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中西部二三线城市房价为何涨?

2017年09月27日 14:43:55 新浪财经

  文/新浪财经意见领袖专栏 专栏作家 许权胜

  这次限售的城市都是近期涨得最凶的城市,因为一线城市控制较严,资金都跑到中西部二三线去寻租。中西部的城市这么整齐划一的限售行动说明得到统一部署。

  中西部二三线城市房价为何涨?

  9月22至23日二天七城,先后有重庆、南昌、南宁、贵阳、西安、长沙、石家庄等地出台新楼市调控政策,房地产市场出现一些令人难以琢磨的现象。国家统计局9月18日发布8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%,十五个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。这个是29个月以来首次出现房价环比下跌。一些智库大咖甚至认为房价泡沫不断被挤压,房地产市场正在趋于稳定。但蹊跷的是这些一二线城市在房地产市场逐渐平复的时候,为什么一些中西部二线或三线城市突然房价失控而需要调控?

  就着这个疑问笔者试着分析一下。我国对房地产调控的按城施策由来,是因为我国地缘辽阔,人口结构差别很大,首都、东南沿海等经济文化发达的地方人口密集,而中西部一些二三线城市因为地域原因不但难以具备资源聚集优势,且人口还在不断的流失。

  所以一些一线城市的资源配比比重过大,比如高端的教育、医疗过于集中一线城市,尤其是教育,在一线买学区房就能获得较好的上学机会,好的学校资源成了一线城市居民拥有的教育特权。

  虽然现在也试点一些租售同权,借此来缓解这些户籍制度带来的权利悬殊,但如果执行这种同权政策只能存在理论里,好的教育资源总会是稀缺的,很多城市不得已选择用积分政策或房地产年份来分配教育资源,那些靠租房的居民当然难以有优势来赢得那种教育稀缺。一些租售同权运行良好的国家是因为福利与公民身份绑定,教育平权。

  而我们的制度则是民众与户籍捆绑,这个本身就是计划经济遗留下来的城乡二元地域分制带来的结果。再说现在突然户籍捆绑松动、则会引来更多的人涌向城市购房或者租房,使城市各种资源更加稀缺。在租售同权的语境里中折射出的是各种资源的极度不均衡,而解决之道是放开户籍,公平的均衡优质资源供给。如果不打破城乡二元体制来解决资源共享问题,我国一线的房地产没有丝毫下跌的理由。

  但数据却显示8月份一线城市房地产下跌了,这只能说明我们一线城市房地产的调控是按政府意愿而不是市场意愿,这种意愿是带有强烈的强制性。9月份北京的地价房价全面限制,北京新房也全部是限价房,这个动作等于是政府对房地产的进口与出口两头堵塞,等于是冻结了买卖,当然市场就不会有真实价格。

  一些人以为“没有了买卖就没有了伤害”。其实房地产上下游都基本堵塞住了,市场只会一潭死水。据笔者观察,现在唯一气若游丝是对存量房还放开了点缺口,一些城市的限售只是对增量房进行限制,对存量房多少还留着点通道,这就说明国家不希望资金再进入房地产市场,也是对炒房者严重警告。

  而这次限售的城市都是近期涨得最凶的城市,因为一线城市控制较严,资金都跑到中西部二三线去寻租。且中西部的城市这么整齐划一的限售行动说明得到“上面”统一部署。因为“上面”也害怕所有资金都进入房地产,会不会导致经济持续畸形而触发经济危机?所以估计接下来限售限购的城市会越来越多。

  但限售限购真能解决问题吗?根据多年的调控结果看,其实限售限购只会扰乱市场价格伤及无辜。市场之所以成为市场、一个重要依据是没有强制,尊重交易权。比如石家庄限购政策是二手房要5年内不得上市交易,这个就会使房价只涨不跌,因为炒房者的房源被冻结,市场房源骤减,即使刚需者凑齐了首付,可是钱有了房源却没了,房价不持续维持高位才怪呢。

  看看北京,2017年上半年商品房供应量同比下降49.61%,供应量的减少意味房价不可能下跌,但数据显示北京的房价环比下跌了,这个下跌当然与北京全面限价行为不无关系,这不是市场的真实显示。人为的操纵市场只会使价格信号紊乱。就像股市,如果预先给股票定好价格,一定没有人愿意进入这种市场。

  根据惯例,当大家都不愿意进市场的时候,市场限制又不得不宽松下来,结果又导致人们蜂拥而入,市场失去理性。结果又引来调控,周而复始。所以,如果限售限购能稳住房价,为什么日本美国当年房价暴涨时不能用这种行为来操纵?

  虽然市场经济发达的国家运用这种限制行为比较困难,但在关键时刻为克服经济危机,完全有可能通过法案来进行这种操作,就像第一次世界大战期间美国也通过《利弗粮食管制法》和二战期间的美国“物资管制实施计划”,美国通过这些行为的确摆脱了部分危机,也扩大了政府部分权力,战时日本也进行了类似的控制。

  但随着危机消失那些战时控制也随之取消。说明在特殊情况下非市场化控制体系能迅速动员社会资源。只是市场经济的国度一旦危机消褪,民众私权至上,一切还是要按市场规则来运行。而我们房地产的控制动辄四至八年冻结期限,这个期限又是凭什么依据算出来?

  我国的房地产市场说到底是政策在起作用,每到房地产市场低潮,各种政策一齐上来进行扶持,每当房地产市场涨幅焰天,各种政策又齐来灭火。但灭火又只能扬汤止沸,不敢伤筋动骨,怕引发银行危机,从来不从一些制度来进行反思。一如既往按照政府意愿来进行调控,往往是弃市场规则而不顾。

  房地产调控应该有个长远的打算,应该完善房地产长效机制。一些城市的房地产市场屡屡上涨,即使暂时稳住不涨,过后又报复性补涨。从历届政府屡调屡涨可以看出,调控的作用就是帮助人们认识到房地产市场不可能用调控来调控,因为不具有市场行为的调控最终都会慢慢失效。

  自然政策调控时常会失灵,那么只有建立制度性的价格机制来维护房地产市场繁荣稳定才是上策。价格机制就离不开税率调控,可是一些专家以为开征房地产税与当前房地产法律、政策相悖,理由是个人已经交了70年的土地使用税,再来交税有重复征收之嫌。还有一些人怕地方政府借机乱收税,担心被薅羊毛自身财富受损。

  其实大可不必有这些疑惑,因为对房地产征税是对超标使用资源的一种补偿,我国的财富大多以房地产形式存在,只有通过对人均使用面积以外的征收额外资源使用税,占有资源越多,税率越高,这样才会真正从制度上杜绝炒房,用市场手段来调控房地产市场,既能平衡人们的住房需求,又能缩小贫富之间的差距。所以唯有税收来调控房地产市场,用价格杆杆给房地产市场带来长治久安才是最理想的一种制度,舍却而奢谈任何调控政策都是背离市场规则的行为,最终都会遭市场无情报复。

  (本文作者介绍:资深财经评论员,长期在金融行业一线工作。)


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