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多地楼市“松绑”:房地产调控又陷央地博弈死循环

2018年01月12日 11:16:00 中财网

  房地产的一举一动总是能够牵动国人敏感的神经。新年伊始,房地产板块继去年九、十月份之后再度异动崛起。与之相伴的是各大房企利润增长的新闻。在中央经济工作会议差别化调控的“定调”之下,元旦之后多地密集发布房地产调控相关政策,释放松绑信号,土地财政难舍难弃,预计2018年中国的房地产市场将在地方政府和中央的博弈之间前进。

  多地楼市政策出现松动信号

  2018年新年伊始,多城密集发布房地产调控相关政策。

  不过,这次的政策不再是收紧——

  1月5日晚间,兰州发布新政,宣布取消部分区域住房限购,并取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。同时,城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易的限售政策。

  1月5日,合肥市国土资源局在近日对12345群众咨询的回复内容中表示,“商品房应由开发商自行定价,且2016年11月份之前出让地块不限价”。

  1月6日,厦门市宣布,将“健全完善房地产市场调控长效机,确保去化周期和房价控制在合理区间,全面加快地铁社区等保障性住房建设,促进房地产市场平稳健康发展。”。

  此外,南京、青岛、天津等城市还纷纷打出“人才引进”的政策牌。

  1月4日,南京市委调整了人才落户政策。允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。此前,南京落户的要求为研究生及以上在南京就业创业,本次的新政允许40岁内本科生先落户再就业,直接将落户学历要求放宽了。

  1月9日,青岛市宣布,将深化户籍制度改革,以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件,全面放开城镇落户限制。加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口,以及新生代农民工等重点群体落户问题。青岛还将加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。

  1月9日,天津市宣布,将实行引进人才“租房落户”政策,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。拓宽突出贡献引进人才政策受众面,从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。对在天津高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的,由毕业2年以内调整为30周岁(含)以下。

  许多人将此理解为楼市松绑信号。但在住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来,“楼市没有全面放松的可能,促进房地产市场平稳健康发展的总基调始终没变。”

  既然楼市调控总基调没有变,那么为什么出现这种变化呢?

  放不下的土地财政

  2017年注定是中国房地产发展史上不平凡的一年。这一年,调控政策出台之密集前所未有。在中国金融领域的强力去杠杆的配合之下,2017年楼市总体成交量较2016年下降16.17%。其中,一线城市楼市总体成交量相比2016年下降37%,二线城市楼市总体成交量同比下降15%,三线城市楼市总体成交量同比小幅上升0.3%。

  在中央对房地产调控的效果已经显现的前提下,实际上政策已无加码的必要,中央和地方反而都有稳定楼市的需要。

  从中央来看,防范化解风险是中央经济工作会议定调的要着力攻坚的重大战役。而地产市场的大幅波动无疑是风险的重要策源地。因此,中央有稳定楼市的需要。且中央经济工作会议通稿中并没有抑制资产泡沫等内容。而是强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。中央经济工作会议对于楼市的总体要求是,“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”

  正是在中央经济工作会议差别化调控的“定调”之下,各城各地才有了后续的“松动”政策。

  从地方来看,土地财政一直是地方放不下房地产市场的主要原因。中泰证券首席经济学家李迅雷认为,高房价不仅是一种高通胀的表现形式,也相当于一种高额税收。土地财政就是一种变相税收。土地价格价格越高,房地产市场越火爆,政府卖地收入也就越高。对于地方政府而言,土地财政对城市基础设施完善有很大贡献,但是也对房价的上涨起到推波助澜的作用,因此地方政府在抑制房价上涨方面往往缺乏动力。

  在中央定调“差别化调控”之后,地方自然会迫不及待地出台松绑政策。这次率先松动的城市也都是土地财政依赖度较高的城市,像南京、合肥2016年的土地财政依赖度(市级国有土地使用权出让收入/地方公共财政收入)分别高达121%和107%。因此,站在地方政府的角度考虑,其自身肯定有放松楼市限购政策的动力。

  局部调整不代表全面放松

  虽然如此,不过中央定调差别化调控、地方出台“松动”政策还是很容易让人嗅到一丝熟悉的味道——在中国房地产二十年的发展史上出现过数次“严控-萧条-放松-过热-严控”的循环,这几乎成了房地产调控的一条周而复始的规律。

  这次新年伊始的“放松”和往常会有什么不同吗?

  目前来看,今年的“松动”确实不同于往年。表面上看,各地的房地产调控政策的确在一定程度上呈现“松绑”的效果,但细细来看,各地的房地产调控政策与中央的调控思路其实一脉相承。

  目前出现“松绑”迹象的这些调控政策正是在针对各类需求实行差别化调控。概况来说就是“一城多策”。如兰州,只是对偏远地区取消了限购政策,在中心城区仍然实行限购。

  而且“一城多策”还围绕发展住房租赁市场,完善租购并举的住房供应体系。

  突破口之一就是人才引进。为人才松绑的房地产调控政策也是最近几个月二、三、四线城市最常用的房地产调控新政。据中原地产研究中心统计,2017年10月以来,全国有近20个城市和地区发布了不同内容的落户宽松与人才引进政策。武汉在中央经济工作会议结束后即推出了房票制度,郑州出台了全日制本科以上非户籍人员购房不再审核社保和个税的政策,重庆则直接放宽了购房门槛。还有很多城市甚至把人才的门槛放宽到了大专。

  突破口之二是推进商业地产的去库存。1月4日,上海正式公布了《上海市城市总体规划(2017-2035年)》的全文。其中,在“完善租购并举的住房供应体系”一节中提到:将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅,用作公共租赁住房。这无疑是在“鼓励租赁”旗帜下的“商业地产去库存”。此前为了控制城市人口增量,上海曾跟随北京一起,禁止把工厂、仓库、办公楼等改造成住宅,也就是禁止“工改居”、“商改居”和“仓改居”。但根据上海1月4日的新说法,政策可谓是大转向。力度不可谓不大。另外,厦门的“政府工作报告”里也谈到要“加快商业地产去库存,确保去化周期和房价控制在合理区间”。

  可见,此次的松动仍然围绕着发展住房租赁市场,促进房地产市场形成平稳健康发展的长效机制。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年所谓的“松绑”限购是局部的、有条件的,与2014年时楼市取消限购并不相同。而且,过去的目标主要是去库存,当前的去库存是在“房住不炒”的大背景下进行的。“换言之,楼市调控依然会继续。”中原地产首席经济学家张大伟也认为,“调整政策不代表全面放松。”

  此外,在关键的信贷政策方面依然偏紧。目前全国房贷利率仍维持高位,1.1倍首套房贷利率仍是主流。数据显示,2017年12月份全国首套房贷款平均利率为5.38%,相当于基准利率1.098倍,环比上升0.37%。

  中央赋予了地方部分行事权,并表明可以实行差别化调控政策,这意味着中央对于房地产调控确实“松了口”,不过这次的松口与以往完全不同。这次的松口的出发点是防范重大风险,并且伴随着货币政策稳健中性,以及发展住房租赁市场,建立房地产调控长效机制。

  莫让长效机制再落空

  2017年12月20日结束的中央经济工作会议将今年的工作基调定为稳中求进,并把防范化解重大风险列为三大攻坚战之首。以此为总的原则和出发点,我国今年的货币政策定调为保持稳健中性的货币政策,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长,守住不发生系统性金融风险的底线。这意味着货币政策在实际操作过程中不会大幅收紧,以避免财政货币双收紧对实体经济带来过大冲击,但也不会放松。

  从中央的角度出发,要打好防范化解重大风险攻坚战,重点防控金融风险,服务于供给侧结构性改革这条主线,促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环,做好重点领域风险防范和处置,坚决打击违法违规金融活动,加强薄弱环节监管制度建设。

  不过,在实操过程中,货币口的调控将是关键,同时还将伴随着与地方政府的博弈。

  张大伟表示,过去部分城市的一刀切限购,并不利于市场平稳。预计后续还有城市会出现政策调整,并执行一城多策。特别是那些已经出现房价、土地成交量明显下调,地王较多的城市以及部分三四线城市及县城。

  依据中央“差别化调控”的定调,各个地方政府有权根据本地区的情况出台不同的政策,无论是紧缩还是扩张都由各地方政府而定。这无疑增加了中央政府对房地产市场调控的难度。2017年一线和二线热点城市住房市场的收缩并没有让房地产企业萎靡不振,反而房企龙头利润大增,2017年的土地出让金增长创历史记录,房地产股崛起。

  可以预见,2018年中国的房地产市场必将在地方政府和中央的博弈之间前进。在“房住不炒”,共有产权、租购并举、长效机制等概念刚刚深入人心,房地产市场刚刚从需求侧过渡到供给侧的改革的当下,希望房地产调控不再陷入历史上的调控怪圈。莫让长效机制再度落空,这不仅考验金融决策部门的调控智慧,也考验着决策者的决心。(北.方.新.金.融.研.究.院)