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深深房还是嘉凯城?恒大320亿输血背后的回A选择题

2017年01月20日 09:18:53 观点地产

  出于平衡时间成本及投资风险考虑,做好深深房以外的第二手准备或是恒大一大挑战。投资者指,由于目前恒大地产与深深房重组事宜迟迟未有实质进展,资本市场对嘉凯城(行情000918,买入)并未放弃“希望”。

  观点地产网 恒大和深深房的重组上市至今仍未有新的进展,迹象表明,这家华南房企并没有放缓在A股另一个上市平台的前进步伐。

  嘉凯城1月18日晚间披露,恒大集团及其关联方为公司融资提供担保总额不超过200亿元。与此同时,公司通过银行委托贷款或资金拆借方式,向恒大集团及其关联方借款不超过120亿元。

  过去两年嘉凯城的经营持续出现亏损,基本面的乏力也影响到拿地融资,此前通过基金、信托等方式的平均资金成本几乎在10%以上。而此番恒大驰援的条件堪称实惠,不仅免费担保200亿元,还以不高于4.35%的利息提供借款——这甚至低于同期一年贷款基准利率。

  市场人士对观点地产新媒体指,嘉凯城在陆续剥离青岛项目、获得资金支持重新实现房地产业务的正常运营,符合股东的利益。不过,恒大对嘉凯城大手笔投入的节点仍显得微妙。

  实际上,这是恒大自成为嘉凯城实际控制人以来最重要一次输血,总额度320亿元超过此前为重组深深房所引入的300亿元资金。有投资者称,深深房重组上市迟迟未明朗化,反过来放大了嘉凯城取而代之的可能性。

  相比之下,恒大原定于1月15日完成深深房公告重组方案程序,至今仍鲜有确切消息。

  恒大320亿输血背后

  自2016年成为嘉凯城实际控制人以来,恒大已先后在嘉凯城内部管理、架构调整、减亏增效等方面付诸实践。据观点地产新媒体不完全统计,嘉凯城2013年、2014年、2015年净利润5716万元、3809万元、-23.43亿元,2016年前三季度则为-12.49亿元。

  从这点而言,恒大最新提供的320亿元巨额输血,只是尝试盘活嘉凯城资产的一个缩影。

  去年下半年起,恒大正式启动对嘉凯城的整改,首先便是加强内部管理。具体而言,嘉凯城新一届非独立董事中恒大占4席,由恒大常务副总裁甄立涛出任董事长。10月27日,历任恒大秦皇岛、北京及广东公司总经理的郭家彤接任嘉凯城常务副总经理一职。

  其中最为经典的一例便是,在恒大主导下,青岛嘉凯城项目迅速于去年11月底以总价36.62亿元、溢价率128.88%转售予融创。观点地产新媒体获悉,通过出售项目,嘉凯城一举减少项目负债多达65.46亿元,并从中实现部分溢利。

  除了内部层面的调整以外,恒大同样为嘉凯城提供巨额的资金支持。按照半年前的承诺,恒大计划为该公司提供担保及借款,担保费率及贷款利率不超过原大股东浙商集团的相关费率,亦即担保费按1‰/月计,贷款利息按不高于10.5%计。

  而根据嘉凯城1月18日最新公告,恒大及其关联方为公司提供的担保总额不超过200亿元,无担保费;通过银行委托贷款或资金拆借方式向恒大借款不超过120亿元,按不高于4.35%/年支付贷款利息,预计2017年需支付利息总额不超过4.41亿元。

  某种程度上,恒大的驰援,对于长期陷入发展泥潭的嘉凯城而言无疑是一大转机。该公司在公告中也如是称,恒大为公司融资提供担保能有效提升融资能力,提供的借款则能够解决发展部分资金需求。

  值得一提的是,在宣布恒大320亿元输血同日,嘉凯城发布旗下公司的融资计划。其中为旗下包括上海、杭州、武汉等公司后续提供总计不超过47.35亿元担保,累计担保总额(含已发生的担保)不超过107.66亿元。

  观点地产新媒体了解,嘉凯城过去以旧城改造、城中村改造、棚户区改造等政策性房地产项目为主业,但面临拆迁成本高、开发时间长等风险。近年来该公司转型“城市客厅”商业运营项目,但仍需建立品牌号召力。

  尽管经营受困,恒大总裁夏海钧曾于2016年半年业绩会上透露,收购嘉凯城主要基于其拥有的土地储备。因此,对嘉凯城的人事调整及资金输血,符合股东的利益。

  数据显示,嘉凯城在上海、杭州、苏州等长三角区域及武汉、重庆等城市有数百万平方米土储,截至去年三季度末,存货总计269.12亿元。

  深深房还是嘉凯城?

  嘉凯城曾被外界视作恒大回A最重要的壳公司。不过,随着去年恒大在深圳设立新总部,并着手准备与深圳国资委旗下上市平台深深房重组上市,关于嘉凯城的猜测逐渐归于平静。

  实际上,恒大彼时所作的一切努力,也都在向资本市场释放信号:深深房才是其回A的理想重组标的公司。

  早在2015年5月,时任深圳市委书记的马兴瑞曾在作报告中表示,到2020年,深圳进入世界500强的本土企业要达到8-10家。恒大正是在深圳着力打造竞争力影响力的大背景下,在后海某写字楼项目设立新的总部。

  而去年10月深深房董事会表决通过的重组上市合作协议,以及恒大地产流出的路演材料,逐渐将恒大回A的细节呈现在外界面前。观点地产新媒体了解,恒大拟通过内部重组将体系内房地产业务整合进入恒大地产,并以此为主体引进战略投资者,未来通过借壳深深房登陆A股资本市场。

  恒大披露的重组时间表显示,其将于2017年1月15日完成A股上市公司(深深房)公告重组方案程序,4月28日恒大地产重组上市完成。同时,恒大引入300亿元战略投资时订立对赌协议,其最晚将于2020年6月30日实现A股上市,为此还做出未来三年净利润不低于243亿元、308亿元及337亿元等系列业绩承诺。

  不过,截至1月19日观点地产新媒体发稿止,仍未收到深深房公告重组程序的消息。

  当天,深深房仅发布停牌例行公告,继续重申与深投控等对手方积极推进重大资产重组的各项工作,继续就重组方案进行沟通与论证。在这样微妙的节点,嘉凯城却因恒大史无前例的一次输血,重新引起市场的猜测。

  有投资者向观点地产新媒体表达了自己的看法。其表示,在深圳国资时隔十余年重新入股万科后,恒大如何妥善地处理与万科新股东的关系,仍是一大看点。“另外,出于国有资产保值增值的目的,万科有可能会得到深圳方面的资源倾斜,反过来这或许将影响恒大借壳深深房的进度。”

  资料显示,随着华润将所持万科15.31%股份转让予深圳地铁,过去在高位密集增持万科的恒大处境尴尬。万科方面指,加上“疑为盟友者所持H股”,恒大所持股份或逾16%,深圳地铁只能是第三大股东。

  失之东隅,收之桑榆。出于平衡时间成本及投资风险的考虑,做好深深房以外的第二手准备或许是恒大目前的一大考量。投资者指,由于目前恒大地产与深深房的重组事宜迟迟未有实质进展,资本市场对嘉凯城并未放弃“希望”。

  上述人士指,借壳的恒大地产主要涵盖地产业务及恒大淘宝足球俱乐部,而其它文化、金融、互联网、旅游文化开发业务,以及嘉凯城仍在H股中国恒大(港股03333)的上市架构内。也就是说,嘉凯城并不在恒大地产的重组资产包内,未来仍有可能成为恒大的壳资源。

  从企业属性看,嘉凯城与深深房均具有国资背景,这种身份为恒大拿地融资提供了强有力的背书。更为重要的是,目前恒大已实际控股嘉凯城逾50%股权,折射出浙江国资层面对此事的认同,后续借壳的批复压力相对较小。

  在当前的资本市场规则下,开发商回A并非易事,万达商业借壳绵石投资(行情000609,买入)便是教训之一。对于恒大而言,尽管与深圳国企重组的前景诱人,但时间成本及投资风险仍是许家印不得不考虑的问题。


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