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叶檀:中国房地产市场正在为剧变作准备

2016年12月26日 13:15:45 中财网

  中国房地产市场正在为剧变作准备。

  前一段时间,温州一些住宅用地只设了20年土地使用权,付费续期引起一片讨伐声。12月23日,国土资源部给予了正式回应,引起一片鼓掌欢呼。

  国土资源部明确表示,对于少数住宅用地使用权到期的问题,实行两不一正常,就是产权人不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。

  相关负责人表示,“两不一正常”的过渡性办法,主要考虑是便民、利民,在相关法律安排出台前,由地方根据本地实际,先解决一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题。地方行政管理部门先按此办法操作,待相关法律安排出台后,再与之做好衔接。

  温州续期不收费是尊重物权法的象征,也可能藏了另外一些重要的潜台词,土地的变革是经济根本,中国历史上每次改朝换代不外乎一次次土改,实体经济的好坏、资产价格的高低、财富的分配跟土地此息息相关。

  温州的土地续期不收费用,在我看来是个明确的信号,可能与以下原因相关。一,衔接土地改革

  要改变土地国有性质相当困难,但农村、户籍等改革,都离不开土地改革。

  农村土地改革已现雏形,无论是农村还是城市,使用权流转是大势所趋,这几年的农村土地改革,大方向一直很明确。到现在还看不清楚,得怪我们自己眼神不太好使。

  2013年,农村土地集体所有权、农户承包经营权确权颁证全面启动,2018年全部完成。2014年9月,在中央深改组第五次会议上,习近平为农村土地制度改革定下基调,坚持农村土地集体所有前提下的三权分置; 在2016年的中央经济工作会议上,提出要进行农业供给侧改革,两权分离变为三权分置,即所有权归集体、承包权归农户、经营权给土地经营人并且可以流转。

  以后没有农村户口,没有天生低城市人一等的农民,只有自愿成为农场主的人,每个人按自己的兴趣决定是否从事农业。农村承包地使用权的转移必定伴随着农场的出现,否则,偏僻农村如非洲、京沪如欧洲的情况不会发生本质性改变。中国农产品的品质也不能保证,请问在农村一家一户生产打农药监管成本有多高?

  所有权不变,但使用权一定得合法流转。既然农村土地使用权可以流转,那么城市房地产应该怎么办?是不是按照房产证上的持期之后,再交一笔赎金?这当然是个愚蠢的方法。二,温州的做法跟未来的房产税收、土地财政密切相关。

  如果温州20年到期的产权房到基续费,地方政府将继续土地财政路径。现在是出售生地、熟地,到时候是收土地到期的企业和个人的续期费,什么也不用做,七八辈子都成一个大地主得了。如此一来,中国的经济形态不会变,以身份为劳动力定位也不会变,不靠能力依靠身份为劳动力定位,是落后而野蛮的方式。

  相信国土资源部对温州的表态经过严密思考、不会是无缘无故的。让我们假设,最多十年左右,中国小康社会基本建成,再过二十年,城镇化目标差不多完成,房地产高潮即将退却。

  地方财政从哪儿来是一个非常紧迫的问题,营改增也好,消费税也好,目前没有成为地方财政的支撑。内地如此庞大的经济体量,却一直跟在香港地区的身后卖地维生,绝不是一个可以持续的选项,迫在眉睫的一个问题是地方财税改革。如果这次温州续费成功,并且在全国推广,毫无疑问,未来征收房产税的基础将被撼动,土地费用不会退出历史舞台。

  国土资源部对温州土地续费的表态,可以看作土地改革的延续,诸位读者朋友要清醒地认识到,现在对土地的依赖是迫不得已,只要以下条件成熟,房产税就将出台:房地产的数据与征收的技术支撑,实体经济转型初见成效,金融信用不再主要依赖房地产。

  当然,出台房产税并不意味着房产税能够左右房价,具体参照已有房产税的美国,以及已经出台房产税的国内试点城市上海和重庆。

  本文作者为知名财经评论家、财经专栏作家叶檀,原标题为《叶檀:温州20年产权不收费续约 这可能是中国房地产的最大变革 我们必须高度重视》(叶.檀.财.经. )


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