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房价如何才能降下来?看开发商曝光的成本真相

2017年01月04日 08:34:10 中财网

  一边是买房人对房价的望洋兴叹,一边是开发商利润的讳莫如深,一面是居有其所的望眼欲穿,一面是嬗变与常态的轮番上演,这样的市场镜像仍在展示。

  房价在何种区间才是合理健康?究竟房产商开发房子能赚多少钱?何时才是购房者入手好时机?

  众所周知,房价的涨跌和供不应求有着密切的关系。导致房子供不应求的局面,可能是因为需求压抑后的集中爆发,也可能是因为一二线城市土地供给不足。房地产市场的周期性变化、大中城市市场供给侧改革、流动性过剩等等,这些都是推高房价的原因。

  更有专家预测说,五年内房价是跌不下来的,为什么这么说呢?一个原因就是“央妈”一直在给楼市托底;再一个原因是,受营改增影响,地方也没法真正去打压房价。

  另外,在一个曝光的房子成本计算表中,可以让我们对房价的形成,有更全面的认识。

  房价的构成有五种:第一项是工程建设及配套成本;第二项是财务、销售及管理费用;第三项是土地成本;第四项是各类税费;第五项是企业利润。

  一般来说,在这五项构成因素中,前面两项中的建筑成本、房企管理成本相对稳定,后面三项才是真正影响房价的变量——

  土地成本约占房价20%~30%;各种税费大概归纳起来有120多项,占房价的30%~40%;还有一块是企业利润。这三大块加起来,约占房价总成本的70%~80%。

  也就是说,如果要严格控制房价,想让房价真正回归到合理水平,就要着重从这三个方面(土地成本、税费、企业利润)入手进行限制。

  建筑成本、房企管理、土地成本、税费,这些前期成本,看似由开发商承担了,但最后还是会通过房产销售,分摊到购房者的身上,羊毛出到羊身上。试想,如果面粉贵了,面包也不会便宜到哪儿去。

  所以,想到房价更加健康合理,一是开发商要杜绝暴利;二是要完善土地出让制度,控制地价过快上涨;三是完善房地产税费体系。

  对于精明的购房者而言,买房也不仅仅是一个技术活,也更像一场心理考验战,对置业买房最优方案的精打细算,对市场洞察后的快准狠入手,以及懂得游戏规则后的理智沉着。(.星.火.记.者.联.盟.)


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