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万科、恒大、碧桂园、保利、中海, 谁在推高房价

2017年10月30日 14:03:58 各大公司公开财报

  现代有三大谎言——股票会涨,房价要跌,她还爱你!

  如果有时光机,能够穿越回到10年前,你会做什么?大多数人的选择应该是:砸锅卖铁买房子。

  事实也如此,从全国商品住宅的均价来看,2006年的全国均价才3119元/平,今年上半年已经涨到7608元/平,涨幅达到143.92%。

  当然了,看到上面这些数据你可能想骂娘!因为在你的下意识里,房价涨了十倍都不止。

  是的,你的感觉是对的,智商也是正常的。

  在北上广深这些一线城市,以及南京、厦门、杭州这些二线城市,过去十年,房价都至少涨了10倍。

  因此,每个人都再追问,真正推动房价暴涨的因素是什么?

  方正证券首席经济学家任泽平说:研究了10年房地产,把它总结为一句话,长期看人口、中期看土地、短期看金融。

  从任泽平的角度出发,这固然没错,因为他是站在整个中国宏观经济的角度向下俯视,讲的是周期和大逻辑。

  而从普通人的微观层面原因又是什么?

  是不断上涨的地价?是DFZF的推波助澜,抑或是炒房客兴风作浪?还是那些让人讨厌的丈母娘?

  可怕的是,在这轮对房价的探讨中,曾经被批判的地产商似乎被人遗忘,仿佛,房价的暴涨从来就不是他们的错。

  但当下的中国,活得最好,钱赚得最多的或许就是地产商。

  君不见,哪些地产富商们哪个不是坐拥数百亿身家?哪些地产巨头们,哪个手上不是留存在成百上千亿的现金?哪个不是气吞山河,可以买下全世界?

  不过,话又说回来,在当下的舆论场里,这些地产巨头和富商们拥有无比强大的控制力,逆他们耳的声音绝少能流出。

  还是一切都让数据说话吧。

  数据显示,目前国内千亿规模的房企已经达到12家。

  这12家开发商中,绝大多数是过去十年中国房地产行业的参与者和推动者。

  从早期的“万保招金”到如今的“万碧恒”,在下面的分析中,我们选择了其中最具有代表的5家——万科、碧桂园、中海、恒大和保利,来粗略的瞄一下,在过去十年的房价暴涨中,他们干了什么?

  我们先来看张图表。

  (数据来源:各大公司公开财报)

  从图中可以看到,从2006年开始,这十几年当中,除了受金融危机影响的2008年,不管是各大房企的均价还是全国均价基本都保持增长趋势。

  1、全国均价的走势接近一条平滑向上的直线;

  2、万科、保利和中海则在销售均价上一直领跑;

  3、恒大、碧桂园由于战略布局的差异,销售均价稍显落后,但近两年有加速追赶之势。

  直观感受上,万科、保利、中海与全国商品住宅均价走势吻合度最高,而这三家房企作为高房价的代表,今年上半年,万科住宅均价14834元/平、保利13909元/平、中海14364元/平(已换算为人民币,剔除港澳地区地产)。

  还有一个数据值得关注,今年上半年全国商品住宅销售金额4.93万亿元,这五大房企的市场占有率分别是,万科5.62%、恒大4.95%、碧桂园5.86%、保利2.97%、中海2.27%。

  从数据上看,虽然恒大和碧桂园规模高居前列,但由于定位和战略布局的差异,其销售均价与万科、保利、中海差距较大。

  而要具体分析,房企巨头在这10年对房价的推动作用,对比或许是最直观的方式。

  万科VS保利

  先来看看万科跟保利,这两家房企的定位均是中小型普通商品住房,布局区域也都是聚焦在珠三角、长三角、京津翼城市经济圈。截止目前,万科已经在国内65个城市布局,保利是68个。

  两者定位相似,布局相似,而且长时间销售均价也是相差无几。

  从上表可以看到:

  1、2006年-2007年,一线房企刚开始冒头的时候,万科与保利在销售均价上起点基本持平;

  2、2008年-2010年,受金融危机影响,房地产行业进

  入调整阶段,全国房价下跌,保利的销售均价增幅放缓,而万科的销售均价仍旧直线上扬;

  3、保利直到2011年才迎头赶上,近几年已基本持平;

  4、今年上半年,万科有再次拉开销售均价的趋势,销售均价也创记录地拉高至14834元/平。

  从规模上来看,万科每年的销售面积均在保利之上,且有逐渐拉大的迹象。

  此外,在过去一些年中,保利为了扩大规模,拿了不少高价地,成本高于万科。

  最新数据显示,今年1-8月,万科拿地1549万平方米,总金额917亿元,均价5920元/平;反观保利,拿了1231万平方米,总金额791亿元,均价达到6426元/平。

  如果要下一个简单的结论:那就是万科更大的规模,更低的土地成本,但销售均价上,万科一直领先。

  万科VS中海

  再来看看万科跟中海。两者在定位上有明显偏差,中海定位在高端住宅,从其城市分布能明显看出来。

  虽然中海也在53个主要城市中有所布局,但其中包括常州、赣州、吉林等19个二三线城市均是由中海宏洋在营运。剔除这些后,中海地产布局34个城市,仅有万科与保利的一半左右。

  所以也很好理解,中海在今年1-8月以529亿元拿地586万平方米,均价高达9027元/平方米。

  上表中能看到中海历年的销售均价与万科互有高低。定位不尽相同,万科却能在价格上常常超过中海:

  1、中国海外发展(00688.HK)2010年收购中海宏洋(主打三四线城市)后,一定程度拉低了中海地产的均价,但这种影响其实并不大,毕竟2016年中海宏洋只有240亿元,只占中海整体销售额的十分之一;

  2、和保利地产一样,中海地产作为国企,除逐利外,还须顾及社会影响,虽产品定位、土地成本等刚性指标上高于万科,但定价不一定高于万科;

  3、无论是从销售规模、销售均价等指标看,万科均要超过中海,但在关键的盈利指标上,万科始终被中海牢牢压制,比如万科2016年净利210亿人民币,中海370.2亿港币,2017年上半年,万科73.03亿人民币,中海216.5亿港币。

  万科VS恒大、碧桂园

  上述对比的一个简单结论是,万科在房价上涨背后的推力似乎更大一些。毕竟,作为行业多年的龙头老大,万科对市场影响力客观的摆在那里。

  那么碧桂园和恒大呢?毕竟这是目前除万科外最有可能竞争龙头的两家房企,对房价的影响不言而喻。

  从定位来看,恒大定位为大型精品住宅物业项目发展商,而碧桂园定位是城镇化住宅开发商,与万科定位差异明显,从历年销售均价能很轻易看出。

  恒大和碧桂园是这前五大房企中,仅剩的销售均价还在四位数的两家,恒大上半年销售均价为9862元/平,碧桂园上半年的销售均价也为8956元/平。

  但恒大在全国覆盖209个城市,而碧桂园更是223个,二者在收入的城市分布上也是十分均衡。

  在2016年,碧桂园超过一半的销售额来自三、四线城市,达到53%;而恒大去年的销售额中也仅有13.4%来自一线城市。

  从覆盖范围上来讲,恒大和碧桂园远超前面讨论的三家房企。

  一边是均价高,一边是范围广,都存在推动房价的条件。一如上面所言,万科以更大的规模,更广的城市布局,而销售均价始终超过中海和保利。

  当然了,需要补充的是,影响万科销售均价的另外一个因素是精装房,在过去的几年中,万科一直在推行精装修。其精装修的比例要高于同行,这在客观上,会增加成本,进而推动销售均价的上涨。


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