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“租购并举”来了 可租房的美好时代来了吗?

2018年01月08日 13:18:34 东北新闻网

  回望刚刚过去的2017年,“租购并举”,绝对是当年的关键词之一。 从十九大、中央政治局会议、到中央经济工作会议。“租购并举”被反复提及:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,让所有人住有所居。

  “租购并举”带来的利好之处便是“租购同权”,理想状态下,“租房”也能享受“买房”的同等待遇,如子女入学、社会保险、大学招录等教育、社会公共资源。2017年广州、深圳、南京、杭州等12个城市成为首批展开住房租赁试点的城市,这些城市的租户会首先尝到作为一个“租户“,前所未有的权利。

  有人说,中国的租房时代来临了,于是长租公寓的投资蓝海出现了。

  长租公寓—— 一定要够“富”

  不知从什么时候开始,很多人会慢慢发现不单单买房子要够富,可能租房子也要有足够鼓的钱包。

  2017年,在中国一、二线城市的租赁市场上,各大房地产商的长租公寓品牌,已蔚然成风。这些公寓的装修风格很现代化,比较符合年轻人的审美趋向,而且会有公寓文化,娱乐活动的配套、免费使用的健身房等等。虽然是长租,但是大多租金可以月付。

  长租公寓普遍的运作模式是将一定体量的房源租赁或者购买下来,然后进行统一配套装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。

  据统计,中国排名前15位的房地产商中,已有三分之二以上的企业涉足租赁市场。这些曾经在中国传统房地产市场呼风唤雨的企业,已经纷纷把发展长租公寓作为未来企业战略布局的重要部分。

  虽然说长租公寓项目的诞生契合了市场发展趋势和国家经济发展的方针政策,但是它的覆盖面其实有着很大局限性,其根本原因就是在于高昂的房租。

  在北京劲松,某品牌长租公寓,提供的2种户型公寓,20平方米左右的一室,月租金最高4000元,30平方米左右的一室一厅LOFT,月租金最高6000元。而刚刚在上海面世的另外一家品牌公寓,据悉小户型的单间公寓价格也达到了近6000元。2017年北京人均月工资在9240元。对于大多数的北京上班族来说,你可能要花费半个月的工资才能住上这种长租公寓。

  最近比较流行的房格尔系数,分析指出如果房租超过了收入的百分之三十,生活就会变得举步维艰。而目前长租公寓的定价,已经处在临界点或者已经超过这个临界点。如果你有攒钱的打算,或者想每天都能喝上一杯星巴克的咖啡,那么租住长租公寓,会让这一切变得很难。 按照《长租公寓发展大数据解读》提到的数据来佐证,在18-40岁的区间内,无论哪个阶段的年龄层,主观接受租房价格在1200-1500元/月。如果一个平台定位是月租金4000以上,显然这个平台就会过滤掉大部分需求用户。在一线城市,长租公寓的匹配人群应该是月薪12000以上的人群。而在二线城市,月薪低于6000,也最好不要考虑租住长租公寓。

  公租房—— 一定要够“穷”

  如果你觉得长租公寓房租太高,租不起,那么还有另外一种选择,那就是公租房。

  公租房,在2010年的时候,就开始登上属于自己的历史舞台,经过了多年的发展,让中国1000多万的低收入和困难群体,有了自己的住所。

  低廉的租金,似乎让打拼在大城市的年轻人看到了希望。公租房惠及的群体是本地户籍的低收入无房群体,新就业的大学生,以及收入较低的外来务工人员。

  在沈阳,如果你是已经毕业超过三年的外来城市打工者,如果你的收入超过3500元,就没有资格申请到公租房。 所以说如果你毕业后的第四年工资涨到了3600元,那对不起,你必须要退租了。

  在杭州,如果你的年收入超过了52185元(月收入约4348元),同样没有资格申请公租房。(硕士学历及高级职称人群除外)。

  在中国大多数城市都有对公租房申请者的收入限制规定。如果没有本地户籍,还需要连续缴纳一年或者三年期限社会保险,如果中途工作离职,导致社保断缴,可能还要面临被退租的风险。加之,大多数公租房项目的选址都在远离市区偏僻地带,对于上班族来说,非常不便。

  可以说公租房在中国的发展,公共化、大众化的倾向非常弱。事实上,公租房应该更加关照夹层中的城市上班族群体。虽然说他们的工资收入还不错,但想要挑战买一套房,简直就是以卵击石。

  所以公租房在中国,主要是面对低收入困难群体的,如果你哪怕只是中等收入群体,都会被拒之门外。

  夹层中的你,何去何从 ?

  长租公寓和公租房的出现,其原本的目的都是为了要解决高房价下,无房族的住房困境。但是从实际的操作过程来看,我们发现,这种福利的关照还是有很明显的极端化趋向,占有大体量的中等收入群体,反而被忽略了。

  长租公寓高租价产生的原因,最重要的还是成本。目前很多的长租公寓都在扮演二房东的角色,赚取的只能是对缝利润。加上高昂的装修和家具电器等成本,目前的定价水平似乎已经到了底线。

  而公租房并不能完全向中等收入群体放开的原因是,体量过大。虽然在2017年全国已经增加了200万套公租房,但是仍旧难以满足庞大的社会需求。

  2018年1月5号,在金诚集团——新型城镇化论坛上,金诚集团董事长韦杰提出,在房价居高不下的情况下, 在建设特色小镇的过程中,是有机会同步去解决的。那就是要实行住房“双轨制”,房地产一定要走、一定要先发展,一定要走在非常重要的位置,但同时又要解决安居的问题。

  韦杰想在金诚特色小镇中,拿出一部分来做类似于廉租房的这种福利保障性住房,主要面向的群体,是城市中的上班族。因为特色小镇在综合供地和用地政策上,相对比较容易,可以先行先试,成本也比较低。因此,不会像长租公寓那样因为成本过高而不得不抬高租价。

  (金诚特色小镇效果图)

  这种模式本身可能不会带来巨大的商业利益,但是却能够有效的留住人才。因为在金诚特色小镇中会配有完善的基础设施、城市绿化和交通体系,加之低廉的租房成本,那么大学生和城市的就业家庭,就没有理由会选择离开。

  更重要的是这些人作为特色小镇的人才储备,会创造出更多的价值,而且这种价值不会外流。在金诚特色小镇中,里面的任何一个产业都归属金诚所有。上班的时候你可能是金诚集团旗下某酒店的一名员工,为金诚创造着价值,而下班的时候你就会享受到金诚的廉价公寓。

  假如你的工资水平没有变化,但是住房成本却降为了每个月800元钱,这样的城市生活,你会选择放弃吗?

  我们的国家和这些有着远大抱负的民营企业家,绞尽脑汁,在为城市上班族考虑住房问题。就是因为在房价过高的今天,中国的城市发展遇到了新的问题。逃离北上广,看似一句玩笑话,折射的是人才流失的危机。一座座空城的拔地而起,折射的则是投机炒房的乱象。我们既要保持传统房地产市场的稳定,但与此同时我们也不能忘记以人为本。如何让高速的经济发展,更有温度?真正的实现租购并举,双轨并行,也许才是中国城市化发展路上的柳暗花明。


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