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全国楼市周期性调整 聚益科建议适当配置权益类投资

2017年07月11日 10:17:37 中华网投资

  1、行业新闻

  北京商办项目擅改住宅将收回土地。4月23日,北京市住建委、市规划国土委联合出台针对商业办公类房地产项目的监管细则,规定3月26日前未办理施工许可证的商业办公类项目,均需要按照“最小分割单元不得低于500平方米”的要求修改设计方案后,重新申领建设工程规划许可证。擅自改变土地使用性质的,将会被依法收回土地。

  环京楼市升级版限购落地。5月15日,河北省政府办公厅印发了《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》,特别强调环首都重点地区要提高门槛、从严调整限购措施。《意见》指出,房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要制定和执行住房(含新建商品住房和二手住房)限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房。

  5月17日,唐山市政府发布《唐山市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在唐山市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在路南区、路北区、高新技术产业开发区范围内限购1套住房。

  5月22日,保定市人民政府发布《关于加强房地产市场管理的意见》,规定非本市户籍居民家庭购房,须提供主城区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,同时对限价土地开发的商品房要求10年内不得转让,此举被看做是保定“最严”限购令。

  5月26日,张家口市区限购政策正式出台,对外地户籍居民家庭限购1套住房,并对中心城区新购住房实施“3年后方可上市交易”的限售政策。

  6月2日,廊坊市正式出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,其中明确规定,非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房。信贷政策方面,则对首次购买住房的居民家庭,申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于30%;对拥有1套住房的居民家庭,再次购房,首付款比例不低于50%。

  2、土地市场

  广州2017计划供地260宗合2050万平 含宅地65宗。5月31日,广州市国土资源和规划委员会网站上挂出《关于公布广州市2017年建设用地供应计划的通告》。广州2017年供地计划正式出炉。今年广州新增供应住宅用地(含商住地)65宗、商业用地75宗、工业用地81宗、其他用地39宗,共计260宗地,总用地面积达2050万平方米。当中,黄埔区融资商住地块,土地面积36.25万平方米,建筑面积达到107.14万平方米。为除安置房地块之外,建筑面积最大的地块。

  供应井喷 北京再挂6宗地块。6月30日,据北京市国土资源局网站显示,北京再挂6宗地块,其中最贵地块48.4亿,最大建设用地面积8.2万平方米。根据中原地产数据统计显示:目前北京市场待售土地合计21宗,这21宗地块合计起价490.5亿,全部将在7月13日到8月11日成交,按照北京2017年土地平均溢价率30%计算,也就是说,未来这部分地块将在一个月内签约超过630亿。2017年从目前土地供应趋势看,全年土地成交金额有望突破2000亿。

  成都深夜挂牌6宗土地 要求“限价+商业竞自持+抽签”。6月27日,成都市公共资源交易服务中心官方网站挂牌出让位于成华区的2宗商住用地和1宗住宅用地,金牛区的2宗商住用地和武侯区的1宗商住用地,合计面积约563.57亩,37.57万平方米。这也是继今年4月6日以来,成都主城区又一次集中放地。

  广州迎来供地潮。6月27日,广州一口气放出11宗地,总起拍价150亿元,为市场“解渴”。其中,包括8宗商住地、2宗商业地、1宗工业地。据悉,所有商住地,均是采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的方式。南沙与海珠地块将在7月28日竞价,增城地块则在7月31日进行现场拍卖。其中,增城3地块均要求总部进驻

    三季度展望

  2017上半年,房地产市场进入密集调控期,因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现。据国家统计局6月19日发布的2017年5月份70个大中城市住宅销售价格数据,5月份,15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅在0.5%以内。

 

  与此同时,一二线城市房价同比涨幅持续回落。5月份,70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。其中,一二线城市同比涨幅回落尤其明显。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落,5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落,5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。

  聚益科认为目前房贷全面收紧,金融严监管、去杠杆同时叠加房地产调控,房地产市场受到明显影响,房地产成交量继续下滑。今年上半年,在史上最严调控政策促房价缓慢下跌的同时,三四线城市完成了一小波的补涨,至此之后趋势性调整的悲观预期将更加明显。对于高净值人群而言,信贷政策仍是制约未来楼市表现的重要因素,在目前流动性收紧趋势下,需求购买力的持续下降将最终通过价格引发预期面的反转,全国楼市周期性调整将无法避免,从历史上房地产周期规律看价格回调周期一般都在14个月以上,目前一二线房地产价格调整时间7个月左右,在三四线房价见顶后还将一二三四线房价出现整体调整的走势,从时间上看调整的时间可能还会有半年以上,真正本轮房价调整结束的时间点大概率在18年,并配合着房地产从紧政策的放松,所以建议目前这个时点高净值投资群体可适当配置权益类投资。


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