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房地产是灰犀牛?坐拥高资产的穷人才是真正的黑天鹅!

2017年07月21日 11:19:18 中财网

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  金融工作目标与风险防范任务

  对于金融工作会议与国内“灰犀牛”和“黑天鹅”的讨论,网上有很多解读,笔者也看了很多券商宏观团队和金融研究机构的报告,但是普遍误解很多。

  特别是天风宏观刘煜辉团队,上来首当其冲把中国房地产泡沫当成最大的“灰犀牛”:从全国居民收入增速低于全国房产市值增速、中国居民资产钟房产比重过高、中国居民房贷比重过高、家庭杠杆率过高等一众指标来看空房地产。

  对于这些分析,笔者的看法当然是:

  以上全错!

  首先,笔者要定个调,本次会议,对于当局来讲,有几个任务是要坚决稳定维护的:

  第一,保护人民币汇率稳定和外汇储备,这个放在首要位置;

  第二,保护一线和部分二线城市主城区房价,收紧房贷的同时,继续锁死成交量,防止房价下跌;

  第三,继续清理股市违规资金,防止股市全面上涨所带来的风险;

  第四,金融风险出清,银行表外资金回流表内;

  第五,处理地方政府债务问题,坚决清理地方大型僵尸企业。

  这五点,也是金融稳定发展委员会会全面掌控维稳的重点目标任务。

  而一二线城市的房地产不仅不是当局打压的对象,反而是重点保护对象,对于某些金融机构研究人员仅仅站在金融和数据的角度分析、误解高层的想法,着实不懂国情!2

  房价是否是灰犀牛?高房价背后到底是什么?

  我们思考分析一下中国房地产市场。特别是这一两年的变化,房地产到底是不是“灰犀牛”?

  首先,笔者坚决反对上来就拿整个中国房地产涨跌说事。

  因为中国的房地产已经是个完全分化的市场,一二线城市有各种各样的资源:有金融、权利、教育、医疗、摩天大楼、地铁轻轨、有三百六十行的就业机会,而这些资源是三四五六线缺少甚至有些是没有的!

  所以,当你想来一二线城市占有使用这些资源的时候,你就要掏出相应的资金代价!所谓价高者得!也就是我们常说的房价由有钱人决定,就是这个道理!

  同时笔者经常讲的一二线城市未来与三四五六线城市会一个天上一个地下,完全分化,也是这个道理!这些过去都说的太多,不想再多说!

  所以,很多金融机构上来就拿全国各种数据一股脑生搬硬套的分析全国的房价趋势涨跌,不合理!也着实愚蠢!

  就好像王老汉有两个女儿,大女儿长像Angelababy,小女儿长的像凤姐,你问我王老汉的女儿好看不好看?只能说好看还是不好看二择一!你让我怎么回答你?!

  言归正传,这两年,中国房地产的变化的确非常大也非常快,很多人到现在依旧不适应。

  现在已经是2017年下半年了,我们好好想一想,看看最近一两年身边都是谁在买房子?到底是谁把房子给买下来了?单纯靠政府推高地价卖贵房子没错,但是没人买你卖的贵有P用啊。

  有人说是炒房团,但这仅仅是一小部分人。并且去年的930政策和今年的317政策出台后,炒房的基本绝迹,但是高房价下还是有人买!WHO?

  在笔者眼里,我所看到的是,随着这一两年全国主要一二线核心城市住宅商品房大幅上涨,所对应的真正中坚核心购买群体是改善性刚需家庭!

  不是炒房团!不是海外热钱!更不是什么金融大鳄共济会!

  而一二线城市房价暴涨这一切背后的核心逻辑就是这些核心城市的房地产供需严重失衡。

  其实早在两三年前,这些一二线大城市的土地就已经面临短缺,三四环以内的主城区可供开发的土地已经很少,很多城市甚至鲜有新楼盘推出。

  但在这种背景下,15年年底中央大力提出了推进房地产去库存方针,在降首付、宽房贷政策下,本应去库存的三四五线城市库存没去下来,反而造就了一二线城市多年积累的强大改善需求一次性集中爆发。

  所以,房地产泡沫的另一面,却是真真切切实实在在的需求!

  那么当以真实需求为主要传导过程的价格上涨,如何又会成为了“灰犀牛”呢?

  有很多人会质疑:如果房价有支撑力,那为什么保护一二线城市的房价却成为了维稳的一个重要任务?如果房价没有泡沫或者泡沫不大,那为什么又要防止下跌呢?并且为什么笔者你每次都念叨说保护房价就是保护汇率和外汇储备呢?

  因为,中国有一大批坐拥高额资产的穷人,这些人是中国最不稳定的黑天鹅!

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  坐拥巨额资产的穷人才是真正的黑天鹅

  去年9月,有一则新闻轰动了媒体。一个清华大学的老师被电信诈骗了 1760 万!对,你没看错,是17600000元。

  新闻一出,一片喧哗。一个大学教师,即便是清华北大的教授,薪资待遇怎么会如此之高?

  根据前几年高等教育学会组织对部分高校教师收入调查显示,年薪在10万元以下的教师占比将近一半,20万元以上的占比连5%都不到。

  但为什么这个被骗的老师会这么有钱呢?

  答案很简单,就是刚刚卖了一套北京的房子。

  2011年的时候清华大学曾给教师大规模分房,售价仅仅是市价的一半。所以当时享受到福利的老师现在基本上个个都是千万富翁。

  这仅仅是一个缩影,毕竟清华大学的老师在整个社会上也属于高知分子,同时也是中高收入群体。但有另外一部分群体问题就比较大了。

  中国早年搞福利分房,很多当地人其实都是有房子的,北京上海的老市民,谁家没个房啊。

  特别是中国这些年快速的城镇化和大城市的迅猛发展。旧城改造、城中村拆迁、道路公园等等建设拆迁,拆掉了一大批老破旧房屋和村民的房产。还给他们的是闳宇崇楼和一大笔钱。

  但是,拥有这些住房的人,却有相当一大部分,依然是整个社会的中低收入群体。

  你们去京沪一些老旧小区家属院看看,电动车、十万左右的汽车停的满小区都是。大几百万甚至上千万一套房产的业主,骑着两三千的电动车,开十几万的本田大众,放在别的城市怎么看怎么别扭,但是京沪就是这么合理!

  那么现在就出现了一个问题,过去,由于各种原因,有人在北京市中心分到一套住房,有人或者在东北长春市中心分到一套住房。

  几十年前这两套房子价格基本一个样。但是几十年过去了,两者估价能相差十倍。

  看到这儿,你会发现中国有一个庞大的群体:坐拥高资产的中低收入人群!

  那么如果,这些城市拥有高资产的中低收入人群卖掉了他们的房子,一跃跻身国内高净值人群,那么请问如果他们一旦移民,对国内的冲击有多大?

  根据招商银行发布的中国私人财富报告,中国个人可投资资产在1000万以上(剔除自有居住住房)的人群有158万,仅占中国人口的千分之一。

  但是,国内拥有千万房屋资产的中低收入人群又何止百万人?!

  前两天有个小密圈的圈友在微信里问了我一个问题:

  这类人群的体量是非常大的。笔者一同学,家里早些年城中村拆迁改造,赔了十六套房子和上百万的赔款。这些年生活就是收房租、打牌和各种SPA。谁知最近向我咨询,说房价涨这么高,想把安置房转出几套出去,拿钱去澳洲置业,问去哪个城市较好?

  各种看官看到这估计就明白为什么国家要严加控制房屋交易量,并且防止房价下跌,而这背后又与保护汇率和外汇储备的关系了吧。

  因为国内最不稳定的黑天鹅就是这群人!

  这些人有一个共同的特征:就是除了房屋资产基本一无所有。社会竞争能力又处于整个社会的中下游,他们所仰仗的就是拥有的住房资产,而一旦住房有下跌的预期,就会不加思考的恐慌性抛售,而卖房所得的钱又无法像企业家或优秀投资者一样有能力成为继续赚钱的资本。他们中相当一部分人会选择出国移民,一旦这个群体思想扩散,必定对国家外汇储备造成冲击,影响汇率稳定。3

  防范成群黑天鹅,保护房价打消下跌预期

  对于中国来讲,只有两件事是国家最为关心的,第一是国内就业问题,第二就是外汇储备。

  而房价问题又跟外汇储备关系紧密。

  为了保护外汇储备和汇率稳定,就坚决要保护一二线城市的房价,松动可以,但是坚决不能有下跌的预期恐慌,更不能出现抛售潮。

  因为群体的恐慌着实无依无据,一旦发生,就像火车头启动,想停下来是极为困难的。

  历史上有个群体恐慌的事件:1523年6月,在伦敦有个占星家预言泰晤士河将在次年2月猛涨,届时整座伦敦城将会被洪水淹没,成千上万的房屋将被冲毁。

  在预言发布后的几个月里,所有盲从者都着了魂似的天天念叨这个预言,越来越多的人开始相信。于是一小部分民众开始准备行李迁移,而这些人的迁移行动又加速了预言的传播速度,终于,越来越多的人开始搬迁,大家成群结队的到遥远的村庄避难。

  终于,整个伦敦城成了空城,所有人都认为伦敦是个注定要被洪水所毁灭的城市,但是到了次年二月,洪水并没有暴涨,当愤怒的众人找来占星预言家,准备将该人投入河水中时,预言家又想了一个脱身妙招:说自己计算错了一个小数字,所以洪水的日期被弄错了,提前了整整一个世纪。

  但恰恰是这种一派胡言,反而在人群之中得到信任和传播,而这种行为背后的原因,就是大家对恐惧的本能害怕而失去理性的行为。

  所以,对于当局来讲,必须保护一线和部分二线城市主城区房价,锁死成交量,防止房价下跌,提前截断可能发生的恐慌预期,把黑天鹅的翅膀打折,让她飞不起来。而灰犀牛?呵呵,您还是先待在那儿歇歇吧!中国现在不需要你!(米.筐.投.资)


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