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商住新政冲击波 深圳遇写字楼空置难题

2017年05月27日 15:06:41 中财网

  北京广州深圳等地相继出台政策,对商住楼作出严格规定,这令手里有大量写字楼项目的开发商心乱如麻。

  “写字楼改不了商住公寓,我们都很惆怅,因为写字楼卖不起价,租不起价,空置率又高,市场严重过剩,新规出来后,设计部门都在忙着改设计。”深圳万科公司内部人士对记者说,去年万科在深圳公司的销售额,一小半是来自写字楼改的商住公寓。

  除此之外,由于经济低迷,市场供给量过剩,写字楼租金近两年来持续下跌,令过往买写字楼的业主们苦不堪言。

  商住公寓新规的冲击

  据仲量联行的统计,今年一季度,由于新增的供应压力,拉高深圳甲级办公楼空置率至15%,环比上升3个百分点。预计深圳未来12个月将有约100万平米的新增甲级办公楼项目落成,主要集中在福田CBD,近一半是总部大楼。

  仲量联行深圳董事总经理夏春毅分析称,这些总部大楼的企业搬迁将对其正在租赁的大厦构成空置压力,加上其他可租赁项目的入市,可选择项目增多,虽然预期市场整体租赁需求稳定,但预计2017年末空置率仍将同比上升5-8个百分点。

  截至今年一季度末,深圳甲级办公楼总存量跃升556万平米。

  深圳写字楼原本就供应过剩,且空置率不断提高。开发商将写字楼改为商住公寓,实际上也是根据市场供需来调整供应结构。但在深圳出台有关政策,限制写字楼改商住公寓后,市场担忧骤起。

  据万科深圳公司内部人士对记者透露,万科深圳公司2016年约300亿元的销售额,其中近一半是来自写字楼以及写字楼改的LOFT公寓。

  “深圳的写字楼已经过剩,旧项目报批通过的,还是正常运转不受影响。但我们现在很多还没有报批的新项目,都在改设计,如果按照写字楼卖,今年业绩肯定受影响。”深圳一家龙头房企内部人士告诉记者,开发商很少愿意开发写字楼,都想卖住宅,但拿地时,政府给了配建指标,没办法。

  上述龙头房企内部人士向记者透露,深圳关内的旧改项目,未来除了回迁房外,基本上没有住宅指标了,大部分是写字楼和商业

  “深圳投资写字楼的大部分亏了,而投资写字楼改公寓的反而赚了,其实价格就是由市场供需决定的,因为住宅稀缺,而商改住具备居住属性,因此价格涨得比写字楼快。”万科内部人士说。

  其实不止是深圳,全国范围都面临同样的问题,近两年随着去库存加速,住宅库存面积一直在下降,而待售商品办公楼占比5年来从4.3%上升到5.6%,待售商业营业用房从19.6%上升到23.7%,待售其他商品房从11.4%上升到14.7%,均表现为趋势性上升。

  北京2016年的商住公寓销售远超纯住宅,而3月份新规出台后,对有写字楼项目的房企和已经投资商住楼的业主犹如晴天霹雳,整个市场在4月份迅速冷冻。

  业内人士认为,相比商品房住宅,办公楼、商业营业用房这种趋势性结构比重上升是真正的问题所在。其根源一是政府用地规划存在不合理性,二是电子商务与办公分散、远程和家庭化冲击了商业营业用房和办公室的市场需求。

  写字楼投资冷暖

  写字楼市场冷暖,从投资者的收益率可窥见一斑。

  刘先生2015年12月在深圳前海香江金融中心,以8.3万的单价,买下三个单位的写字楼,共498平米,总共4133万元。

  考虑到升值幅度太慢,刘先生想尽快卖掉,现在挂牌8.6万元,虽然有人询问,但即使以这个价格卖,他也要亏本。该物业直到2017年6月才交楼,然后才能办房产证,前海写字楼不能以个人名义买,必须以股权变更来完成。

  刘先生对记者说,因为写字楼首付要五成,只能贷款十年。算一算两千多万的首付款,一年半时间,利息不算,中介费就要一百多万,3000块一平米的差价,只能抵掉中介费。而同期若购买住宅,涨幅至少在30%以上。

  深圳一家融资贷款公司业务经理告诉记者,在深圳买写字楼的投资客,大多是为了买来当资产做抵押融资。

  而来自全国多地的投资者也告诉记者,当地投资的写字楼涨幅远远落后于住宅。

  北京的杨先生此前投资了两套写字楼,但所幸的是住宅用地,有70年产权,可以贷款7成,其中一套在大望路,近一百平米,另外一套琨莎中心,在东三环燕莎附近,也是同样的性质,可以贷款7成。

  但让杨先生失望的是,近三四年,租金不涨反跌。“我的其中一个租户,是创业公司,去年撑不下去了,要搬家到郊区去。我帮他们融了后来的一轮资金,才续租下来。”杨先生对记者说,房租直接与经济形势和收入相关。

  重庆的一位投资者也告诉记者,他2011年在重庆买了一个58平米的小写字楼单元,当时1.2万/平米,现在最多卖1.5万,以前能租3300元一个月,现在降到3000元,而同地段的住宅,当时卖7800元,现在涨到了1.6万元/平米,另外2014年还买了一套100平米的写字楼,当时1.6万一平米,现在最多原价卖出去,一个月只能租5000元。

  近几年来,全国各地写字楼与住宅的价差和升值空间距离越来越大。

  “我在常州买的一套商住公寓,好租但不好卖,前几年挂了很久都卖不掉,今年趁这波热潮赶紧脱手,买了6年了,当时价格是同片区住宅三分之二的价格,卖时价格只有住宅的一半。”江苏常州的辛先生说。

  人口流出,是三四线城市写字楼和商业用房价格成交太难的主要原因。

  河北邯郸的王先生,有一处写字楼和一个门面,收租还可以,但想出售太难了,“买的时候比住宅贵,想卖出去要比住宅便宜很多,十几年前邯郸经济还算好,商住投资收益高,但这两年人口流出太厉害了,两年前租房还是供不应求,而这两年租金都在持续走低。” (原标题:商住新政冲击波 深圳遇写字楼空置难题) (.华.夏.时.报.)


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