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全国哪些城市房地产值得买, 哪些城市泡沫巨大?

2017年11月08日 11:29:25 书晗解析房地产经济

  中国房地产17年的历史中,国家宏观调控政策不计其数,“国”字头出台的文件就不下十几份,但结果呢?

  房价不仅没降,反而一路飙升,2003年至今已经足足涨了600%!调控的“纸老虎”属性展露无疑!

  真的是调控无用吗?

  不是的,其实政府出台的每一次调控都行之有效,掷地有声,只是刚刚取得一些成效,就立马放开,甚至反向出台一些刺激政策!

  由于2012/2013年的货币紧缩、限购限贷,2014年成为了最近的一次房地产寒冬年,房价微跌、成交缓慢。

  这本是调控政策宣扬成效的大好时机,结果政策风向标一转,从控房价变成了去库存,不仅利率多次下调,更有不少城市放松限购,直到930政策出台:贷款还清,再买二套房算是首套!直接开启了一二线城市以置换为导火线的楼市爆炸年!

  事实证明,房价降了,政府比老百姓更着急!

  归根结底,还是因为房地产是国民支柱产业,对于GDP的完成有举足轻重的作用!我们来看一组数据:

  2003-2016年中国房地产固投与GDP比值注:表格里的单位为万亿元人民币

  每年国家都有GDP增速要求,大概是6-7%,这是硬指标。而从2003年开始,GDP对房地产的依赖程度越来越明显。房地产如果发生动摇,当年的GDP必然无法完成。

  稳定民生,需要房地产调控,创收GDP,更需要房地产稳步增长,两相矛盾之下,调控政策能行之有效才是奇怪了!

  不过,2014年是个重大拐点,国家GDP对房地产的依赖程度开始下行。

  这意味着政策半途而废的局面会有改观,不可再轻视政府的调控决心,盲目的认为未来一片美好。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,话的背后体现的是政府的底气!

  最近总有人问我,房价什么时候涨呢?

  问题的背后,我感受到的是懒惰,得知一个日期,然后去交钱买房就可以赚钱的懒惰!

  实际上,中国房地产躺着就能把钱赚了日子早已经过去,全国基本面不会再有大的跳跃性,各个城市的差异化发展会越来越明显!

  只有甄别潜力城市,潜力区域,才能规避风险,在楼市中淘金!

  我们再来看一组数据:

  全国42个大中城市房地产投资依赖度排行

  备注:GDP总额、固定资产投资、房地产投资单位均为亿元。

  房地产依赖程度越高,调控的影响越大,本身城市的风险泡沫也越大。

  全国房地产依赖程度高于29%,泡沫巨大的城市一共有8个,分别是:三亚海口、昆明、郑州、西安、长沙贵阳银川

  这8个城市的情况可以分为三类:

  1、旅游+地产:三亚海口、昆明

  这类城市除了基础农业,工业极度匮乏,主要是靠旅游发展,带动房地产投资,一旦旅游热度下降,或者大力度的房产调控,房价首先要遭殃的就是这类城市。

  2、一省=一城:郑州、西安、长沙

  这类城市不在中国任何一个经济圈内(长三角、珠三角、京津冀),要发展只能从省内抽血,吸纳本省人口带动房地产。

  但如果没有产业带动,本质上还是堆泡沫的行为。比较之下,武汉各方面经济发展更为强劲,房地产依赖程度显然比三市低得多。

  3、任重而道远:贵阳银川

  这类城市不是房地产发展的太好,而是GDP实在太小,GDP决定产业力量,产业力量决定居民收入,居民收入决定房价,要发展起来任重而道远。

  其他城市数目较多,我们按综合经济实力情况,进行一个大致的归类:

  一线城市:北京、上海、深圳、广州

  强二线城市:重庆、成都、杭州、天津、南京、苏州、武汉、西安、郑州(资金总量大于2万亿的城市)

  其他二线城市:石家庄、沈阳、大连、无锡、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口、东莞、佛山、三亚、廊坊、保定、太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、长沙、呼和浩特、南宁、贵阳、昆明、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐

  一线城市:

  依赖度均低于全国平均值,

  其中深圳市场风险最小,潜力最大!

  一线城市“北上深广”对房地产依赖度的指数百分比分别是:16.25%、13.50%、9.01%、14.09%。

  对比中国2016年18.1%,一线城市表现的都比较健康。

  对一线城市来说,一般出现对房地产依赖低的情况,不会是因为城市人少资金少,他们不缺人口流,更不缺资金流。

  一线城市房地产依赖程度越低,说明城市产业强劲,转型成功,能够承受经济风险能力就越大。其中深圳最低,经历2017年一年的积淀,一旦政策松动,年后大涨的可能很大!

  深圳城市风貌

  强二线城市:

  天津最有潜力,苏州紧随其后,

  内陆省会城市风险很大!

  强二线城市中,所有强二线城市的房地产投资均大于1500亿,如果按照房地产依赖度进行一个排名的话,从低到高大致是:天津、苏州、南京、武汉、重庆、成都、杭州、西安、郑州。

  这九个城市可以细分成三类:

  第一梯队(天津苏州):

  这两个城市本身产业强劲,人民富裕,在保持对房地产高投资的情形下(年度房地产投资分别为2300、2163亿元),相比其他二线城市仍维持着较低的房地产依赖度(房地产依赖度均小于15%)。

  说明这两个城市在其他产业均发展尚可,加上一个邻近北京、一个邻近上海,长期会有外溢人口接收,前途可谓一片光明!

  第二梯队(南京武汉、杭州、重庆、成都):

  这几个城市距离三大经济圈较远,但本身实力不俗,但是对房地产依赖度已经达到20%。

  说明在产业结构上,还是受房地产影响大,但是基本上已经具备转型的前提条件。挣扎一下有望冲上第一梯队。

  第三梯队(西安、郑州):

  这两个城市前文我们讲过,主要在于吃本省的老本,对房地产依赖度在30%以上,基本上已经被房地产“绑架”,即使短期有涨幅,也是堆泡沫的行为,风险太大,削弱房地产,增强实业刻不容缓!

  其他二线城市:

  东北不具备房地产投资价值,

  无锡最为健康。

  我们以依赖程度判断城市投资潜力的前提是,GDP和房地产投资额度都要相对正常,房地产投资额度太低引起的依赖程度低,有可能是当地房地产压根就没发展起来。

  比如哈尔滨、长春、乌鲁木齐,人口一直外流、地缘偏远、政治结构复杂,根据引不起开发商的兴趣,掀不起市场,没有活跃市场,自然也不存在投资价值!

  而在“其他二线城市”行列中,房地产投资在1000亿以上的城市一共有九个,分别是: 福州、青岛、昆明、合肥、佛山、宁波、济南、石家庄、无锡。

  其中房地产依赖度在20%以下的城市有五个,按照对房地产依赖度从高到底分别是:无锡、石家庄、济南、宁波、佛山。

  从房地产依赖度情况来看,无锡是所有二线城市中发展最为健康的一个城市,房地产依赖度仅11.22%,而且对房地产投资总额也尚可,是个不错的低位进场城市!

  无锡城市风貌


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