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靳双权:因政策调控发生的住房买卖纠纷如何认定?

2017年12月26日 14:31:32 财新网

  背景:近日,《北京市高级法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》(下称《纪要》)发布,就2017年3月17日以来因为房地产调控政策产生的房屋买卖合同纠纷如何审理,做出一个较为系统的规定,明确相关法律适用(“317”楼市新政引发违约诉讼 北京高院指导纠纷处理)。

  《纪要》规定,对于合同订立后由于“317新政”的实施致使合同无法继续履行的,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。不过,如果确有证据证明因“3.17新政”导致购房出资的履约成本增加幅度较小,对当事人履约能力不构成严重影响的,合同应当继续履行,当事人一方以此要求解除合同的,不予支持。

  《纪要》还明确了合同解除后的处理。因“317新政”原因导致合同解除后,出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持。开发商将规划性质为商业办公类用房出售给个人的,因“317新政”原因导致该商业办公类用房买卖合同解除的,开发商主张房屋贬值损失补偿的,不予支持。

  【意见领袖观点】

  房地产律师、中国房地产业营销协会副会长靳双权表示,317限购是北京地区的政策,《纪要》由北京市高院民一庭发布,“在北京地区,类似案件会参照该《纪要》审理,《纪要》提供了基本的适用尺度。”不过,在靳双权印象里,最高法院没有公开发布过类似的纪要,因为房地产调控多是因城施策。

  事实上,“317”限购政策不久,北京市住建委、北京市高级法院、北京市规划国土委就明确说明,对房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证其确因调控政策出台导致首付款比例提高、无法支付首付款项,因而无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,法院可以支持。

  之所以《纪要》要晚于限购政策九个多月,靳双权说,不同人遇到的情况不一样,要综合考量,总结案件中买方和卖方的不同诉求,不同意见,综合考虑各方意见,因为太仓促而导致各方利益不平衡,后果会很严重。出台纪要也需要一个过程。“事实上,依据合同法和物权法等,相关问题是可以解决的,只是《纪要》作为导向,既是落实房地产调控要求,解决现有纠纷,也可为准备打官司的提供预期。”

  这并非北京市法院系统首次发布房地产调控政策后的审理纪要。配合房地产调控形势,北京市高院民一庭还曾于2010年12月、2011年12月、2013年7月先后下发过相关会议纪要。

  不过,因为面对的纠纷情况不同,纪要指导思路或侧重点也会略有差异。靳双权介绍,如果限购政策出台之后,房价并不没有明显降低,甚至依然上涨,或者限购政策效果明显,房价下降,与之对应的纠纷类型也会发生一些改变。如果是前者,纠纷就可能集中在买方要求合同继续履行。如果是后者,纠纷就可能集中在买方希望解约。此时,就要权衡哪些情形可以解除合同,解除合同后,违约以及赔偿等如何界定。

  那么,由于限购政策导致合同无法履行,在民法上到底属于什么性质?目前也是各有说法,有的认为是不可抗力,有的认为应该适用“情势变更”原则。总结多年来《纪要》一以贯之的思路,其实对此两种说法都是有所拒斥的。

  此次《纪要》称,“3.17新政”具有公共政策的性质。对于合同订立后由于“3.17新政”的实施致使合同无法继续履行的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。

  “属于因不可归责于双方当事人的原因”与不可抗力和情势变更原则并不能划等号。所谓不可抗力,《民法总则》延续《民法通则》与《合同法》的规定,是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。不可抗力一般由两部分构成,由自然原因引发,比如地震、海啸等;由社会原因引发,比如战争、动乱等。

  “情势变更”原则主要是在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》中予以明确,即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更的界定有意区分了不可抗力与商业风险。

  事实上,2010年《纪要》就明确,房屋新政属于国家宏观政策,对房屋买卖合同的影响未达到导致合同根本不能履行的程度,因此不构成不可抗力。同时,在当事人约定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下,贷款首付提高、对特定对象暂停办理贷款并不必然导致购房人无履约能力和继续履行对一方当事人显失公平,因此也不宜简单认定构成情势变更。

  2011年《纪要》对于为何不构成不可抗力进一步做出解释:国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此,住房限购政策不宜认定为不可抗力。

  在司法实践中的,因为限购政策而无法履行合同,有的法院认定为不可抗力,在二审中被推翻,进而被认定为因不可归责于双方当事人的事由导致合同无法继续履行的情形。

  “因不可归责于当事人双方的事由”较早出现在正式的司法解释,是2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,一般被理解为双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立等情形。

  如果只是从字面含义看,不可归责于当事人双方的事由或原因,其实也应该包括不可抗力以及情势变更。事实上,最高法院1993年发布的《全国经济审判工作座谈会纪要》提到情势变更原则,使用的表述恰恰是,“由于不可归责于当事人双方的原因,作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化,以致按原合同履行显失公平的,可以根据当事人的申请,按情势变更的原则变更或解除合同。”

  只不过,后来情势变更原则在司法适用中被严格限制。靳双权解释,根据司法解释,“情势变更”不能随便适用,与商业风险也不容易区分,“房地产本身就是政策频发领域,只要政策一出,就算是情势变更,意味着解除合同不需要承担责任,很容易影响交易稳定性,而且,根据最高法院司法解释,案件适用情势变更需要更高层级法院审批,所以法院一般也不愿意主动适用。”

  几乎是情势变更原则被正式写入司法解释的同时,2009年4月27日发布的最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家工作大局的通知》要求,对于适用情势变更条文,各级法院务必“慎重”。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级法院审核。必要时应提请最高法院审核。

  所以,靳双权更倾向于将“不可归责于当事人双方的原因”理解为“介乎于不可抗力与情势变更之间”。

  不过,靳双权也表示,根据现有《纪要》,如何证明因为成本增加幅度过大而无履约能力,司法实践中也并非易事。“司法不能站在卖方或买方的任何一边,还是要从公平角度出发,落实这些规则,还有很多细节要把握。”  


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