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未来离千亿一步之遥的那些房企

2017年09月27日 14:36:31 新浪财经

  文/新浪财经意见领袖 专栏作家 丁祖昱

  离千亿仅仅一步之遥的房企,分别是中南、富力、阳光城,我认为,这三家房企未来的发展空间甚至会比部分今年冲千亿的房企更大。

  未来离千亿一步之遥的那些房企

  之前几次已经谈过了5000亿、3000亿规模以及今年冲1000亿的房企。除此之外,还有几家离千亿仅仅一步之遥的房企,今天也一并介绍。他们分别是中南、富力、阳光城,我认为,这三家房企未来的发展空间甚至会比部分今年冲千亿的房企更大。

  从销售规模来看,中南、富力、阳光城各有特色。中南的业绩增速较快,这两年发力比较明显。富力是“老牌帝国主义”,但近两年也焕发了青春。值得注意的是,富力公告的是权益销售的数据,虽然今天在销售榜上排在20位左右,但从实际销售的情况来看,含金量还是比较高的。虽然阳光城今年在销售业绩上比另外两家略低一点,但阳光城近几年的增长速度迅猛,5年复合增长率在三家房企中最高,达84.2%。近两年阳光城并购土地的速度也非常快,未来发展空间和增长潜力很大。

  新增土地投资上,三家房企各有千秋,但总体都是比较积极的。富力和阳光城原先的投资都是倾向于一二线城市。现在富力依旧坚持一二线战略,但阳光城扩张的速度相对来说更快。朱荣斌加入之后,阳光城整个扩张的速度又上了一个台阶,从之前的并购到现在进入更多的城市双管齐下。而中南实际是区域深耕的,一二三四线都有布局,近年来也在长三角的热点城市加大了投入。

  投资上有两点值得一提。富力不仅土地投资比之前迅猛得多,目前在酒店业务上也是一枝独秀。今年7月份富力出资199亿元完成了对万达77家酒店的收购,实现了持有投资物业的规模扩张,迅速成为中国酒店板块位列第一的房企。

  阳光城则是并购比较多,最近刚公告完成了和物产中大的并购,获得了总建面约323.1万方的土地。阳光城并购的速度远比销售的速度来得快,在所有房企中排在很靠前的位置。2017年上半年,阳光城通过收并购共获得了27个项目,新增了约552.4万方建面的土地,占比高达76.6%。从土地投资的角度看,阳光城的发展速度在房企中是特别快的。

  财务指标上,三家房企目前的净负债率都比较高。但从这两年快速发展的角度来看,负债率较高也属正常。从盈利能力来看,富力2017年上半年的毛利率相对行业水平较高,为36.2%,其中物业销售的毛利率大幅上升至38.7%。核心利润也增加22%至人民币20.5亿元。而在千亿左右规模的房企中,中南和阳光城的毛利率及归母净利率目前则在一个较低的水平。中南2017年上半年的营业收入较去年同期减少4.9%。阳光城虽然营业收入同比增长83.9%,但是毛利率却从32.2%下降8.4个百分点至23.8%。不过阳光城的融资成本得到了改善,截止2017年中期平均借贷成本较2016年末下降了1.28个百分点。

  战略上看,中南和阳光城高周转快增长的战略还是比较明确的。规模上小目标都是千亿,中期目标瞄准三千亿以上,要挤进前十强的行列。基于这样的一个发展目标,一方面是抓拓展,在资源整合方面全力以赴。另一方面是抓管理,不约而同地进行了管理团队的调整。

  中南正式引进了陈凯任中南置地董事长与二代陈昱含搭档。这样的职业经理人和二代的组合,大家都非常看好,既保持活力又保持稳定。而阳光城引进了碧桂园的双斌组合,最近招兵买马的速度也很快,还引入了跟投机制。这次世茂的执行董事阚乃桂也离开世茂加入阳光城。这样的调整对阳光城来说可能是一种挑战,但相信更多是还是机遇,在阳光城再上台阶的过程中新鲜血液的注入也是一种动力。

  最后谈一下这三家房企目前各自需要思考的一些问题。中南原先是区域深耕模式,在陈凯正式加入再上台阶的过程中,项目层面还有一些风险需要规避。既要解决历史遗留的一些问题,又要在新的发展阶段中快速上攻,实际给陈凯的挑战还是不小。富力作为“老牌帝国主义”,稳定保守可能是他原来的特征,如何重新焕发青春焕发活力,实际是他们今天要更多思考的内容。而对于阳光城来说,如何将碧桂园好的方法和经验全面融入阳光城,成为适合阳光城发展的方法和文化,这是朱荣斌目前最需要做的。

  (本文作者介绍:华东师范大学世界经济博士生,现任易居(中国)控股有限公司执行总裁。)


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