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香港楼市持续破顶!大幅超越市民负担能力

2018年01月19日 16:51:54 同花顺财经

  香港房价持续破顶,已脱离一般市民的负担能力,香港金融管理局总裁陈德霖最新表示,很认同“房子是用来住的,不是用来炒的”看法,借鉴九十年代以来香港及欧美的楼市泡沫爆破,印证人们总在泡沫顶峰时认为,今次情况有别过往的想法是天真可笑。

  陈德霖指出,大多数人在楼市上升周期或是牛气冲天时并没意识到,或者不相信楼市有泡沫,往往在泡沫的顶峰时期,人们总会找出很多理由来证明“这次跟以前不一样” (This time is different),当回顾历史时,可意识到这种说法有多么的天真和可笑。

  陈德霖提到,尽管上升的房价和市民的购买力之间的差距愈来愈大,但房价只升不跌的想法,其实就等于是相信房场市场是不会有周期,而这种乐观情绪的另一个说法就是“我们不一样”(We are different)。

  陈德霖表示,对政府和监管当局来说,楼市很可能是最复杂、最难理解、最难管理好的市场,理由包括住房是市民的基本生活需要,帮助老百姓置业属正常的公共政策,但一般人购房需借长年期及高杠杆的按揭贷款,因此楼市的真正居住需求、投资和投机行为的分界线非常模糊,难以区分。

  此外,政府鼓励置业的政策措施,如税务优惠、宽松的贷款门坎等,加上供应失衡等其他因素,或会导致楼市出现过热或形成泡沫,以及过往的楼市泡沫均由宽松的信贷环境所催生,以至楼市泡沫爆破时,难免会对金融系统和经济整体上造成重大冲击,因房地产市场、金融系统,以及楼市周期的正面和负面财富效应之间有着紧密联系。

  事实上,香港财政司司长陈茂波近日指出香港楼市基本因素已出现变化,包括美国息率已上调五次共125几点,在联系汇率制度之下,香港利率最终会跟随美国上调,加上过去数年住宅土地供应增加,相信住宅单位供求失衡的情况将得以扭转。

  陈茂波预计,今年住宅供应近2万个,明年及后年会逐步上升,可能影响房价;利率走势方面,过去近10年有接近1400亿美元资金流进香港,而近期港股有好表现再现吸资,使得港息仍处低水平,强调未来美国持续加息,同时缩表,预期超低港息难以长期维持,今年港息上升机会很大。

  最新数据显示,香港最新房价指数已连升20个月,并且是连续13个月创新高。去年11月私人住宅售价指数报347,环比升1%,再创新高,升幅比今年10月略为扩大,同比升一成三;各类别单位房价全线上升,当中面积介乎753至1075平方呎的中型单位,房价升幅最大,环比升约1.8%;面积1722平方呎或以上的单位,售价环比由跌转升;至于中小型单位(100平方米以下)售价,环比升1.04%。此外,11月租金指数也继续创新高,11月报186.8,连升12个月,升幅环比接近持平,同比则升逾8%。

  另一方面,市场对香港房市仍然充斥乐观情绪,高力国际最新发表2018年香港物业市场展望报告预期,香港物业市场在2018年将会保持活跃。

  陈茂波指出,市场对经济增长信心增强、负利率环境持续,以及来自中国的资金继续流入,将会支持香港物业市场持续增长,但同时也表示其他外部因素例如利率上升及美国税制改革,将会收紧香港市场的资金流动性。

  报告预期在2018年经济将维持增长势头,物业价格及租金将会继续上扬,对香港物业投资市场保持审慎乐观态度,陈茂波指出,2017年机构投资者在香港共购入了价值超过540亿美元的各种物业及地皮,使香港成为世界第二大城市房地产市场。展望今年,如果利率不会过快上涨,香港的投资市场仍然会保持强劲。

  此外,中国资金的投资方向在2017年亦出现转变,从第一季主力投资土地逐渐转移至已发展的分层及全座写字楼物业,预期在2018年由于本地及国内发展商均欲建立可持续的土地储备,两者的竞争将会进一步推高土地价格。

  另外,莱坊最新发布的《香港每月物业市场报告》指出,去年12月香港整体住宅销售环比下跌,但豪宅市场持续活跃,预计美联储今年将会加息约3次,而香港虽然应会跟随美国加息,但加息幅度料温和,预料对香港住宅房价不会有重大的影响;在经济环境稳定和有限的房屋供应之下,相信香港房价将会持续上升,预期今年一般住宅房价将上升5%,而豪宅房价将上升8%。


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