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商住市场降至冰点 北京市住建委表态透露出什么?

2017年05月26日 14:30:55 中财网

  北京已购商 住房怎么办?这是从3月26日开始就困扰很多人的问题。

  昨晚,北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,严格执行商 住政策、兼顾购房者合理利益是此次执行口径确定的大原则。

  商 住市场降至冰点 北京市住建委表态透露出什么?

  先说一下这次确定的几条口径:

  第一条:在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。

  说明:在“3·26新政”中,并没有说过已经购买的商办要拆除现有设施。这次口径更加明确,已购买的商办类房屋不会拆除诸如上下水等居住设施。

  第二条:已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。

  说明:“3·26新政”限定的是已购商办类房屋再销售的人群。对于商办类房屋的出租并没有过限制。可以租给企业、单位,也可以租给个人。

  但已购商办的出售,仍然要符合政策的要求。已购商 住类物业销售给个人时,购房人应符合限购政策要求:

  个人在购买二手商办房时,无论属于京籍还是非京籍,都必须名下在京无住房和商办类房产记录;

  在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或个人所得税。同时,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  第三条:中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务,但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。

  北京商 住市场降至冰点

  商 住房过去主要的购买群体是投资需求和部分被限购政策影响的刚需。因此,“3·26新政”出台后,北京商 住房成为这一轮调控政策最着力打击的部分,市场快速降温,数据显示,政策出台后接近2个月时间内,实际市场成交量跌幅99.9%,市场接近0成交。

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  老房子老办法,新房子新办法,住建委的表态透露出什么信号?北京“商 改住”政策的出台后,其他城市是否会跟进?

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  北京市住建委对“3·26”政策作出具体解释是对两个月前出台政策的进一步细化,通过主动澄清规则,来打消市场忧虑,来让商 住房政策更具可操作性。

  区分合理需求与投资投机

  首先明确规则不溯及既往,让已购买、尤其是已入住的商办类房屋的购房者和已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目的开发商能够放心,确保其利益不会遭到政策的冲击。尤其是对商户房的持有者来说,可租且在符合条件下可售的说明,让其吃下了定心丸,能进一步对资产处置做出长远规划。

  其次规则重申保障住房需求,打击炒房行为。新口径兼顾购房者合理利益,将购房是解决购房人自身居住自身问题,和投资炒房这两种情况区分开。对合理的需求政府予以照顾;而对投资投机则坚决遏制。政策通过规定商 住房要通过出租而非资产升值之后套现来实现投资回报,这一方面让商 住房的炒房功能被极大削减,另一方面却为房屋租赁市场引入了生力军。开发商在建和未售出的商 住房会由房企自持,或出售给住房租赁企业,部分个人持有的商 住房也鼓励以合适的价格出售给住房租赁企业,或者自住和出租。这样的商 住房流向无疑有利于健全租售并举的房地产市场。

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  限制个人购买“商 改住”产品 是对消费者的保护

  之前“商 改住”的乱象主要出现在有限购政策的一线城市和热点二线城市,不少并不满足购房条件的人或者投资者借此来“暗度陈仓”,而开发商也为追求利润最大化,把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。对重点城市商 住房进行适时调控,既可以保证房价平稳发展,打击投机炒房,又能保护购房者的正当权益——毕竟之前“商 改住”销售给个人的过程中,存在大量误导购房者的嫌疑。

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  北京“商 改住”政策对其它一线城市或将产生“风向标”作用

  在北京出台商 住房执行口径前一周,上海也发布了整顿商 住房新规,将停止审批公 寓式办公项目,同时明确对已售未交付入住的商办类项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,不符合商业办公要求的不得交付办理过户。此外,广州、深圳和成都等城市也都先后发布了针对商办类项目的调控政策。这些政策对商办类在规划、建设、销售、使用、信贷等各环节实施“零容忍”的态度,短期看会压低这一细分市场的成交量,但从长期看,这能让商 住房能借此摆脱模糊边缘的身份,做到有据可依。因此此类政策对于后续商 住房市场的发展会起到积极的引导作用。

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  值得注意的是,楼市这么多年来面对一轮轮调控政策,市场已经玩惯了“老鼠避猫”的游戏。比如针对禁止将商 住房销售给个人的规定,就有人想出买家出钱代办注册空壳公司,从而规避政策的手段。面对花样翻新的“下有对策”,政策在执行过程中还要功能更为精准有力才行实现预期效果。


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