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“房子不是用来炒的” 买房的“刚需”别想得太简单

2016年12月27日 08:50:58 中财网

  “房子不是用来炒的”,最近一段时间里,中央经济工作会议对中国房地产市场的这个最新定位迅速成为了海内外各界广泛讨论的话题。人民日报两次谈此论,北京市委书记郭金龙也在公开表态,房价已过高,坚决守住2300万人“天花板”。

  这两段话持续发酵,成为最热话题。

  有人甚至说,房地产将迎来“灭顶之灾”。这个,这个就只能呵呵啦!这充分说明,发出论调者,还需要深入解读中央经济工作会议原文,不要图样图森破。

  中央经济工作会议的原话:

  综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

  从郭金龙同志发言背景看,是在北京市委十一届十二次全会。会议对于明年工作提出了5项重点工作,而房地产工作仅排名第三位,具体要求是“严格落实中央部署坚决保持房价平稳”。

  “平稳”懂得了?!不符合中央精神?显然,“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”,从字面上解读可以看出,要抑制房地产泡沫,肯定要是要房价下跌,而又防止出现大起大落。“大起”肯定是前面属于抑制房地产泡沫,所以说这句话的重点应该放在大落上才对,就是不能大跌。可见,北京市委坚决保持房价平稳,是深得会议精髓的。

  平稳房价工作在各地区明年工作安排中不算突出

  中央政策室发出的房价信号

  中央政策研究室副主任潘盛洲在人民日报刊文谈房地产分类调控,因城因地施策,为做好下一步化解房地产库存工作指明了方向。

  一线特大城市:应加快疏解部分城市功能,这样一方面可以缓解城市中心地带的土地、人口等压力,进而减轻住房供应压力;另一方面可以带动周边中小城市发展,形成功能布局合理、环境容量和生态空间均有明显改善的城市群。

  二线热点城市:应适当调整土地政策,合理增加土地供应,提高住宅用地比例,同时注意盘活城市内的闲置和低效用地,以增加住房有效供给。落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。

  三四线城市,鼓励和支持农民到三四线城市买房可以设立住宅政策性银行,为农民进城购房提供低息贷款;设立政策性住房担保公司,为农民向银行申请房贷提供担保等等。

  面多了加水,水多了加面

  最新的数据看,北京的房价稳定在了4万元/平方米上下,上海为4.5万/平米,深圳为5.5元/平米。仅从房价收入比来说,40年用来换房贷,这些一线城市成为全国,乃至全球最苦逼城市!

  对此,经济工作会议的精神仍然是“平稳”,防止出现大起大落。不管是各地提高二套房首付比例,还是设定公积金年限门门槛,都是套路,套路,都是用来锁定交易量的套路!

  有人说,房地产调控已经纳入政府问责范畴,这是行政化管理的最高手段,所以不用担心地方政府没有经济内生动力来调整房地产,行政问责制度会起到很好的效果。这个好像在说,以前没有过行政问责一样。

  我们回顾一下本轮房价暴涨历程,可见行政化调控房价的路径。房地产在保持接近4年左右的高位平稳之后,进入2015年年中,面对稳增长压力的加大,中央要提出“适度扩大总需求”,要求供给侧改革,摆脱“债务-通缩”螺旋,货币政策走向宽松。

  房地产价格也从去年下半年开始上涨,到今年5月份权威人士讲话“抨击房价”后,价格上涨更是猛烈,一线房地产价格同比涨幅不止一倍以上。直到9月底,国务院层面出台房地产调控措施,要求“因城施策”出台更严厉抑制房价措施。

  虽然2016年全年数据仍然没有出来,预计房地产开发投资在10万亿元左右,同比增长约6.5%,与GDP增幅相当,而“铁公基”固定资产投资预计不到3万亿,同比增长8%左右,给全年经济增长起到了重要作用。特别是房地产投资更占据了新增总需求管理的大头。

  对于2017年,中央不再提“稳增长”,不再提保6.5%的GDP增速,但是目前治理体系是围绕着GDP做文章的,包括各级官员的考核制度。如果没有配套的政策,很难说不要就不要。

  况且,不要6.5%了,跌到5%甚至更低,也没关系?会不会再次出现2015年年中“适度扩大总需求”的要求,这个需要相当大的定力。从“投资、出口、消费”三驾马车看,2017年,压力可能比今年更大。出口在2017年面对美国特朗普贸易摩擦增多,消费仍可能保持平稳,显然投资仍然会占据主导地位,而房地产投资压缩过猛的话,全年的GDP肯定不好看。

  在各地贯彻中央经济工作会议的报道中,突出对于“稳中求进”的理解。各地更加强调,对于“进”的把握。比如说,天津市委常委扩大会议上传达学习贯彻中央经济工作会议精神时表示,精心谋划、科学确定明年经济工作目标任务,在“进”字上多考虑、多担当,为全国发展大局多作贡献。

  显然,各地对于土地财政收入依赖的压力下,让房价出现大幅下跌的内在动力仍然不足。更何况,房地产成交明显被抑制后,地方财政主力土地收入将受到明显影响,地方财政恐再度陷入“歉收”。总结来总结去,仍然就一个手法,面多了加水,水多了加面。没有长效机制建设,谈稳房价,也就是谈而已,难以取得实效。


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