奏以应对潜在的市场风险?对此,《每日经济新闻》记者按照中海要求向对方发去了采访提纲,但截至发稿并未获对方回复。

  值得一提的是,目前中海在南京在售的项目为中海桃源里,该项目所处的G34地块在2015年9月23日被中海以20.8亿元摘得,楼面价22373元/平方米; 3月26日获得住宅销售许可证,均价38995元/平方米。据南京当地人士透露,该项目原先精装报价在40000元/平方米以上,但因为限价改成了毛坯。在鼓楼滨江板块,这个项目是目前区域最高价,目前只剩下十几套小面积户型。


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