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成交降温 房价未现明显松动

2017年04月21日 14:49:24 南方日报

  广州“3·17”楼市新政已经实施满月,“3·30”新政也出台半月有余。近日,记者走访广州多个区域市场发现,一、二手楼成交全面降温。数据显示,4月上半月,广州一手和二手的成交量,分别下降约四成和六成,办公类物业的成交量锐减四成。不过,价格方面并未出现松动。

  值得注意的是,“3·17”新政给增城带来的成交刺激在“3·30”新政之后急转直下。“3·30”新政前(3月14日-3月30日),增城以高达3198套的成交量排名全市第一;但3月31日-4月16日,增城仅以855套排名全市第三。

  广州中原研究发展部此前统计显示,截至2017年3月25日,全市一手住宅库存消化周期5.2个月。其中,增城、黄埔的库存“告急”,消化周期分别仅有2.6个月、1.6个月。在这样的大背景下,上述两个区域的房价在新政后反而调高了1000元-3000元不等。

  克而瑞广州机构首席分析师肖文晓在接受本报采访时表示,在新政的影响下,广州楼市成交缩量不可避免,而且会比较明显,但在价格上,广州的房价“抗跌性”还是很强,主要是很多区域现阶段可售的楼盘不多,开发商的压力暂时还不大。

  新政后新房成交量缩水超四成

  网易房产监测的“3·30新政”前后网签数据显示,新政公布前(3月14日-3月30日)一手住宅的网签套数为9653套,新政公布后(3月31日-4月16日)网签套数下降到5579套,减少超四成。

  新政后一周(4月3日-4月9日)广州一手住宅网签成交量环比下跌七成,仅成交1568套。而上周(4月10日-4月16日)成交1512套,环比微降3.57%。价格方面,上周一手住宅均价15558元/平方米,环比微涨1.02%。

  对此,肖文晓表示,从数据来看,应该说因为两个政策的出台,一手住宅市场被分成了三个阶段,从3月1日到3月17日,市场日均网签量大约是400套,随着“3·17”新政出台,到市场出现了大量的补签,再加上增城、从化放量,日均网签量上升到了650套左右,直到“3·30”新政出台,3月31日开始市场日均网签量回落至200来套的水平,形成了一条抛物线。“这次新政,对一手的冲击大于二手。”肖文晓表示,特别是两年后才能交易这条,如果业主想要将物业出手,一手楼需要等3-6年,二手则需要2年。此外,二手交易毕竟市区为主,刚需改善的需求多;一手外围区域为主,投资的比例相对要大,因此,对于投资客来说,市撤境是比较差的。

  不过,肖文晓也分析,新政影响下的广州楼市成交缩量不可避免,但在价格上,广州的抗性还是很强,主要是很多区域现阶段可售的楼盘不多,开发商的压力暂时还不大。广州中原研究发展部此前统计显示,截至2017年3月25日,全市一手住宅库存消化周期5.2个月。其中,增城、黄埔的库存“告急”,消化周期分别仅有2.6个月、1.6个月。因此,在这样的大背景下,增城和黄埔两区房价在新政后反而调高了1000元-3000元不等。

  二手成交降近六成

  从“3·17”限购到“3·30”限购限卖,不仅外地户籍家庭购买本地商品房社保缴纳由原有三年提升至五年,而取得房产证不满2年禁止上市交易。根据房天下数据研究中心数据显示,“3·17”新政发布后至“3·30”限购升级(3·17-3·30)广州二手房交易11924套,而3·30升级后,二手房网签量(3·31-4·16)仅为5248套,成交量大降55.98%。

  数据显示,“3·17”政策发布后广州二手房网签量日最高成交量为3月18日的2012套,最低成交在4月9日,全市二手房网签量仅为29套。

  “新政前期忙着帮客户网签、过户,都没时间休息。但到了4月突然清闲了,现在市场不仅客源少、房源也减少了,还有不少业主明确表示短期内不会卖。”房天下广州二手电商经纪人邱志坤表示,“3·17”限购新政发布后,已经签订了购房合同的客户都抓紧时间网签,生怕会有后续的细则发布不能顺利网签,而以前有意向再谈的年轻客户大多在市区没有了购房资格,开始去外围置业

  不同于买家急于网签,不少卖家心态却转变,邱志坤表示“有一套龙口中路小区二房,原本业主报价370万,但新政后业主一口价反了50万”,事实上业主原本打算卖一买一换房,但新政出台后担心自身无法置业,所以用反高价的方式来让买家放弃购房。

  新政发布后,业主观望态度加强,大量业主开始转售为租。从目前市场上看,优质物业二手房源业主观望态度较为强烈,目前市场房源放盘量收紧。与之相对,目前限购条件下,散盘业主放盘意愿更强。目前在天河客运站周边、海珠赤岗板块、番禺市桥板块及海珠南洲板块有不少散盘业主在新政后集中放盘。

  房天下广州二手房高级分析师李超分析,从目前市场情况看,客源与房源双减情况下,未来的二手房成交量仍然有下降可能,但从二手房交易本身而言,业主未来降价的可能性并不高,但反价现象会大为减少,尤其是新政1、2月后,市场上观望的有换房需求业主也会将房源逐渐放出,购房者可以静待挑选更多房源;预算相对较低的刚需买家,除了外围楼盘外,番禺市桥、海珠赤岗等散盘聚集地也是首次置业的不错选择。

  “五一”楼市行情或为近年最淡

  目前已是4月中下旬,传统的“五一”楼市旺季即将到来。在两大新政的影响下,今年“五一”的楼市行情走向如何?对此,业内普遍显得不太乐观。

  “因为有补签的因素,新政的影响远比新政满月的成交数据表现要大。”肖文晓告诉记者,社保3年改5年,大幅提升了外地人购房的门槛;取得不动产证两年方可出售,阻吓了投资客;增城、从化加入限购,挡住了外溢需求;认房又认贷,提升了购房资金成本;商服新政,公寓市场遭遇断崖式下跌,“这些都是楼市的大招、狠招,对供需两方面都有很大影响。”他说,住宅情况虽然比商服好一些,其实也有不少楼盘延后了推货时间,毕竟政策环境发生了重大变化,开发商的营销节奏普遍被打乱了,“今年,很可能是近三年来成交最淡的五一假期,3月份的大行情都很难复制了。”

  商用物业

  广州一手商办成交大跌 “拐点”已现

  3月30日晚,广州发布新一轮的房地产调控措施,剑指商办项目:商服类(商业和办公,下同)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得改变为居住用途。房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米。房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位,法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。新政之前,已购买的商服类物业可转让给法人单位,也可转让给个人,个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

  “3·30”新政以来,广州商服类物业的成交量迅速下降。据广州中原研究发展部统计,二季度广州约有20个商办公寓推货,但由于新政影响,具体推货时间大部分盘源都未明确,如果政策强度延续,二季度整体的市场情况都不会特别理想。

  商办项目“拐点”已现

  新政出台前,广州公寓市场一片红火。克而瑞的数据显示,2016年广州公寓成交33919套,成交面积171.37万平方米,总成交金额达303.96亿元,三项数据同时创下广州公寓历史新高。2016年全年广州公寓成交均价为17737元/平方米,同比上年上涨25%,创下近三年新高。早在2015年2月时,广州一手公寓的库存去化周期还长达12个月,到今年2月底已降至6个月。据克而瑞广州区域首席分析师肖文晓给出数据来看,截至今年2月底,广州的公寓可售货量是15742套。

  而新政之后,据网易房产监控阳光家缘数据显示,在办公物业方面(含公寓和写字楼),新政前17天,广州一手办公物业网签成交3276套,均价达到23290元/平方米。新政后17天,网签量下降至1962套,成交均价也下降至19916元/平方米。

  “这个绝对不是‘3·30’新政之后的成交数据。”中原地产项目部总经理黄韬表示,“3·30”新政过后,广州的一手公寓,或者说商办类项目,基本上成交是零。“一个是消化政策,到底如何解读。另外,目前开发商、客户没有找到根本的办法应对。市场相对来说是比较惨淡的。”他认为,如果政策没有松动,公寓市场可能会持续低迷,量价齐跌,甚至价跌都未必有量,因为现在无人接手。

  肖文晓认为,限制法人单位购买,对于购买对象来说,这意味着持有成本和转让成本都上升了,相当于对公寓的回报率提出了更高的要求,这会打破原有的市场平衡,特别是郊区公寓,因为没有现成的租金回报率的支撑,影响更大。短期内,投资者会缩手,开发商也会观望。在买卖双方形成新的共识之前,成交量预计会缩减厉害。

  南沙和番禺是推货重点区域

  据广州中原研究发展部统计,二季度广州约有20个商办公寓推货,其中,有7个是全新盘,其余均是旧盘加推。

  从区域来看,番禺和南沙是商办公寓推货的重头。番禺有4个盘推货,3个盘为全新盘,其中,中洲嘉兴大厦预计推售200套,主力户型为42平方米的LOFT公寓,誉瀛新天地预计推售200套46平方米户型的LOFT公寓,万科世博汇推售套数待定,主力户型为25-60平方米的LOFT公寓。

  南沙则以旧盘加推为主,二季度推货的5个盘里仅有越秀国际总部广场1个全新盘,推货数量为200套。值得注意的是,旧盘加推的南沙珠江湾预计推货200套,主力户型是88-146平方米的LOFT公寓,面积上是整个二季度广州商办公寓中比较大的。

  广州中原研究发展部表示,“3·30”新政出台后,不少原定4月正式推售的全新商办项目纷纷暂停并延后,目前正根据新政进行整改中,具体正式推出市场时间大都尚未明确,如万科世博汇、远洋天骄广场等项目。2017年一季度新政出台前已有推售但后续仍有不少货量的楼盘,同样是处于政策消化中,再推售情况也难以得知,如侨建·HI city、富力天海湾等项目。

  “五一”会有“试探性”项目亮相

  从新政后2周广州一手商办市场大幅下跌走势看,新政对广州商办市场的降温作用逐步显现,成交减少、市场观望增多势必降低开发商推售热情。对此,广州中原研究发展部认为,随着政策被市场的逐步消化或更多相应政策指引出台后,相信商办项目推售会逐步增多。

  据悉,预计今年“五一”期间,广州会有不少商办项目“试探性”亮相或推新,但相信所推货量不会太多,比如:万科世博汇、远洋天骄、越秀国际总部等项目有可能正式亮相,不少旧项目将有可能会在二季度5-6月份再次推新,预计北部、东部、南部板块会相对多一点,如花都、增城、黄埔以及南沙等区域依托区位及产业优势,推售量相对高点且价格会相对坚挺。广州中原研究发展部认为,如政策强度延续,很可能未来实际入市项目不会太多,且相信市场消化也不会太好,整个二季度保持该状态的可能性很大。

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  3月一二线城市房价同比涨幅继续回落

  4月18日,国家统计局发布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,新房价格环比上涨城市数量从2月份的56个升至62个。业内人士认为,3月份是春节过后楼市的传统旺季,整体不会影响二季度房价平稳运行的大趋势。日前,发改委副主任宁吉喆表示,目前国家正在抓紧时间,紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制。

  房价环比上涨的城市有62个

  与2月相比,3月70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有8个,上涨的城市有62个。根据统计局数据,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落,环比总体平稳。从同比看,3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。从环比看,6个城市新建商品住宅价格比上月下降,降幅在0.1至0.7个百分点之间;6个城市涨幅在0.5%以内。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读时称,一线城市新房价格同比涨幅连续6个月回落;三线城市同比涨幅则略有扩大。3月份,24个城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月回落,其中,18个为一二线城市。

  从具体城市表现看,3月份,全国70个大中城市中,62个城市的新建商品住宅销售价格录得环比上涨,较2月份的56个明显增加。其余8个城市则环比下跌。住宅销售价格涨幅最大的五个城市依次为:海口(2.6%)、广州(2.5%)、三亚(2.3%)、厦门(1.9%)和韶关(1.8%)。价格环比下跌最为明显的四个城市依次为:成都(-0.7%)、深圳(-0.3%)、大理(-0.2%)和南京(-0.2%)。

  3月份,70个大中城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨0.71%,为连续第23个月上涨,较今年2月份0.33%的增速有所加快。平均销售价格较去年同期上涨10.3%,较指数设立基期(2010年12月)累计上涨20.8%。

  3月份,一线城市住宅销售价格涨幅加快,环比上涨0.63%,这主要得益于广州房价显著加速上涨。广州的房价表现一度相对滞后,但3月再次成为一线城市中表现最佳的城市,环比上涨2.5%,在上月0.9%的基础上有所加速。此外,上海房价环比下跌0.1%,增幅较上月放缓30个基点。

  二手出现一致上涨格局

  但在二手房中,却出现一致上涨格局。二手房环比涨幅由高到低分别为广州、北京、上海、深圳(二手房环比上涨3.3%,2.2%,0.7%,0.3%)。业内人士称,作为一线城市来说,80%以上的房产交易集中在二手房市场,因此更能反映短期楼市走向。不过,从3月开始,一系列楼市调控政策加码,以广州为例,从3月17日开始密集出台数十项限贷限购措施,目前交易明显降温,但价格变动会有滞后性,预计4月以后楼市调控政策效应将逐步显现。

  谈及70城房价在3月份的小幅回温,中原地产首席分析师张大伟列举了以下几点原因:首先,3月是惯例的成交高峰期;其次,今年前两月信贷政策相对宽松;此外,供需结构较为紧张,一二线城市购房需求挤出到周围区域,周围区域房价看涨,投资需求又回到一二线城市。张大伟预计,在“3·17”开启的本轮政策调控后,预计二季度住宅市场表现将会受限。

  国研中心市场经济研究员刘为民表示,随着后续的政策发酵,大概在3到5个月之内,整个政策的效应会释放出来,市翅表现出一个环比增长幅度回落,同比增长幅度缩窄的这样一个市场走势。

  -记者观察

  热点城市楼市调控还有加码可能

  从统计局数据确实可以看出,经过一个半月的调控加码,热点一二线城市房价环比平稳,调控成效进一步显现。不过,业内人士认为,15个一二线热点城市中,几乎都是调控重点的城市,除限购、限贷以外的限价、限售、限签政策与“双合同”的因素,多重作用下,暂时让房价呈现下降的情景。从70城房价同比变化看,房价涨势减弱、涨幅不断收窄,但是房价总体还在上涨,房价的涨幅回落,并不等于是房价真正的开始下跌。

  对于后续调控,大多数观点认为热点城市还有加码的可能,甚至下一步调控的重点或转移至二手房。

  发改委副主任宁吉喆表示,目前国家正在抓紧时间,紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制,成熟的时候可以付诸实施。宁吉喆表示,一方面,对热点城市房价上涨可能会带来泡沫要加以防范、调控,从需求侧、供给侧都要采取些措施。另一方面,对广大的三四线城市还要坚持去库存,因为那些地方要实现它的住房价值还要很长很长时间。房地产的区域性、结构性的矛盾给宏观调控提出了更高的要求。

  数据显示,从2016年9月30日开始,全国超过35个城市出台了逾103次有关房地产的约束性调控政策;截止到2017年4月18日,77个市、县、区出台了新一轮楼市限购、限贷调控加码等政策;全国已经有13个城市出台楼市“限卖”政策。

  从国家统计局公布的数据看,尽管不排除有季节性因素的上涨,但在调控的紧箍咒特别是对新房的限制已受到几乎“史上最紧”影响的情况下其房价仍然上扬,表明控房价还任重道远。在这样的大背景下,热点城市的楼市调控或许会更加全方位,有加码的可能,暂时不可能松动。


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