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冯仑:2018年房地产崩盘肯定不会 或仍是艰难的一年

2017年11月01日 09:37:26 冯仑风马牛

  每十年就会爆发金融危机,那2018年呢?丨十问

  开启一整年的房事方法论

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  排骨nec :资产管理类的地产企业是什么?金融类的地产企业是指运营类似RITEs 这样将资产证券化为主要业务的公司吗?

  风马牛:资产管理类地产企业某种程度上不以销售额为目标,长期走经营、持有路线。金融类的如你所说,也包括业务呈现金融化趋势,布局大金融(比如通过做金融获取投资收益、拓展新金融业务、创造新盈利点),也有促进地产与金融协同,实现产融循环效应。

  ▲黑石是最大的地产私募基金

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  王者农药:京东也宣布进军房地产租赁市场了,那么它的盈利模式是什么呢?

  风马牛:说京东做租房,其实有一点为时尚早。现在只是拿到牌照,还没具体动静,但用膝盖都能猜到这块蛋糕东哥肯定会切的。京东目前对外流露的信息还不能判断盈利模式,预计将是老三样:数据、产品、入口。引流,促成交易,进而分成。

  ▲刘强东|推动人大附中新校落户亦庄京东总部也位于亦庄经济开发区

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  DD.Baba :2018 年发生金融危机的概率有多大?中国房地产行业是否会崩盘?

  风马牛:这是要逼楼小姐犯错误吗?第一个问题拒绝回答!第二个问题,2018 年崩盘肯定不会,但有可能依然是艰难的一年。

  ▲西班牙金融危机导致社会动荡

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  tanny:我在沈阳有个类似门市的房子(窗改门)每年租金为7.5 万,134 平可卖140 万。现在想卖掉,在惠州买房,可行吗?

  风马牛:逃离东北,是个明智选择。粤港澳大湾区几年内就会成为全世界经济量最高的湾区,惠州能直接承接利好,惠州值得买。

  ▲粤港澳大湾区珠三角携手港澳具备成为世界级经济区域的潜力

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  新天普:北京新总规描摹了怎样的房市未来?福利怎么公平送达?福利由谁买单?

  风马牛:这位同学,你一定听课开小差了,赶紧复习《房事夜话》第56 夜的内容。收听链接 ‘北京新总规描摹了怎样的房市未来’

  ▲未来的北京是新的北京

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  王萌:郑州写字楼市场如何呀?

  风马牛:郑州近期晋级全国中心城市。自贸区的成立,使越来越多的创业公司开启全民创业高潮。2017 年以来写字楼的需求不断攀高,多个写字楼项目加推,租金逐渐稳定,且高品质写字楼每年租金都在以10% 的涨幅上涨。

  ▲郑州写字楼市场需求不断攀升

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  排骨鸡汤:住宅地产和商业地产,以这两种地产的投资产出比,在现阶段市场条件下,地产公司更倾向于开发哪种呢?

  风马牛:仍然是住宅市场,住宅以卖为主,开发商能挣现金流和利润。商业地产自持和经营为主,回款缓慢,挣得是慢钱。中国开发商都这么痴迷于规模,自然更喜欢前者咯。不过其实不少开发商同时涉及了住宅和商业地产两种业务,像万科、融创、恒大这样的企业住宅比例多过商业,而大悦城、凯德这样的企业商业比例多过住宅。屁股决定脑袋,脑袋指导行为,企业战略不同,走的路也就不是同一条。

  ▲地下住宅:住宅的多样化和个性化成为趋势

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  酸叔:请问在宁波买房的话,买小面积离市区近的?还是买大些面积离市区远(约15 km)?

  风马牛:宁波轨道交通包括城市地铁系统和城际铁路。第一条线路于2014 年5 月30 日开通试运营,使宁波成为中国大陆地区第21 个开通地铁的城市。有地铁,或者说未来地铁路网发达,买远点就没太大风险。可以看一下你想买的地方未来会不会通过地铁。

  ▲宁波已经跃入新一线城市

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  妮妮的男友:保利地产REITs 获批,个人投资者如何分享租赁住房红利?

  风马牛:保利地产REITs 获批,和个人投资者完全无关。习惯性联想利好,只能说你还不懂房地产!保利作为央企发行长租公寓REITs,只有机构投资者才能分蛋糕。至于个人如何分享租赁住房红利,你完全可以以租房者的身份享受利好啊!房子多了,品质好了,房事不一定买买买才是主流了,有房才有家的心理魔咒打破了,难道不是最好的消息吗?

  ▲打破有房才有家的心理魔咒

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  H户型:经纪人如何成功转型?有什么好的建议,尤其是不善于管理的。

  风马牛:努力成为销售冠军,根据我的了解,管理经纪人更多还是围绕提升开单量,过硬的业绩和开单技巧一样可以帮你上升。


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