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楼市为何越是调控 股市投资者越喜欢?

2017年05月26日 10:40:49 中财网

  本文作者为青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容

  国内媒体关于房地产市场信息,往往都是冰火两重天,要不然是市场火爆狂热,要不然是市场惨重一片。比如,最近有媒体报道,北京周边及海南三亚的一些楼市开始大幅降价,但市场仍然难以冷若冰霜,无人问津,因为南京及周边的楼市同样还是火爆。

  更可看到的是,根据国家统计局的数据,4月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比升10.7%。尽管涨幅比前5个月有所收窄,但是连涨19个月。只要房价上涨,不仅意味着住房投资者不会退出市场,也意味着政府所采取的一系列房地产调控政策效果十分有限。如果最严厉的房地产市场调控政策,对房地产的调控效果都会是十分有限,那么只能说明以目前这种政府的房地产调控政策,中国的房地产市场调控只能够让房价上涨而不下跌了。

  当然,这是只是从总体来说,从个别城市来说,在短期内一些房地产市场冷静下来是一种趋势。比如当前国内一线城市,房地产市场的销售已经全面下跌,而且下跌幅度都十分大,比如销售下跌的幅度达到60%以上。尽管这些城市的房价还是顶在天花板上不下来,但已经表现出有下行的迹象。也就是说,只要这些城市的房地产市场调控政策再坚持一二年,那么房价短期下跌是一种趋势。

  不过,从当前的市场舆论及政府官员的言论来看,多以都担心房价下跌会对中国经济增长产生冲击。比如,有人就说,如果房价下跌,地方政府的债务风险立即会暴露出来,并由此引发中国金融市场的系统性风险。不管这些言论是出于何种目的,是保护哪部分人的利益,但是应该相信这些言论是中央决策部门愿意听。因为,在中央政府看来,遏制当前房地产市场的价格疯狂上涨,不仅在于防止当前中国房地产市场泡沫继续吹大,更重要的是要降低金融体系的风险。所以别看政府还在坚持“房子是住的,而不是炒作的”这个基本原则,但到目前为止在这些一系列的房地产调控政策中就是没有用个人所得税的政策来严格限制住房投机炒作,就是不愿意把炒作赚钱的收益用税收收回。而这一招对房地产市场投机炒作是最有用的。这也就是为何房地产开发商还是看好未来中国房地产市场,当前股市投资者看到房地产市场的原因所在。

  事实上,尽管国内的地方政府一直在出台房地产市场的调控政策,到目前为止国内有31个城市已经加入这种所谓的房地产市场调控,甚至于还有打出所购买的住房拿到房产证之后10年不准交易的规定,但这样做并没有减弱房地产开发商对未来中国房地产市场的乐观态度,反之,房地产开发商还在加大对房地产市场的固定资产投资,还在涌入土地市场。中原地产研究中心统计数据显示,截至5月15日,今年以来全国50个热点城市合计出让土地金额超过9000亿,同比上涨45%;25大房地产开发商拍买土地的金额超过5000亿,同比增长超过了100%以上。

  正是这态势,今年前几个月,国内这些大的房地产开发商销售基本上都保持了2016年以来的高速增长,有些房地产开发企业的销售增长速度更是翻番。所以,在这些房地产开发商看到,今年的房地产市场增长势头仍然会好,房地产企业盈利增长也会十分强劲。所以说,越是房地产市场调控,房地产开发商越乐观,越是成了股市投资者看房地产上市公司的原因。这就是当前香港股市的一种现象。

  即早些时候,国内在香港上市的房地产上市公司股票,在房地产市场持续向好繁荣时,这些股市的价格与房地产市场形势形成一种逆周期,即房地产市场越是繁荣,这些上市公司的股市越是下跌,而且这些房地产上市公司股票价格长期横行,除了少数质素较差、缺乏动力的房地产上市公司的股价反复下跌之外。而最近的情况则完全不同,国内房地产市场出台了一系列的调控政策,而且这种调控政策越来越严厉,所涉及的城市越来越多,香港市场这些房地产上市公司的股票则是持续上升。比如恒大房地产公司的股票由年初的4元左右已经上升近12元,并一再在创历史新高;其他不少房地产上市公司的股票近来的走势同样是火爆,比如龙湖的股票价格也一直创历史新高。

  对于这种现象如何解释,为何国内的房地产市场越是繁荣,其上市公司股价越是平平,反之,当前国内房地产市场越是调控,房地产上市公司的股票价格越是快速上涨?何也?估计在股市投资者看来,一是他们并不会因为出台房地产调控政策不看好中国房地产市场,因为这些调控政策不仅多以是短期的行政性政策,对限制房地产市场投机炒作所起到作用十分有限,而且这种房地产调控可能会引起房地产开发企业的结构性调整,业内的兼并重组会十分激烈,这些都有利于一些房地产上市公司做大做强。

  二是由于国内房地产市场调控频繁,不少国内房地产企业开始走出国门,特别进入香港房地产市场。据克而瑞房地产研究中心统计,2011至2016年,内地房企在香港参与公开住宅用地出让,累计共成交23幅,投资总额达764亿港元。香港地政总署统计数据显示,2016年5月至2017年2月,香港共售出31.4万平方米土地,总价为1020.6亿港元,其中内地房企贡献了一半。这些因素也可能是提升在香港的国内房地产上市公司股票价值。对此国内的投资者注意到了没有。 (金.融.界)


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