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杭州土地市场高热 新政没压住“不差钱”的房企

2017年05月26日 14:23:04 中财网

  5月22日,嘉兴一场放在千人大剧院举行的土地出让会震惊了全国。这也导致仅仅两天之后的杭州土地出让,站在了聚光灯下。

  昨天,杭州主城区出让了1宗宅地和5宗商地,其中的三墩北宅地体量巨大,建筑面积超过20万平方米,起价超过22亿元,备受关注。

  事实上,由于楼面价受到限制,土地新政挡不住“不差钱”的开发商巨大的拿地热情。金辉&建发以37.86亿元、现房销售、自持32%的代价,竞得三墩北宅地,楼面价为封顶的18488元/㎡。

  首轮报价即突破现房销售门槛

  自持比例创新高

  这是杭州土地新规之后,第二场土地出让会。此次的焦点三墩北宅地,总起价约22.27亿元,楼面起价10875元/㎡。

  尽管“高门槛”,但试图来“掠食”的房企依然规模不小,包括融创、越秀、金辉&建发、融信等,报名单位有近30家。

  竞价开始后,首轮报价便到了封顶溢价70%。按照目前的杭州土地竞拍规则,溢价率达到50%,必须现房销售;而溢价达到70%时便锁定限价,转入竞报自持比例。而这场“血拼”直至金辉&建发联合体竞报32%自持比例时,才划上句号。

  这也创造了杭州涉宅地块自持比例的新高。

  此外,从最后结果来看,自持32%,意味着自持面积将超过6.5万㎡,那么可售比例面积不足14万㎡。据专家测算,即便不去计算因现房销售导致未来两三年无法回笼资金的资金成本,该地块实际的地价成本也在25000元/㎡左右,保本房价将接近40000元/㎡。

  建发房产杭州事业部总经理张新昌表示,这个拿地的结果在可控范围内,自持部分也完全不是问题。

  商地再现100%自持

  本土房企广宇“厮杀”式补仓

  优质商地的竞争激烈程度不输宅地。位置较好的商地,更是抢了不小的风头。

  回顾4月26日的土地出让,竞拍的结果是三宗商地全都必须现房销售,招商竞得的田园商地更是诞生了100%的自持比例,同时必须配建2500㎡养老用房。

  不仅如此,昨天上城区复兴单元商地,也经历了激烈“厮杀”,最终由本土房企广宇斩获,总价约2.6亿元,楼面价17405元/㎡,自持比例也达到了达到100%,还需配建500㎡养老用房。

  对于“缺粮”多时的本土房企广宇来说,这是一次补仓,虽然100%的自持意味着广宇只能当“房东”。

  业内人士表示,后续招商和广宇将如何运作这100%自持的商地,以及如何设置各自的养老服务用地部分,将成为业界的关注。

  土地市场依旧高热

  会否倒逼政策继续调整

  与上一次杭州土地拍卖首次进入现房销售及自持时业界普遍“激动”不同的是,这次房企都很平静。对于他们而言,似乎早已预判到,接下去的宅地之争,进入自持阶段将再正常不过。

  一位业内人士判断,杭州接下去抢地会更加激烈。“从土地新规来看,初衷是用现房销售的资金压力逼退开发商拿地热情,然而并没有成功。众多房企看在眼里,拿不到地的房企的心态会更加焦虑,而这一群体仍是多数。”这位业内人士说。

  浙江中原地产首席分析师荆海燕说:对于资金实力雄厚的房企来说,两三年后现房销售,说不定就避开了这一波楼市调控,而每一轮调控之后,房价都会上涨,他们的利润届时会兑现。“目前的激进拿地,就是对杭州未来楼市的坚定看涨。拿不到地反而是他们担忧的。”

  不过新政后的两次土地出让,尚未发挥新政的作用。土地市场继续高热,是否会倒逼政策继续调整,或是加大控价地的出让?我们拭目以待。


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