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云库汇:迈入资产证券化时代的房地产行业:机遇&挑战

2017年07月28日 14:40:14 中国网

  

  楼市调控新规频出,响应去杠杆、盘活存量的政策号召,房地产行业以及占据半壁江山的地产金融业务转型迫在眉睫。地产行业急需由重转轻,探索新融资途径和开发出路已经成为一个共识。而地产资产证券化无疑是当下最受关注和认可的方向。

  2017年7月14日,云库汇、金英会、ABS行业观察联合举办“地产资产证券化”主题分享会,邀请第一太平戴维斯大中华区估值及专业顾问服务部董事胡建明先生、中融(北京)资产管理有限公司固定收益部总经理付祺先生,共同探讨中国地产资产证券化产品REITs与CMBS的发展。

  主办方云库汇是中国领先企业资产证券化专业服务商,公司运用领先的金融技术和信息技术,以企业资产证券化为业务运营的核心工具和理念,在信息穿透、资产包管理、模型研发、信息披露等方面推动企业资产证券化业务的互联网模式,搭建企业资产证券化底层资产与资金对接的云数据平台。

  分享会的第一阶段,第一太平戴维斯胡建明先生发表以“开展REITs业务对房地产企业的意义”为主题的讲话。

  首先,胡建明先生从目前国内的房地产行业市场环境出发,深刻分析在房地产开发投资及增速下降之际,开发商面临政策、财务、销售、经营等多重压力,而资产证券化产品的发行是解决地产行业难题的重要出路。其次,胡建明先生仔细阐述地产行业资产证券化产品REITs的特性、成长周期与国际市场经验,并梳理国内类REITs产品的发行现状。最后,胡建明先生指出:“国内类REITs近年来快速发展,但中国大多数物业依然以出售为主,适合发行REIT的优质物业受限,故而短期内ABS或CMBS可能成为REITs的替代品。”

  胡建明先生表示:“发行地产资产证券化产品是对发行人运营能力、人才素质的一场考验,REITs在中国刚刚起步,尚缺乏这方面的本土人才,因而聘请房地产资产管理公司和专业资产证券化服务商是大势所趋。”

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  分享会的第二阶段,中融(北京)资产管理有限公司固定收益部总经理付祺先生从CMBS角度出发,发表了主题为“中国CMBS市场概览及实操解析”的分享,阐述了CMBS产品的经验模式、国内发展现状、市场环境以及实操解析,并进一步探讨了CMBS的创新思路。

  在付祺总经理的介绍下,CMBS的发展轮廓渐渐清晰。

  “目前中国CMBS产品起步较晚,市场并不成熟。CMBS从2016年开始发行,存在物业类型单一,地域限于一线城市核心地段,且单笔贷款、金额大、集中度高的问题。现在的CMBS增信内部外部均有,但严重依赖项目公司或其母公司主体级别。”此外,付祺总经理也进行了CMBS交易结构、参与机构、交易要素、特殊交易安排和标的资产的介绍。

  对比不同商业地产融资产品,付祺总经理认为:“CMBS基础资产为债权,融资期限可达10~20年,融资成本较低且融资用途无限制。同时,CMBS发行不涉及目标物业转让,是现阶段地产行业融资的较好选择。”

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  最后,付祺总经理与在座嘉宾一起探讨了CMBS的创新模式发展。付总认为:“独立资产服务机构设置是一种趋势。资产服务机构可以提供前端资产组建和筛选、提供存续期的信息披露和资产管理、并提供专业化运营方案。这种做法可以提升物业价值、增强产品破产隔离效果,赢得投资者对于产品的认可度。同时,资产服务机构可以认购专项计划次级份额,与投资者利益进行绑定。”此外,付祺总经理也认为“构建多主体、多物业资产包”,引入“担保+地产基金”模式是突破“低评级主体+优质资产”瓶颈的解决之道。

  本次分享会试图向在场嘉宾与社会各界传达地产行业资产证券化转型的信息。我们邀请专业人士对REITs、CMBS产品等进行深入分析,旨在为地产业人士及资产证券化从业人员提供发展思路,用金融手段助力地产经济发展。


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