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为什么一定要贷款买房? 你必须了解这些事实真相

2017年11月03日 10:06:30 UC头条

  房子,是很多人贯穿一生的故事,或者事故。

  目前,全国热点城市的房价在一轮轮的限购政策下逐渐降温,但是,关于房子,在国人心中永远是个热门的话题。

  关于房子,你到底了解多少呢?

  房价之外,我们还应关注什么?

  如果有能力全款,是否还有必要贷款——房贷的必要性和好处在哪?

  贷款买房的首付比例(一套房,二套房)

  所谓的『零首付买房』到底是什么?

  今天,房价之外,我们来讲讲关于房屋贷款不得不说的故事。

  房贷的必要性和好处?

  首先,我们可以认为房贷是政府给有购房需求的人群一种福利性行为。

  可能很多人会不理解,政府不是一直在限购吗?房贷怎么还能是政府给予购房者的福利性行为呢?

  我们在这里举个简单的例子:在二十年前,假如你手握五十万元现金,可以在上海买下一套房子,二十年后的今天,五十万元现金做首付款都远远不够。

  这意味着什么?所有东西都在涨价,而手里的现金却是实实在在的在贬值,50万元的购买力,今时不同往日。

  所以,大家不要把住房贷款4.9%的年化利率当做一种负债(公积金贷款利率更低,只有2.75%),在如今各种东西都在涨价的年代,只有欠银行的钱还在贬值,二十年前背负50万元贷款,会感觉是一种近乎绝望的痛苦,然而放在今天,你可能只会会心一笑,毫不在意。

  住房贷款,是政府给当今有购房需求的人群一种福利性行为。

  这也是我们普通人可以把风险转嫁给银行的为数不多的机会。

  那么,下一个问题在这里就好解释了。如果我有能力全款,还有必要找银行贷款吗?

  因人而异,如果你是一个生意人,那么有这么好的机会肯定是要找银行贷款,做生意不在乎企业的盈亏,最重要的是现金流。

  另外,银行在给企业授信贷款的时候,有房贷的企业主,在担保调查中可以获得更高额的授信额度。

  那么,如果是家里存有一笔“闲钱”,是不是就要考虑全款买房了呢?

  这个要“因地制宜”,如果是在一二线城市,还是银行贷款比较划算。我们把这笔用来付全款的“闲钱”用来付两套房的首付,其中一套可以选择出租,用租金来偿还贷款,这样同样可以享受到房价上涨带来的红利。

  除非你是靠买房落户、买房上学,这时就应选择全款。因为在一些城市,落户和学区房的限制,它们会考量买房的贷款偿还期限,这个时候我们就不得不全款买房了。

  排除极端情况,我们可以发现贷款买房更划算,不过在当今限购政策之下,我们还不得不兼顾另外一个问题:首付比例和还款方式。

  如何选择首付比例和还款方式?

  我们在大多数城市购房(前提是有购房资格),首套房的首付比例是30%,二套房首付比例在50%~60%之间。

  这就牵扯出来以下的问题:如何划分第一套房和第二套房。

  目前,在不同的城市,银行在发放购房贷款的时候,会有以下三种情况来区分你是第一套房还是第二套房:

  1.认房不认贷

  2.认贷不认房

  3.认房又认贷

  根据字面意思很好理解:

  1.只要你名下曾经有房子(即使已经卖出),在购买第二套就要按照第二套首付比例来执行;

  2.只要购房者名下曾经有贷款,就要按照第二套首付比例来执行,

  3.曾经有贷款和曾经有住房,两者满足其一,就按照第二套首付比例来执行。

  这要根据不同城市和不同银行间的政策来实行。

  说完首付,再说贷款。

  肯定大多数人都会认为,公积金贷款要优于商业贷款,因为利率更低。还有一种是组合贷款,即公积金贷款+商业贷款。

  但是根据公积金贷款也有缺点,因为它审批特别慢。

  如果是在热点城市的房产商,是不会承认公积金贷款的,开发商都想快速回拢资金,公积金审批流程多,速度慢,导致很多开发商销售新房都不会让购房者去公积金贷款的。

  目前,各城市商业贷款利率在4.9%±15%浮动,公积金贷款在2.75%左右,低将近一倍的利率。

  再说还款方式,银行会告诉你分为等额本金和等额本息两种方式还款,那么这两种还款方式哪种更划算呢?

  1.等额本金,每个月还款金额不同,逐月递减

  2.等额本息,每个月还款金额相同,始终不变

  我们以贷款100万元,还款30年为例:

  可以看出,相比等额本息,等额本金还款更划算,如果个人经济条件允许,建议大家都采用等额本金的还款方式。

  我们在和银行签署购房贷款合同时,都会发现其中一条这样写:三年内,提前偿还要支付违约金(有的银行是五年)。

  这就牵涉到我们的一个提前还款的问题:由于通货膨胀的影响,5年内提前还款是相对划算的,如果超过了5年,再选择提前还款就不太划算了。

  除非你是在认贷不认房的环境下,认购第二套房,这时再选择提前还款。

  我们投资房产,要遵循一个加杠杆的原理。

  所谓『零首付买房』到底是什么

  现在,“零首付”购房广告越来越多,那么这种看似美好的东西可靠吗?

  所谓的“零首付买房”只是房产销售方的一个噱头,目的就是为了忽悠哪些盲目“加杠杆”的购房者。

  “零首付买房”是如何操作的呢?

  如果你选择零首付购房,那么开发商会让你先去找与它们合作的金融公司(注:不是银行)申请一笔首付款,一般是房价总额的30%,然后,规定必须在三年内还清这笔首付款。

  这时,购房者的杠杆就会加倍,月还款额除了按揭的70%商业贷款,还有需要三年还清的30%首付房款。

  这种还款压力还是相当大的。

  我们今天给大家讲的一些关于贷款买房事项,目的是为了让大家能有更清楚的购房概念,当然了,关于购房,尤其是贷款买房,还有很多的事项值得我们去注意,比如贷款前需要准备哪些资料(个人征信洗白)、收入证明与流水、共同还款人、离婚后房产归属、如何计算利用首套贷(假离婚)、买房与炒房的时机,以及便宜的司法拍卖住房能不能买等问题。篇幅有限,我们以后慢慢讲述。


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