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马光远:未来五年出现全国性房价大幅回落可能性不大

2017年09月15日 17:06:08 创易邦

  结束了2016年狂飙突进的全民炒房,中国房地产市场进入最严调控周期。热点城市限价限购限贷趋严、土地供应紧缺、商改住限制加码……广范围、大力度、多手段的调控政策下,中国房地产交易量应声而落,房价渐趋理性。与此同时,新一轮的楼市分化迎来了新的周期,一二线城市在政策调控下开始降温,三四线城市则在投资需求的推动下人气高涨。新的政策、市场形势下,到底该不该买房?应该在哪儿买房?

  9月10日,腾讯理财通响应中国人民银行办公厅关于2017年“金融知识普及月”活动的号召,专门针对中国普通家庭的投资理财疑惑,联合九江银行在南昌举办腾讯理财通大讲堂家庭理财专场,为普通用户提供获取金融知识的途径与防范金融风险的技能。腾讯理财通大讲堂特意邀请了独立经济学家、中央电视台财经频道评论员马光远,为用户详细解析了中国楼市的未来走向。

  房价从未便宜过,最严调控周期下房地产市场变天

  自2016年第四季度开始,房地产政策逐步收紧,限购、限贷、限地,热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。进入2017年,楼市调控进一步收紧,高层频频警示房地产泡沫的风险

  “从一线到全国贫困县,范围之广前所未有;限购限贷限离限卖,采取的手段之多前所未有;首套房贷有的提高至35%的历史高点,二套房贷有的提高至80%,力度之大前所未有。”马光远表示,监管层的调控逻辑在改变,政策目标从抑制过快上涨变为抑制泡沫,短期意图非常明确,即房价不能涨。

  房价不能涨,但未来五年出现全国性价格大幅回落的可能性也并不大。马光远认为,中国的经济和产业结构决定了房地产行业的支柱地位不会人为改变。

  “什么时候房价最便宜?回过头去看才便宜。”马光远用“后视镜理论”来回应大家“房价高”的呼声。价格是一个历史概念,中国的房价从来没有便宜过。用后视镜来看房价,房地产投资的决策一下子就清晰了,长期看房地产行业仍然是中国最值得关注的行业之一。

  楼市降温但不会崩盘,仍然是中国经济的晴雨表

  未来房地产会怎么走?马光远给出了三个基本判断:第一,市场降温是确定的;第二,政府不会打压房地产;第三,房地产目前没有任何崩盘的迹象。

  一方面,“房地产和中国政府的关系是爱情关系,不是博弈关系”,马光远趣谈了他对中国房地产政策的反思。在严厉的调控政策影响下,房地产市场降温毫无疑问,无论是交易量还是价格都会出现调整。但房地产长期作为中国经济支柱的地位不会改变,政府不会也不愿意打压房地产,目前抑制房地产的所有举措都是为了防治风险。

  另一方面,过去十年中国房地产的发展有六大周期支撑,如今经济高增长、货币高发行国际资本高流入这三个拉动中国房价的力量虽然已经结束,但城镇化、中国经济对房地产的依赖、货币化和证券化这三大周期还在持续发热,整体上拉动中国房地产往上的力量仍然强劲。所以2017年中国房地产市场虽然经历着大变化,却不可能崩盘。

  马光远认为,“房地产是中国最大的灰犀牛”是对房地产最大的误解。过去20年中国房地产平平安安,中国80%的财富都在房地产。从2015年下跌,到2016年反弹,再到2017年持续反弹,房地产运行走出真正V型的反弹行情。从中可以看出,房地产与中国经济的关系紧密,对经济的反映非常准确,是中国经济的“晴雨表”。2016年中国经济有6.7%的增长,仍然是全球经济增长最快的地方,所以中国的楼市运行也基本协调。

  现在仍是买房好时机,中长期“4+10”核心城市值得投资

  “纵观2009年、2013年、2016年三波房价上涨周期,其背后都有一个相同的原因——政策。”马光远说,政策变化是房价变动最重要的因素。他建议,买房短期内一定要重视政策及周期变化,一旦政府开始救市,就是最好的买房时机。

  当前整个房价向上的大格局没有改变,仍然是买房的好时机。同时,随着房地产政策出发点由“去库存”转变为“稳定房地产市场”,投资者则需注意对不良资产的规避和处置。

  中长期来看,买房还要看城镇化程度和人口转折点是否出现。“4+10”核心城市:北上广深、厦门、杭州、南京、苏州、天津、三亚、成都、珠海、武汉、青岛,长期来看城镇化人口将进一步集中,依然值得投资。“中国房地产只要不出问题,不追高点,不跟趋势背离而行,这些核心城市的投资都不用太担心。”马光远说道。

  此外,雄安新区、粤港澳大湾区和长三角这三大城市群是未来中国经济发展、城镇化发展的重心。这些城市群核心城市的周边三四线城市也存在补涨的行情

  对于普通投资者,马光远给出的建议是:以北京为首的一线城市,需重点关注产业、生活配套、人口流动等层面;综合考虑物业情况、所在区域、购买目的、资产状况等的情况下,地铁、高铁接驳的枢纽物业或成为置业的热点板块;三线城市因经济发展、城市规模等客观因素限制,价格具有明显优势,虽然在投资方面略有欠缺,但可成为刚需置业首选。


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