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8年不曾见 上海房租一降再降!房东原来是这样想的

2017年05月26日 14:27:57 中财网

  在一线城市打拼、立足从来就不是容易的事。虽然大城市就业机会多,但高昂的房价让外来人员难以拥有稳定的住所,很多人不得不选择租房,时不时面临房东涨价,被迫搬家的窘境,因此很难找到归宿感。

  以上海主城区为例,一室一厅的房子租金在5000元左右都很正常。因此,收入不高的家庭不得不另寻住处。比如,5月22日,解放日报就报道了蔡燕梅一家三口人,居住在唐家塔9.2平方米空间里长达27个年头。

  面临住房难题的不仅仅有视频中这类低收入人群,连海归这样的高端人才也不例外。此前,媒体就报道过一位归国留学生李女士在上海的租房记。

  李女士告诉记者,自己最开始租的房子在第二年涨价10%,第三年又涨10%。房东都没有跟她商议过。

  很快,房租涨到了我的承受范围之外。我就答应一位同学邀请我下半年一起合租的建议。在国外,我是很排斥合租的,但现在已经别无选择了。

  但是,从最近几个月开始,上海的租房市场出现了8年来未有的变化——房租下跌了!

  房子卖不出去,不如降价出租

  上海房屋租赁指数办公室数据显示,2017年4年,上海房屋租赁指数环比下跌0.23%。其实,在2016年12月份,上海房屋租赁指数就环比下降0.13%,而这也是在上海房租连续增长90个月以后首次出现下跌,上一次出现下跌还是在2008年10月~2009年5月,而当时正处于全球金融危机期间。此外,在2017年1月份,租赁指数也环比下降了0.23%。

  也就是说,最近5个月中,有3个月上海房租都发生了下跌。据21世纪经济报道,上海并非个案,北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降,而且都是金融危机以来首次。有业内人士指出,因为这种情形已经将近十年没有出现了,一旦房租持续下跌,对于房价的影响也会更直接。

  中信建投证券分析师陈慎在一份报告中称,上海的租金涨幅在一线城市中一枝独秀,根据中原二手住宅租金指数横向对比,2010年初至今,上海房租增长92%,而北深广仅为51%、54%和55%。不过有趣的是,虽然房租涨幅迅猛,但是租金回报率近年来却持续下降,2017年4月租金回报率仅为1.56%,略高于北京深圳,低于广州。

  说到租房市场,就不能不想到二手房买卖市场。

  有专家向21世纪经济报道表示:

  调控政策加码后,原先打算出售的房屋转而出租,而原先打算买房的人也延长了租期,但是供应量增大后,价格也具有了浮动的空间。降价几百块不值什么,因为相比于空租期一个月的损失,房东愿意主动降价。

  今年4月份,中原地产二手住宅租赁共成交1197套,环比下滑20.89%。成交冻结下越来越多的房屋转售为租。中原地产的挂牌数据显示,去年年底至今年年初,在楼市调控新政加强后,“由售转租”的情况大幅度增加,占据挂牌量的一成以上。

  中信建投证券分析师陈慎分析称,2015年以来,由于房地产市场火热,导致相当比例房东将原本出租的房源出售,使得租房源减少,这也是2015年以来上海房租迅速上涨的主要原因。但是这点在2016年开始逆转,由于2016年3月份以及四季度的连续政策,导致上海二手房市场交易明显降温,交易周期延长,使得卖家要么选择适度降价销售,要么选择延长挂牌时间,而其中相当比例卖家选择在周期中由售转租。另一方面,2015年至2016年二手房交易创下新高,考虑交易环节的滞后性,这些房源中投资属性的房源也逐步在2016年下半年开始进入市场,进一步强化了供给。

  外来人口持续流出,租房需求少了

  除了由售转租之外,外来人口的流出也是导致房租价格下跌的另一个原因。

  每经小编在2015年和2016年上海市国民经济和社会发展统计公报中发现,2015年,上海有15万外来常住人口净流出。2016年,又有1.4万外来常住人口净流出。可见,这一趋势仍在持续。

  据中国网报道,今年4月上海房租下跌与租赁市场新增需求收缩有关。一季度上海新增就业岗位数量同比减少5%,其中外省市人口初次来沪就业者减少,新增租赁需求不旺。

  陈慎根据上海市统计局每年发布的统计公报分析称,2011年,上海新增岗位为64.16万个,而2016年已降至59.93万个。2017年一季度,上海新增岗位为16.73万个,比去年同期下降0.88万个。而且从新增就业岗位的结构来看,随着经济结构的转型升级,第三产业就业岗位不断增加。

  上海统计局的统计年鉴数据显示,上海各行业总计从业人员从2013年的1368.91万人降至2015年的1361.51万人。其中,第二产业从业人员为479.22万人,到2015年降至459.74万人。第三产业则从839.04万人攀升至855.76万人,两年间增加了16.62万人。这意味着以前低端第二产业从业人员如果不能适应岗位要求的变化,可能就面临失业的困境,被迫流出上海。


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