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北京楼市出现捡漏机会 商品房市场中高端仍是主导

2017年05月25日 14:58:37 中财网

  进入5月份以后,京城不少楼盘开始“热闹”起来,各大开发商动作频频,新房未开盘先亮相、老项目加推、开发商频频发布新品牌战略等等,旗下的各个楼盘更是借各种“高大上”的活动频繁吸引眼球,不断抢刷存在感。那些符合条件的购房人似乎又有了“上帝”的感觉。显然,在楼市遇冷的当下,逼迫开发商不得不花更多的心思去做产品、做营销。

  不过,虽然很多新盘举办了声势浩大的活动,但仍旧绕不开取证难、蓄客难、销售难的问题。亚豪机构向媒体记者介绍道,6月份北京预计入市的新盘只有14个,仍旧维持在低位,并且供应端的低迷在短时间内不会发生明显改变。但值得购房人关注的是,首次入市的纯新盘数量却在增加,这些项目因为调控的原因往往性价比优势明显,户型设计也更为灵活。

  6月预计开盘项目只有14个

  经历了调控初期的彷徨和观望之后,开发商首先开始了自救。虽然楼市成交量大幅冰冻,但开发商仍希望通过推出旗下的优质新盘来激活市场热情。于是,近期各类纯新盘项目纷纷高调开始亮相:像昌平的泰禾拾景园(楼盘资料) 、通州的阳光城京兆府,核心区的北京金茂府(楼盘资料)、门头沟的中骏天璟、亦庄的金茂府(楼盘资料) 等,多个纯新盘项目都开始了高调的蓄客活动,有的靠新科技,有的靠送装修,有的靠新户型,甚至有的直接拉来各类大咖为项目背书,吸引购房人。

  也许是得益于这样的努力,5月份的新房成交量也出现了一定的回升。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年5月中上旬(5月1日-5月20日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1833套,与4月中上旬相比小幅增加4.4%,但周均成交仍在700套以内,仍处于低位。

  这样的趋势有望延续到6月份。根据亚豪机构的统计,6月份预计开盘的住宅项目共有14个,其中首次开盘的纯新盘有4个,占比近三成。虽然整体新盘的数量并未明显增多,但定价更加灵活的首次入市的纯新盘项目却开始增加。

  亚豪机构市场总监郭毅分析认为,往年的5月原本应该已逐渐进入供应旺季,但今年的特殊紧缩环境使得供应始终无法发力,但一些纯新盘因为定价灵活,产品更符合当前购房人需要而受到关注。

  下个月亦庄楼市最热闹

  6月仅有14个新盘,从区域分布上看,亦庄楼市将成为6月的重头戏。在14个新盘中,亦庄共有5个项目可能入市,其中4个位于亦庄,占比近三成。不仅如此,4个住宅新盘提供的可售房源从小户型到改善型甚至奢侈的豪宅均能满足。像北京城建·海梓府(楼盘资料) 和北京经开·汀塘(楼盘资料)主打两居到三居的中小户型,而亦庄金茂府和国锐金嵿则是区域改善型豪宅的代表。

  为何亦庄的楼盘如此活跃?北青报记者一位朋友的选择或许代表了很多购房人的心态,前阵子这位朋友刚从东四环换房到了亦庄。问及为何搬家,答,房子更大了、亦庄也更适合居住。在他看来,周末带着老人孩子去南海子公园逛逛,就和逛朝阳公园一般惬意。

  随着亦庄周围更多新盘的入市,区域温度在逐渐升高。特别是在南海子公园的周围,已经聚集了一大批品牌房企,使亦庄成为了北京又一个标志性的高端改善区域。不仅如此,新机场的建设或落成也成了开发商及购房人看好亦庄的重要原因之一。

  但需要指出的是,亦庄的整体价格也因为汇集了众多品牌开发商,处于相对较高的位置,目前区域新房价格大部分在6万到7万之间,像即将入市的北京城建·海梓府给出的报价是60000元/平方米左右。正是由于区域单价不低和户型面积较大的因素,使得区域绝大多数可售项目都属于非普通住宅,首付首套四成,二套八成。即便是区域可售的最小的90平方米住宅,按照首套计算,最低的首付门槛也达到了两三百万左右,而区域内大部分改善型户型,首付八成,甚至需要近千万元的首付门槛。

  楼市出现“冷热”分化 部分好房源仍需要找关系

  北京自从3·17新政以来,不断出台一些调控细则,堪称360度无死角,楼市成交也明显降温据记者走访后发现,售楼处人头攒动的景象不再,开盘楼盘去化率大幅度降低,而忙于处理“弃购”的楼盘却增多了。

  不久前,位于昌平区某项目开盘,尽管当天去化超过70%,但在该项目工作人员看来,如果不是新政出台,按照之前的客户积累,这个项目开盘当天应该能卖得更好。开盘期间成交客户大都趋于理性,“购房人已经不像去年那样抢房,开盘期间的成交,也是建立在前期开发商长时间蓄客的基础上”。销售人员坦言,楼市整体降温的趋势愈加明显,尤其是投资买房人,大部分被挡在了市场之外。

  市民李先生就透露,最近他都忙着跟自己刚认购的某楼盘置业顾问商量退房事宜据记者,他原本是和两个朋友一起凑齐首付投资买房,但二套房认定标准更严格以后,首付提升到八成,给他造成了更大的压力,让他觉得投资房产成本太高,又难以转手,所以和朋友一商量决定退房了。

  成交量最能反映楼市的状态,据亚豪君岳会统计数据显示,5月第三周(5月15日-5月21日)北京商品住宅(不含保障房、自住房与商办)共实现成交579套,环比减少41套。

  据记者在走访售楼处时发现个有意思的现象,虽然市场整体降温,但得益于调控,也出现了一部分低价的优质房源,这些房子普遍十分抢手,甚至“走关系”才能买到。

  东坝某改善型住宅项目不久前开盘,去年该项目在业内的预测报价达到了10万+,但最终以7万多的价格入市。项目开发商的一位知情人士透露,连续报了几次价格,都因为过高被打了回来,要求修改,最后不得不妥协开盘。最终的定价甚至低于周边二手房的报价,因此也受到了不少购房人的关注。很多房源都需要找关系,打招呼才能买到。

  除此之外,昌平某新盘项目也同样出现了类似的情况,该项目原本主打大户型平层和庭院,但最终在开盘前开发商加推了一部分90平方米左右的小户型。该项目一位销售人员透露,虽然项目整体报价同样被政府严格控制,单价并不高,但由于主打大户型,总价较高、首付较高的因素使得不少前期积累的客户都在调控后流失了。而新加推的这部分小户型,则受益于单价被政府控制,总价低、首付低,在还未开盘的时候,就已经被内部的关系户预订一空。

  不难看出,虽然楼市整体正在经历调控,但也同样出现了一些“捡漏”买房的机会。尤其是价格被压制的新房项目,开始受到购房人的密切关注。

  新盘供应短期难突破

  楼市虽然出现了一些冷热分化,但优质的受追捧的房源数量太少,并不会对整体趋冷的楼市产生什么影响。楼市的整体供应也依旧保持在极低的水平。

  从5月份取证情况来看,去年5月北京共有12个住宅项目取得预售许可,可提供住宅产品3751套;而今年5月截至21日仅有5个项目成功取证,新增住宅产品仅954套。

  郭毅分析认为,自调控之后北京住宅市场成交持续处于低迷状态。北京自3月份新政出台之后,各类“查漏补缺”的措施仍在陆续出台,近日又要求配偶或子女需具备购房资格才可单独拥有产权。而从环京来看,近期河北保定在土地出让当中规定,购房者取得不动产权证后10年内不得买卖,这一规定也被称为“最严土地新规”。由此可以看出,全国范围内楼市政策收紧趋势仍在延续,而“候补”政策也依然充裕,严厉调控政策的打压下,年内楼市的低迷状况难现转机。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示,随着楼市调控的从紧,政府现在对新房项目拿证和销售有着严格的管理,价格过高、不合要求的项目在取证上存在一定难度。与此同时,限购、限贷从紧,首付比例和贷款利率提高,使得置业升级成本大幅增加,需求大幅减少。供需两端的萎缩,使得北京新房市场持续在低位徘徊。

  另外,价格方面也相对平稳,从5月取证的5个项目价格情况来看,其中北京壹号庄园(楼盘资料)与阳光城京兆府领证价格均在57000-79000元/平方米之间,翡翠公园(楼盘资料)在54000-79000元/平方米之间,而远洋天著(楼盘资料) 春秋与泽信公馆(楼盘资料) 则分别为75000元/平方米及77000元/平方米左右。

  虽然受到预售价格管控的限制,取证项目价格基本都在8万元以内,但大部分也都处于7万元-8万元之间的价格段。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,近两年高价地使得中高端项目已成为新房市场的主力,而这部分项目受制于资金成本的压力,推盘意愿相对更加强烈,因此这类中高端产品仍将在中长期内占据市场供应的主导。

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  掐住源头 银行房贷仍未放松

  从3·17楼市调控开始,已经两个多月了,除了北京、上海等重点城市以外,越来越多的城市加入到房地产去杠杆的调控中。统计数据显示,全国已经有60个城市超过160余次调控下,北京各种房地产政策也已经发布了20次,调控的力度可以说刷新了全国的历史纪录。尤其是房地产贷款的调控,自从去年年底开始收紧以来,信贷并未有丝毫放松的迹象。

  据记者从房产金融服务专业机构伟嘉安捷了解到,银行的房贷始终呈现出收紧态势,这不仅体现在银行的房贷利率方面,也体现在放款的速度上。尤其在进入二季度以来,各家商业银行的放款情况相比一季度末期并没有出现明显的改善。今年由于信贷整体趋势的从紧,各家银行的放贷额度也一直趋于严格,但是不同银行之间的放款情况也参差不齐。

  伟嘉安捷分析师透露,不同规模的银行放款的速度也不尽相同,但是大体都以从紧为主。目前接受的单子从客户批贷到放款,最快的银行办理也需要在15—30天左右。

  不仅如此,在近期市住建委网签系统升级调整后,各家银行对于内部批单的审查也是愈发严格。由于此前“京八条”的出台明确了银行从严审查的规定,对于购房人的收入流水、贷款情况、个人征信等核查都十分严格。此外,各家银行将首套房利率调整为基准、二套上浮20%后,此前批贷后享受九折或九五折优惠的购房人利率仍然不变。

  不过,据了解得知,目前公积金贷款的办理节奏比较平稳,并未像商业贷款那样明显收紧。伟嘉安捷分析师透露,目前北京购房人在使用公积金贷款批贷并办理完过户后,平均的放款周期为12—20个工作日,因为公积金账户放贷的资金与银行资金分设独立,所以商业贷款的放款速度并未殃及到公积金贷款。此外,尽管公积金贷款的办理和放款都比较平稳,不少购房人在首付提高到八成以后,也更多地开始使用公积金贷款。


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