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中国楼市降温, 为什么楼盘没降价?

2017年11月10日 09:43:09 UC头条

  关注房地产新闻和政策的朋友一定都感觉到,中国楼市降温了。但回到现实中,留心房价的朋友发现,城市里的楼盘没有降价的迹象。这似乎有违经济学里“供需关系”的常识。真相是什么?房太尉带你走进“楼市科学”。

  楼市降温是指什么?降温本来就是个比喻,所以楼市降温这个概念,本身就容易让人迷惑。分析任何一个商品的销售情况,都是从两个方面:价格和销量。中国楼市降温,最大的推动力是宏观调控政策。很多人普遍有一个误解,认为调控影响了价格。而真实逻辑是:调控的直接目的和作用都始终是销量。

  降价确实存在,但这是“假性降价”,即在上涨通道中偶尔小幅回调。一个登山的运动员,可以在山坡上偶尔停下来歇歇脚,向下眺望看看风景,但他始终还是要继续向上的。

  房太尉找到一些数据来说明房价和销量。

  下面是一线城市和直辖市的房价数据:

  房太尉根据数据分析:2017年一线城市的房价相比2016年有大幅上升,个别月份房价小幅回调并没有影响上涨的大趋势。

  下面是部分二线城市的房价数据:

  房太尉根据数据分析:大多数二线城市房价都有百分之十几以上的涨幅,部分二线城市房价同比上涨比例甚至超过一线城市。

  再来看由国家统计局发布的全国商品房销量。

  1-9月份,商品房销售面积116006万平方米,同比增长10.3%,其中,住宅销售面积增长7.6%。1-9月份,东部地区商品房销售面积50656万平方米,同比增长5.5%。

  1-6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,其中,住宅销售面积增长13.5%。1-6月份,东部地区商品房销售面积33401万平方米,同比增长11.7%

  1-3月份,商品房销售面积29035万平方米,同比增长19.5%,其中,住宅销售面积增长16.9%。1-3月份,东部地区商品房销售面积13968万平方米,同比增长13.4%

  注意,销售面积虽然在持续增长,但同比增长速度从19.5%下降到16.1%,再到10.3%。特别是较发达的东部地区,由13.4%下降到11.7%,再下降到5.5%。

  近两年来的全国商品房平均价格和销量如下:

  (单位依次是:亿元、万平方米、元/平方米)

  今年全国平均房价相比2015年和2016年有大幅增长。从今年下半年以来,商品房销售面积同比下降明显。

  我们无法重回计划经济时代,所以不能由政府操纵或制定房价。各地现有的规定是,商品房价格要报备审批,开发商调价不能超过多少比例,仅此而已。价格监管是在尊重真实市场交易的基础上操作的,并没有违背市场经济规律。实际上,就算由开发商完全自主定价,房价也不会太离谱。如果你认为现在的房价偏离了真实价值,千万别怀疑,那一定是你错了,不是市场错了。

  所谓“降温”,指的是成交量下降。调控政策越严格的城市,由于信贷收紧和户籍限购,房产买卖越难。这就好像,很多商务会所,你想花钱去享受,但进不去,因为人家不接待你。

  商品房跟其他的市场商品不一样,它可以储存很长时间。鸡蛋、大蒜卖不出去要烂掉;电子元件卖不出去,很快新型号新产品出来了,上一批货就被淘汰了。所以,这些商品会因为销量减少而降价。但房子不会腐败变质,技术含量几十年几乎不变,所以卖不出去完全可以等。开发商可以囤好几年的地,当然也可以囤好几年的房,人家筹集资金的办法有很多,而一旦降价,就会造成很大负面影响,这对他们是得不偿失的。所以,期盼房价下降的朋友,恐怕市场让你们失望了。


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