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部分三四线城市自住率仅20%预示了啥?

2018年01月15日 14:33:38 不执著财经

  一线城市房价已经高到买不起,很多人选择到周边三四线城市去买房,过起了白天去大城市上班,晚上回到小城市睡觉的生活。但1月初,有权威媒体报道,燕郊廊坊市的自住率只有20%,和廊坊本地客比例相接近的,还有中山和惠州。这两个城市的本地购房者占比也分别只有20%~24%。

  实际上,在环京、环沪、环深周边的三四线城市买房的人主要有二类:第一类是在一线城市上班的外地人,由于在一线城市买不起房,只能跑到紧挨着的周边三四线城市购房;第二类是外来人做生意的基本都在这里买房,但是还有很多人买了也不住,主要是想到三四线城市炒房的,当然这里面还有不少明星也在大城市周边三四线城市买房的!

  对此,有专家提出警告,自住率如此之低,将预示着一旦廊坊之类的城市出现抛售潮,将会带来巨大的金融风险。而实际上,类似廊坊这样,充盈着大量投资客的城市并不少。

  而我们认为,由于去年三四线城市房价飙升,就连景德镇这样的城市,也有大量的投机客涌入,今年三四线城市房地产的风险不言而喻。投资者可以适当规避去年房价上涨过快的三四线城市。

  实际上,三四线城市的房价风险早在去年已经出现。环京板块累计跌幅较大。以廊坊(燕郊)为代表,从4月最高点至今累计下跌36.9%,跌幅居全国之首。房价中位数由去年4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。正是因为,之前的疯狂炒作带来房价的大起大落,一大批投资投机者被深度套牢。

  从目前形势来看,一线城市房价高,又遭遇长期的政策性调控,如果将资金转向三四线城市,那么现在是否还值得投资呢?对此,我们认为,多数三四线城市在经历了去年的大涨之后,风险已经开始出现。投资者在购房时,应该选择抗跌能力较强的三四线城市楼盘。

  首先,先要搞清楚环沪、环京、环深周边具体有哪些城市,如果搞错概念就有被套的风险。以上海为例,有些房产中介,甚至把扬州、镇江的楼盘,也作为环沪项目销售。但按照最新发布的《上海城市规划(2017-2035)》,真正意义上的同城化都市圈,仅仅覆盖90分钟通勤时间范围内。

  事实上,一线城市和都市圈城市的环境、交通、公共服务、资源共享,更多是这90分钟通勤范围内。超过这个覆盖半径,能分享到一线城市的资源将极为有限。我们的观点是,90分钟通勤时间外的“环沪”、“环深”、“环京”三四线城市,其实并不能因为临近这些一线城市而得到实质好处。

  再者,三四线城市的基础设施是否完善,你在决定投资三四线城市房产时,可以先查一下到上海、北京、深圳,这些城市有没有高铁线路可以直达,每天到达的高铁班次,美团和摩拜是否进入,星巴克是否已经大量开店,城市的人口总量又是否流入大于流出,滴滴打车是否方便,电影院有几家,这些构成生活起居的要素一定要有详细了解。

  我们先举个廊坊案例,一些老人在买了廊坊房产自居后,发现燕郊的人民医院硬件设备,跟北京相比差距还很大。更有在北京上班、住在燕郊的北漂族反映廊坊这边的教育条件很差、当地教师工资低根本留不住“优秀教师”。显然,当一个城市本身缺乏足够的吸引力,房价却是被投机客抄高的,那么,怎么涨上去的,还会怎样跌回来。

  最后,自住率极低的三四线城市,这些三四线城市每个楼盘都有大量房子空置着,晚上没有几家亮着灯的,多数家庭安装的电表都是长年不动的,这些三四线城市主要由投机客购房,而当地居民的购房需求已经趋于“饱和”,在这种情况下,只要有一些人做空房地产,就会马上引发当地房价的全面下跌。作为三四线城市的廊坊就是鲜活的案例,使得无数投资者被深套在内。

  2018年三四线城市房地产将呈现“量价齐跌”的格局,因为三四线投机性购房者目前比例都较高,一旦有个风吹草动,各地房价肯定有大调整的风险。只不过离各大一线城市最近的、配套设施较为完善的、自住率较高的三四线城市还相对抗跌一些。


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