投顾之星

您所在位置: 华讯首页财经频道产业信息房产>  正文

中国房市: 2017乱局+2018预测

2017年12月04日 10:09:46 新浪网

  忆往昔,多少业者专家牛!但都折在对房市的预测上。比如十年前清华园教授WJ炸楼跳楼论之贻笑各方,但半年前看到此君又在大谈中国经济形势走向,且姿式傲娇,于是释然:他是大专家,我是路人甲。讲者周瑜,听者黄盖。怕个锤子呦!

  莎翁三大悲剧,最出名者是《李尔王》,讲老王昏聩,新王叛恩,天下涂炭的故事。黑泽明将其改编成日式历史巨片,易名为《乱》。一字师,厉害!

  “乱”,就是我对中国房地产新常态之描述,意指悖谬丛生和不确定性。“乱”字后面是“动”字,即对2018年之预测,意指被动性的大改革、大调整。你要连在一起,说成“乱动”,我也没办法。至于“乱”和“动”之后,有没有“治”?天知道。

  一

  先看“乱”,即随着调控的扩容和深入,会愈演愈烈的“悖谬丛生+不确定性”。

  乱之一:招拍挂VS去市场化。

  表面看,所有的土地出让,都要走招拍挂,但实际上,土地市场的去市场化风起云涌,花样繁多。比如碰运气的摇号和抽签,比如内定对象量体裁衣的前置资格限定;比如羊头犬肉的以各种名义低价拿地,什么社会主义新农村、主题小镇、产业园等,比如开发商合作拿地,实际就是达成价格同盟。

  乱之二:金融风险VS去流动性。

  避免系统性金融风险,应是调控的最大诉求。但同时又以无数的“限”,阉割了房地产的流动性。比如在一线城市,在住房供应紧张的同时,却实行新房限购限售和二手房限贷。

  而缺乏流动性,会扭曲房市的供需关系,也会使所有的资产定价、估值形同虚设。

  乱之三:发展租赁VS税改停滞。

  一方面大力鼓励租赁,诱导或迫使房企自持、转型,另一方面却口惠而实不至,不肯进行税费改革让利与企、让利与民,使租赁市场的供给碎片化、海底化,企业运营算不过账,难以盈利,形成不了从开发或运营到资本的闭环,无法可持续发展。

  乱之四:商办积压VS住宅歧视。

  商办物产越积压,政府越喜欢商办物业,大家越想买住宅,政府越歧视住宅。商改住改不了,某西南大市写字楼今年惨不忍睹,要改成住宅却改不了,理由是没有办法通过消防。

  乱之五:价格限制VS增加供应。

  “房住不炒”宏旨昭昭,将投资性需求“去势”,却又大量卖地,增加供应。

  乱之六:打击炒房VS持有税缺位。不仅缺位,而且头痛医脚。

  中国房地产的大患,不在于有人住大房,而在于有人占多房!或说,不在于马云住了一套3000平米的大房子,而在于温州大妈团在开盘时,一下子买几百套50平米的房子。

  马云赚1000亿的时候,你不管他,快成世界首富了,住个大房子,你却有意见。这是什么逻辑?貌似外星人的马云至少使得阿里数万年轻人能有实力买房,而温州大妈虽然貌似忠厚,却釜底抽薪,倒买倒卖,于房价大涨功不可没。

  乱之六:市场扭曲VS寻租。

  高压反腐,高调整顿的同时,却更大程度地扭曲市场,政府直接管理的环节越来越多,这必然带来新的、更大的腐败。

  比如豪宅销售证的审批制,至少有两大弊端。

  一、发放与否?何时发放?开盘价定到什么价位?这都是关乎开发商重大利益,有没有设租寻租的嫌疑?

  二、开盘价明显低于周边市场价,使富人买房具有更高的安全边际,相当于买到房就赚到钱。这将进一步刺激人们不择手段“走后门”造假买房。

  乱之七:棚改繁荣VS供地大增。

  过去一年,三四线城市出现牛市。环大都市圈者,得益于地缘性利好和外溢投资性需求,尚有长期看好的理由。而资质一般的三四线城市,主要是拜大力度棚改的短期利好所赐。一则难以持续,二则二手房市场呆滞,有一定流动性风险。

  但地方政府借阶段性牛市,又在大量供地,在上一轮去库存尚未完成的情况下,为下一轮库存“埋雷”。

  乱之八:整治拆墙打洞VS租金上涨

  一面鼓励人们租房,并给出租售同权的利好,一面整治“拆墙打洞”,减少了很多低端过渡性的租房供给,客观上造成租金上涨。

  “拆墙打洞”或许只是租金上涨的原因之一。

  其它原因还有:一、新消费观念。现金贷风行,90后、00后买个手机都敢贷款,租房也一样。加杠杆租房,将增加租客的人数和他们的支付能力;二、中国城市租房人口比重,大幅低于发达国家,从趋势和政策导向上看,这个比重未来将取齐;三、现在租售比倒挂,呈现“负杠杆”,是因为业主们还有房价继续上升的预期,加之投资渠道狭窄,所以能够忍受出租年回报率低于2%的现状。

  所以,不管你愿不愿意听,但未来租金很可能效房价“故事”,逐步上涨。

  这颇很使人“看不懂”,但据好事者称,租金上涨也是好事,可以使高房价有扎实支撑,租售比趋于正常,实现“正杠杆”,将潜在的泡沫坐实,实现中国房市软着陆。

  二

  “乱”会引起“动”。意味着大改革、大变化要来。未来 3-5 年,市场结构将会发生变化,且市场将迅速扩大,政策亦会在明年开始出现明显转变。

  1 规划容积率 2018 年规矩全都会改,2019 年所有政策全部放开;

  2 租赁商业模式的闭环将会实现,如果租赁闭环不形成,目前所有鼓励的长租公寓无法规模性发展;

  3 调控方式改变。一城一策将过渡到分门别类来控制,否则太过随意;

  4 在遏制炒房层面还将出台长远政策,现有的持有税和交易税费将会调整;

  5 共有产权和租售同权的相关权利,将会在法律层面明晰化,形成可执行操作的基本规则,使市场上广大散户的租赁合同得到保障;

  6 中国房地产市场将发生区域结构的变化。市场参与者从原来的以开发商为主导,变成土地直接进入市场,土地方让步让利,代建、基金、开发商和运营商成为最主要的玩家;

  7 市场集中度会继续深化,但在市场参与者多样化,资金来源多样化,基金越来越多参与去杠杆的新形势下,大、中、小开发商的好日子仍然没有结束。其合作能力、融资能力、抗风险能力都有所增强,中国房地产市场将出现所有市场参与者共享收益,共担风险的发展方向;

  8 深入社区存量房的金融产品将会大行其道。存量房是中国家庭70%的主要资产,遏制炒房会降低二手楼的流动性。所以,基于存量资产且不改变其所有权的金融产品将会出现;

  9 各级城市各类区域,都有不同的发展动力。都市圈内,三四线城市以产业发展为动力;二线城市以人和城市分工为动力;一线城市以旧改为动力。其中,在调控不放松的前提下,一线城市发展 REITs是必选项,如果不能形成以REITS为主线的闭环,一线城市开发商会遭遇到较大风险,即缺乏没有流动性;

  10 “十九大”已明确“房住不炒”,三年后在中国资本市场可能诞生一批公募REITs,非产权交易的商品房会通过租赁、REITS和金融化的闭环进入市场,其规模可能还会超出我们的想象。

  这种闭环一旦形成,中国开发商的排名座次可能会改写,我们会发现中国上市房企中,最多的可能是国企和拥有大量非商品房的企业, 在“REITS”之后,它们的市值会迅速超过传统开发商。在美国,各种主题REITS公司的数量和规模已经远远超过了开发商, 包括医疗、物业、养老、酒店、公寓等。


与 文章关键字:开发商 VS 中国房地产市场 reits 招拍挂 相关的新闻