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房地产税明确开征, 你真以为能降房价?

2017年11月10日 10:27:12 UC头条

  官方已明确要按房屋估值来征收房地产税了。

  财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  很多人对房产税开征拍手叫好,无非是因为他们认为这有利于降房价,从而让他们实现居者有其屋的美好愿望。

  真会如此吗?

  但凡有经济学常识的人就应该知道:征税本身,并不创造任何额外的价值,它仅仅是财富的再分配,房地产税也不会例外。

  所以,相较于降房价,普通老百姓更应该关心的是:

  1、劫富真的济贫了吗?换句话说征收上来的房地产税被用在了哪里?

  2、征收房产税的法理依据充分吗?

  这些问题,都值得思考。

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  先来解读一下官方的说法。

  根据财政部部长肖捷的文章,房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则进行立法和实施。

  1.立法先行

  在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。

  以上是官方的解读。

  事实上,在中国征收房地产税,有一件事情一直绕不过去。

  发达国家的土地实行的私有制,政府不存在靠卖地获得收入,而中国的土地是国有的,从理论上说,业主只拥有70年的土地使用权,并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。

  之所以说是间接,是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金,而开发商是要赚钱的,他们会把“地价”作为房屋成本的一部分体现在房价上,所以你在买房的时候,就相当于缴纳了70年的土地使用费。

  如果再征收房地产税,就存在二次征收的问题。

  对于这些问题,官方也早就做了准备。

  一是在2007年的《物权法》第149条里规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

  二是不动产登记已基本完成,具备了基本的征收条件。

  三是从2013年开始,房地产税就已列入议程,至今已议论了好久。

  所以最快的话,明年两会就可能会通过房地产税的立法工作。

  2.充分授权

  中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇评论说:

  “所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”

  国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:

  “各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”

  由于房价有很强的城市差异性,充分授权地方政府,因地制宜,从理论上来说完全没毛病。

  3.分步推进

  中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为:

  “分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”

  中国实行城乡土地和住房二元制度,到2016年底我国常住人口城镇化率达到 57.35%,地区发展很不平衡,房产税先城市后乡镇,先市民后农民是必然的。

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  房地产税可能会怎么收?

  先来说说上海和重庆的两个试点。

  2001年1月,上海、重庆两个直辖市就启动房地产税试点改革。

  上海采用的是“老房老办法,新房新办法”(存量和增量差异对待)的思路,即以前买的、分配到的房子都不用征税,新购房屋才需要交税。

  我认为这是比较合理的,一来是中国的房屋产权实在是五花八门。

  按产权性质大体可分为:央产、军产、单位产权和私有产权房;

  按取得和交易的方式,可细分为:原有私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。

  这些五花八门的房屋,要制定一个公平合理的方案,真的太难。

  二来之前买的房子已经间接交过70年的土地使用费了,这部分不收房产税合情合理。

  重庆则主要针对高档房屋(均价高于新建房屋成交均价的2倍)进行征税,对于存量房屋,180平米以下免税,新购房屋100平米以下免税,超出部分以累进制的方式计税。

  而未来房产税的全面征收方式,已经透露出来的消息是:

  按照评估值征收房地产税;

  适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度

  根据以上两点,我个人的推断是:

  存量房要征收房产税(重庆模式),计税方式参照上海模式,同时给与一定免征额度。

  为什么说存量房会征收房地产税,因为降低建设、交易环节税费负担意味着政府的税收会出现一个大窟窿,而要填补这个窟窿,要么大额提高税费,要么扩大增税范围,显然后者更有可能。

  除此之外,对存量房征税,既能增加税收,又能打击那些手握十几套甚至几十套的炒房客以迎合民意,何乐而不为?

  至于计税方式,上海已经有比较成熟的经验,即先对每套房屋价格进行评估(税务局有当地所有房产交易价格纪录,可以按照算法自动生成房屋价格),然后打个折(上海是70%),再根据住宅性质进行征收(比如普通住宅0.4%,非普通住宅0.6%)。

  非普通住宅有三个标准:1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

  当然,这里只是推演一下思路,具体参数各地政府会根据当地情况制定征收标准。

  至于免税额度,这个一定是会有的。

  这既是调节贫富差距实现社会公平的体现,也是社会稳定的需求。

  只是到了具体实施的时候,免征额度是根据人均面积,还是人均面积结合房屋数量,暂时不得而知。

  但结合以上3点,我们可以明确的是:对于那些拥有大量房产的房叔房姐,房产税一旦出台,他们的好日子就要到头了。

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  房产税的出台后,房价会下跌吗?

  这要分短期和长期。

  从短期来看,房屋持有成本的大幅提高,会让炒房者抛售手中的房产,市场上供给数量增多,可以起到抑制房价的作用。

  但是从长期看,房价的两极分化会更加明显,即该涨的还会涨,该跌的更快下跌。

  因为房地产税的实际影响是增加了房屋的持有成本,它只是一个辅助因素,决定房价的根本性因素是供需关系。

  一线城市的土地是有限的,只要人口源源不断地流向一线城市和少数几个重点二线城市,那里的房价继续高涨是不可避免的。

  以上海为例,根据《上海城市总体规划(2016-2040)》,到2040年上海建设用地的天花板为3200平方公里,而2020年建设用地预计将达到3226平方公里。

  这意味着后面的20年,上海不但不能新增建设用地,还要减少26平方公里,房子的稀缺性不言而喻。

  北京也是类似,而深圳则更早进入了拆迁一块重建一块的节奏。

  其实从全球范围内来说,任何一个发达城市(纽约、香港、首尔、台湾等),都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的。

  那些指望靠征收房地产税能够买得起房的人,他们必定要是失望了。

  而另一个残酷的事实是,在全球化的背景下,一线城市的房价只和高净值人群(富人)的数量有关。

  知乎答主@Haoran在不久前写了一篇分析文章,他通过对比了北京、上海、纽约和洛杉矶的房价,以及当地富豪人数的相关度后发现,高净值人群和房价的相关度居然高达0.91。

  优质的资源永远是稀缺的,稀缺的资源永远是昂贵的。

  所谓的居者有其屋,其实是指让你租得起房,而不是买得起房。

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  最后这几句话,可能说了也没用,但我依然要行使说话的权利。

  这是知乎答主@豆子彩虹爸提供的美国房产税的税单,里面清晰地记录了房地产税的去向。

  比如左下角这个框里:

  郡里收走6650块,用于郡道路,基础设施等。

  市里收走165.55,用于市道路,基础设施等。

  学区收走350.46,当作学校资金。

  社区学院收走289.94,当作学校资金。

  轻轨收走27.27。

  公园收走47.22。

  市政水务收走44.56。

  右上角的框里同样写的明明白白。

  美国的税收制度采用的是“以支定收”,即先制定未来一年的开支预算然后议会讨论通过,确定当年需要征收多少税,税率是集体协商的结果。

  从税单上你可以清楚地看到,房产税是用于改善的是自己所住区域的教育、卫生、公共环境等领域。

  房地产税作为一项新的税种,涉及到每个人的切身利益,它一旦开征就不会停下来了,而大城市的房价也很可能不会因为多收一份税就下降。

  对于清醒的人们,是不是应该一起呼吁政府公开税收的去向?

  毕竟,这是所有公民共同的利益。


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