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北京63亿宅地流标3真相 流成习惯,调控该思考了!

2018年01月30日 15:27:13 大伟看楼市

  原标题:北京63亿宅地流标3真相!流成习惯,调控该思考了!

  1月30日,北京出让3宗住宅地块,其中一块北京市丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地,无人报名,又将流标!

  2018年1月25日,北京四环边白盆窑两宗地块因无企业报名流标。时隔5日,丰台卢沟桥地块再现无企业报名情况。

  从历史看,这是北京历史上第78宗土地流标,也是第34宗住宅土地流标:

  2018年一个月北京已经出现3宗流标!

  之前住宅土地流标历史:2017年2宗,2015年1宗,2014年4宗,2013年1宗,2012年6宗,2011年13宗。

  那么折地块的流标具体情况是什么?

  1:北京市丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地。

  建面290836平方米:F1住宅混合公建用地(16地块)177441平方米,容积率3,控高80(住宅面积124208.7平方米,公建面积53232.3平方米);

  公建部分50%必须持有20年以上。

  A33基础教育用地(17地块)2400平方米,容积率0.8,控高12;

  F81绿隔产业用地(12地块)110995平方米,容积率3.95,控高80(无偿还建给玉泉兴业,建设标准5500元)。

  商品住房销售均价不超过54378元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过57097元/平方米(含全装修费用),土地上限后竞自持,达到自持商品住房比例后竞高标准方案。起始价632700万元。

  土地流标的真相是什么原因:

  其实很简单,就3个原因!

  1:资金紧张,信托融资难度越来越大,大额度的信托难,监管严格。地块起价63.27亿过高。

  从货值角度看,还建部分合计113395平米,建安成本按照规定为6.23亿。拿地成本接近70亿。

  而商品房住宅部分货值只有67.54亿。

  2:地块属性相对较差,虽然有12万平米的住宅,但11万平米的绿隔全部要无偿还建给企业,同时剩余的公建一般要持有20年。

  3:注意了,本地块有大规模的人防配套工程,40311平米的人防,特别是住宅地块下面有大量的人防要求。而一般住宅地块的人防指标是9-11%。

  进一步影响了地下的潜在货值。

  地块频繁流标,调控是不是过严了?

  北京作为全国房地产调控的标杆城市,二手房价格官方统计下调了13%,而事实上,房价已经大部分跌了接近20%。这种情况下,全行业亏损已经出现。

  土地流标开始频繁出现,标志着调控效果已经出现,但随着土地流标的开始出现,代表了房企的资金压力越来越大,而从未来供应角度及金融安全角度看,虽然房地产调控应该持续。

  但部分过于严厉的政策,比如针对改善需求的卖一买一改善,商办限购等政策应该有所缓解了。

  未来还有那些地块会流标?


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