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珠海,又一个十年限售的城市,还有哪会仿效?

2017年05月27日 15:04:51 中财网

  继日前,保定出现有史以来的第一次“十年限售”之后,就在昨天,据澎湃新闻的报道,珠海也出现了十年限售的情况。

  在澎湃爆出珠海10年限售的消息之后,暴哥立刻从其消息来源,即珠海市国土资源局查探了一番,结果确实惊人!

  相比于保定5月15日的土地出让须知,珠海方面应该说更早得执行了10年限售!(如果后续没有其他城市被爆出更早的十年限售记录,那么珠海政府可能是全国最早开始尝试十年限售期的)

  除了比保定早以外,珠海市的十年限售的情况还有几个特点:

  1

  第一:数量多。目前所知保定执行所谓“十年限售”的地块只有一宗土地。而珠海方面前前后后有三宗。最早的两宗土地是5月2日,最近的一宗是5月17日。

  2

  第二:类型多样。据暴哥所知,保定方面十年限购的土地用途主要是居住用途,而珠海方面则既有居住用途也有商业用途。

  从道理上讲,珠海方面从土地拍卖市场采取的“十年限售”措施有如下作用:

  1、现在全国范围内出现了一种比较怪异的情况,一方面住房市场,也就“面包”市场,出现冰封现象,销售清淡、观望情绪浓厚,但另一方面,与住房市场相对的土地拍卖市场,也就是“面粉”市场却仍然保持适度的火热,即使在各地使出了限价等手段之后仍然这样。

  那么如果拍得土地之后,十年之内不能卖出(转让、抵押)物业,实际上等于无形中降低了这块土地的投资价值(再抵押价值),并大幅度地增加了开发商们的持有成本(考虑到货币政策收紧,开发商的资金获取成本会日益增加)。

  而这个强烈的信号所产生的余波很可能会让开发商在拿地的时候心有余悸,让土地拍卖市场——这一住房初始市场像购房市场一样逐渐冷却下来,从心理层面达成极大地威慑作用。

  2、从限定特定购买人群和禁止转让、销售等措施来看,珠海政府是想尽可能的保证,盖出来的房子是拿来住。因为从实际需求出发,在附近工作的人群应该具有最大的可能买房拿来住,而不是炒。而商业用途的地块,则也是希望保证该地块的用途以非炒作性质的实际使用用途为主。

  3、还有一点,是这种办法可能会把资金实力不强,不能够抗住十年限售期的那些中小型开发商挤出市场,从而有利于市场的健康的稳定,当然对于大型开发商来说变相的其实是利好

  当然,对于任何炒房子、炒地皮的人来说,基本上等于可以回家洗洗睡了。

  那么接下来,最大的疑惑来了,保定和珠海的十年限售会在全国铺开,成为一种常态化的,也就是长效机制吗?

  如果说,只有单独一个保定出台十年限售的政策,那可能不会出现全国跟进的情况。这是因为保定比较特殊,雄安新县,就在这里。

  雄安新县未来完全可能是只租不卖,执行一套全新的住房体系。为了保障雄安新县的住房方案能够安稳的,较少受打扰地落实,对周边地区进行强力地控制是有必要的。

  然而,现在我们知道。珠海也开始走十年路线,而且比保定执行的更多。这就足以引发人的联想了。

  我们知道,作为城市的执政者,常常会有跟随,“比狠”的风潮,来凸显当局者的管控意愿,那么如果把珠海算作二线城市,全国其他和珠海同一档位的二线城市是不是主动被动的会有一些动能驱使城市管理者跟随珠海的方案呢?而比珠海等级更高的热点城市,在看到珠海的措施如果起到不俗地效果之后,也很可能会一一效仿。

  暴哥此前曾经写过一篇《比限购限贷更狠的“限售”,为何一定是2年!》,从货币和经济周期等层面出发,把限售期锁定在2到3年都是符合短期经济周期逻辑的。而十年限售,已经完全超出了短期所能预见的经济周期走势了,换句话说超出了我们一般的思考。

  暴哥此前曾经考虑过,把限售2到3年方案,变成一种常态化的手段,从短期的调控过度为长效的调控机制。也就是说未来每一个新开发的楼盘都按照限售期2到3年来执行,一直延续下去。这种方式其实比较合理,既有弹性又有和经济周期相匹配。

  但一次性来十年这样就有点可能过长了,因为十年的不确定性实在太强,谁也无法预料经济和楼市的情势会如何,到时候看到情况比较严重,在进行调整,那么政策的公信力或许就有一些……

  另外,楼市的流动性被长期卡死,就等于把市场的游戏规则完全改变了。尽管暴哥不赞同炒楼这种行为,但十年对于很多一般性,有小换大等刚性需求的人来说,可能同样比较痛苦。

  还有,全国层面铺开十年限售对于我国追求相对稳定的楼市和金融市场来说可能也会出现一定的问题,一方面是银行的资产中和土地、楼市相关的比较多,这部分资产需要开发商拥有比较好的现金流和信贷资质,那么一旦十年期限贷全面铺开,对大小开发商长期的现金流及还贷能力会是一定的打击,最终可能会影响银行体系和金融整体的稳定;

  另一方面,在执行十年期的期间市场的情绪可能会有更大的波动,楼价下跌可能从逐渐、缓慢的发展进入更快的加速下跌区间,而十年限售期之后,有可能出现楼价快速上涨的情况,暴涨暴跌是谁也不想看到的。

  最后,长效机制的重要组成部分,比如在持有成本端(房地产税)和交易成本端(交易税)等机制还没有推出,届时市场的反应和情绪还未可知。如果反响相对激烈,那么十年限售期很可能会加速情绪的转变,造成不必要的波动。

  总之,暴哥认为“十年限售”目前还不具备成为长效调控机制的条件。不过“十年限售”的出现或许意味着,我们楼市调控工具箱工具和手段还有很多!

  相信,决策层只要有决心和毅力,房子会越来越变成拿来住的,而不是拿来炒的!


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