投顾之星

您所在位置: 华讯首页财经频道财经要闻国内财经>  正文

万科称准备迎接楼市下跌 西安房价大跌可能性很小

2017年03月29日 14:33:32 中财网

  地产龙头万科称:

  准备迎接楼市下跌

  万科已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。也就是说,万科已经做好了准备,迎接即将到来的房价下跌。

  存货跌价准备多在三四线城市

  3月26日,万科2016年公布年报显示,报告期内对12个城市的项目存货跌价准备余额为13.8亿元,较2015年底增长82.3%。这些项目分布在烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通等个别二线及三、四线城市。年末新增跌价准备余额中,以南充金润华府数额最大。

  有财会专业人士告诉记者,存货跌价准备是期末对存货进行清查时,企业对存货成本不可收回部分的备抵科目,存在于包括房地产在内的各类企业财务信息中。对该项金额的大幅增加,万科在年报中给出的原因是“部分城市房价、地价持续调整,公司基于审慎的财务策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。”

  也有外界认为此举是为房价下跌做准备,毕竟龙头企业的一举一动预示着行业走向。万科董秘朱旭解释,上述计提主要是基于审慎态度,未来仍将谨慎,尤其对三四线城市保持谨慎。与此相应,公司新增开发项目集中在一二线城市。

  记者发现,除了万科,今年已有深天地A、中粮地产等多家上市房企发出计提资产减值公告。“存货跌价准备出于企业自身财务需求。”华安证券投资总监屈放指出,多数时候该金额是基于对市场、政策的判断做出动态调整,甚至有年份不会做准备,“另外大型房企的市值达数百、上千亿,计提跌价准备金对整体业绩的影响较小。”

  没有证据表明,存货跌价准备与房价走势有直接关系。不过历次房企准备金额调整和计提动作却非空穴来风。以万科为例,2009年楼市调控趋向宽松,当期存货跌价准备金额下调至6.25亿元;近两年调控预期增加,万科该金额也上调。在2014年楼市下行期内,中华企业、绿景控股等多家房企也曾纷纷计提资产减值准备。

  西安某房地产研究院负责人认为,做出跌价准备既和企业对一个城市的市场预判、历史库存等有关,也可能存在单个项目的具体原因,不能简单作为房价涨跌的参考。

  48家房企存货超1万亿元

  透过存货跌价准备金,也让房地产行业的存货情况浮出水面据记者查询Wind资讯发现,按申银万国行业划分,在已公布年报的48家房地产企业中,截止2016年末的存货就超过1.1万亿元。对比2015年报数据,多家房企该项金额都出现了增长。

  众所周知,存货是企业在日常活动中持有以备出售的产成品、处在生产中的在产品、生产或提供劳务过程中耗用的材料等。业内人士指出,房企存货不仅有土地、在建在售的房地产项目,也包括开发过程中的各种材料物资,如钢材、木材、砂石、水泥等,以及各类经营用品和设备等,“存货不全是产品库存。”

  从近年来上市公司的存货金额看,房地产企业一直是最多的,且存货周转天数也远高于其他行业。“高库存是影响房企利润的原因之一。”陕西师范大学经济学博士毕超认为,房地产属于资金密集型行业,强调高周转、快速销售存货。所以以往才会有中小房企被兼并和洗牌,并不是倒闭而是资金周转不过来了。他说,大型房企抵御存货风险的能力较强,但也会根据不同市场的现状和潜力来调节经营策略,这恐怕是存货跌价准备金的一个作用。

  记者发现,在万科做存货跌价准备的南充、南通、抚顺等地房地产库存都比较大,去化周期最长的超过5年。

  西安房价大跌的可能性很小

  万科报告期内对12个城市的项目存货跌价并没有陕西的城市,“陕西没有城市上榜,并不代表风险完全不存在。”地产评论人士夏强表示,房价涨跌除了受到政策、金融杠杆、经济大环境和产业结构等影响,还与人口流动所带来的购买需求密切相关。他说,西安作为区域中心城市,又有多项利好政策带动,人口总体上处于流入状态,购买力对房地产库存的去化形成支撑。其他需求跟不上供给的地级市、县,所面临的市场回调风险相对较高。

  陕西省住建厅有关负责人在今年初也公开谈到:“十三五规划中,我省房地产市场主基调是去库存,提品质。因为除了西安市的库存量,其它各地还是比较大的,平均十六个月,县城超过十八个月的比比皆是,还有超过四十多个月的。”

  独立地产金融评论人士毕超认为,供需关系是导致房价涨跌最重要的因素。从西安来看,目前人口呈现缓慢流入状态,只要人口呈现净流入,房价下跌的可能性就很小。从价格来看,目前西安商品房均价不到8000元,价格相对不高,这也是其难以出现大跌的重要因素。

1月中旬启动的这轮反弹在涨了200多点后陷入箱体整理,整个3月份市场都是下有支撑上有压力的来回拉锯状态。接下来将市场会选择向何处突破?次新股1季度暴涨盛宴过后还剩下什么?4月份行情又该如何把握,哪些公司、题材或行业会引领新一轮的上涨呢?股思路深度挖据主力炒作方向,结合题材性机会寻找中线白马标的将为您展现明确思路。


与 文章关键字:万科 房价走势 楼市 房价下跌 存货跌价准备 相关的新闻