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9城限购松绑! 房价调控败给了土地财政

2018年01月09日 13:47:52 一见财经

  这是「一见财经」第53篇原创文章

  兰州开了个口子后,各地开始陆续放开房地产限购政策。

  尽管很多城市后来解释,放开限购是“定向调控”,但明眼人都知道,这只是地方政府的说辞。

  房地产政策调控松动,就意味着给全国性的调控政策撕开了一道大口子,这个口子会不会越来越大?房价上涨是不是又会卷土重来?

  多地“变相”放开限购

  《一见财经》盘点了一下,现在通过各种手段给房地产调控政策“开口子”的城市包括兰州、厦门、合肥、昆山、西安、长沙、武汉、郑州、济南等9个城市。

  上周五晚间,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》。

  从1月8日起,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策;城区依然限购,当地户口可以买两套,外地户口只能买一套,但是不再提供社保证明和纳税证明。

  除了兰州光明正大的放开,还有一些城市实行「定向松绑」,既一部分人可以获得购房资格。

  南京。2017年5月份,南京有关部门发出通知,凡硕士以上、高级职称、高级技师,年龄40岁以下的,在南京有劳动合同的,在江宁、浦口、六合、溧水和高淳五个区买房不用提交社保证明。

  而在2018年1月3日,南京落户门槛更是大大降低,研究生以上学历可直接落户,本科生40岁以下也可直接落户,落户后可直接购房。

  此外,1月7日,南京出台了《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》,意见公布:高层次人才买首套房不再受户籍限制,公积金最多可贷120万!

  武汉。高校生在读期间可缴存公积金,并推出低于市场价20%的满足大学生购房需求。

  郑州。本科以上学历的非郑户籍人口在郑州买首套房不受限制,而且还有购房补贴。本科2万,硕士5万,博士10万。

  济南。本科学历缴纳社保6个月即可按本地待遇购房。也就是说,工作6个月以上的非济南人口即可不受限买房。

  长沙。专科以上学历购房者买首套房不受限。中高级人才还有租房和购房补贴。

  西安。西安全面放开大中专院校毕业生落户限制,一大批人将拥有购房资格。

  昆山。本科毕业即可落户买房,不受限。

  分析上面城市的“人才计划”,有些地方其实门槛相当低,只要你愿意来,基本上就能直接买房。

  另外,在厦门刚结束的第十五届人大二次会议上,市长庄稼汉代表市人民政府作《政府工作报告》,提出了2018年政府的奋斗目标和工作重点。

  报告中提到,2018年厦门将实行差别化的调控政策,满足首套刚需,支持改善需求。

  这也就意味着,去年房价上涨“四小龙”之一的厦门也开始给限购松绑了。

  地方财政压力倍增

  这些城市限购松绑,外界有两种声音,一种认为一种认为调控松绑,房价会再一次强势反弹,调控政策的目标落空。

  另一种认为,这些城市其实是在根据监管部门的要求有针对性的进行“分类调控”,并不意味着房地产调控政策的放开。

  现在来看,第一种的可能性更大。

  著名经济学家马光远说,从中国房地产政策的历史轨迹看,房地产调控政策很少超过两年的,这是一个基本的事实。

  所以,每一次调控即将见效的时候,地方政府都会有各种名义放松调控,要么是直接出台放松的政策试探舆情,要么在执行上睁一眼闭一眼,套路和把式基本没有变过。

  他表示,面对2017年很多城市在严厉的调控之后,市场迅速降温的事实,对房地产依旧过度依赖的地方政府肯定会想办法为调控松绑。

  中信证券研究团队撰写的报告显示,截至2017年11月末,全国地方政府债务余额165,944亿元。2018年到期的政府债券8400亿,到期规模比2017年增加2.5倍。

  综合来看,政府负债端压力较大,而政府的资金来源主要为财政收入、政府性基金收入,以及城投债、非标融资与委托贷款、PPP融资等,因此政府有比较充足的动力提高收入。

  政府性基金收入主要来源于土地出让收入,房地产市场的投资情况很大程度上决定了政府性基金收入的大小。

  更加巧合的是,南京和兰州的财政收入明显下滑。

  受房地产调控影响,南京与甘肃两地的政府公共财政收入累计同比增速17年以来皆在低位运行,政府财政收入增长缺乏动力,2018年财政收入增速也将放慢。

  除了南京和兰州,很多地方财政压力很大。根据财政部的决算公告,截至2016年末,全国的总负债率为36.7%,贵州、青海、云南、辽宁、海南和宁夏的负债率超过全国平均水平。

  另外,天津、山西和广西负债率增长较快,增速分别为29.2%、13.1%和12.9%。而江苏债务高达10915.35亿元,成为首个破万亿元的省份,同时江苏的财政收入也存在大幅下滑。

  瑞士信贷董事总经理陶冬在去年说过一句话:“中国这几年也出台了很多房地产政策,但它的逻辑出奇的一致,就是把大家兜里的钱忽悠出来填地方政府的财政窟窿,房价涨上去了地方政府可以卖地。”

  目前的局面是这样的,房地产不出事,银行、地方政府、购房者都皆大欢喜,如果房地产出了事,购房者就是最后的“接盘侠”。


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