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面粉贵过面包 房企高价拿地究竟是为哪般?

2016年12月16日 13:08:02 中国网

  不知何时开始,“面粉贵过面包”的现象在土地市场已经成为一种常态。

  12月12日,佛山狮山镇华涌村土名“苦草岗”地段的商住地块,历经4个小时的激烈金牌,新城控股以42.74亿元竞得该宗地块,折后楼面价为9853.82元/平方米,溢价率达273.7%,该地块远远超过了周边楼盘现售价。

  上述情况只是全年土拍的一个缩影。相关数据显示,截至12月8日,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达13256亿元,合计建筑面积为19233万平方米,平均拿地成本6892元/平方米。相比2015年标杆房企拿地平均成本增加超过50%。而从目前统计情况来看,9成以上高价地项目的实际楼面价,都比目前周边商品房在售价格高出20%。

  那么,为何房企频频高价拿地?在调控加强,市场预期转弱的情况下,未来开发商是否会被“高价地”所累呢?

  开发商地价太贵不拿是万万不行的

  今年年初以来,房地长市场非常火爆,量价齐升。因此,国内的土地市场也异常活跃,尤其是在一二线城市,各种“地王”频出。

  对此,很多开发商都有共识,明知道地价已经很高,但也不得不拿。房多多数据研究院通过对各大房企对外公布的销售业绩进行统计后发现,2016年普遍销售情况非常好,销售额突破3000亿的房企有3家,突破1000亿的房企也有10家。因此,许多房企手里的库存急剧下降,不得不去土地市场上扫货,不然未来将面临无地可开发的窘境。

  新城控股高级副总裁欧阳捷曾在接受媒体采访时表示,在货币超发、流动性过剩的背景下,房企借钱的成本变得越发低廉,于是,缺地不缺钱成了房企的共性。开发商如果不去拿地抢地,就要面临被市场淘汰的局面。

  因此,即便调控不断在加剧,市场越来越冷淡,但地价依然不见便宜,开发商的拿地热情依旧不减。12月13日,碧桂园以约13.85亿元的总价,竞得东莞企石镇一宗商服商住地块,溢价率达543.35%,楼面价高达8685.25元/平,刷新了企石镇最新楼面价。12月14日,海投以57亿元总价斩获海沧南部新城土地,竞配建面积39000平方米,折合楼面价37012元/平方米,57亿元也成为了厦门商住地拍卖的史上最高价格。

  中原地产的统计显示,截至12月8日的13256亿拿地金额刷新了历史纪录,相比2015年全年上涨了32.8%。其中有43家企业拿地额超过百亿,7家企业拿地超过500亿,拿地超过200亿的企业达22家,均刷新历史纪录。

  开发商的拿地热潮目前来看还没有停下来的迹象。

  面粉贵过面包风险市场未来依旧看多

  国家统计局近日在官方网站上公布了10月份上半月和10月份下半月全国15个一线城市和部分热点二线城市房地产价格的环比情况看,15个城市中有7个城市绝对价格向下走,有7个城市环比涨幅在收窄,有一个城市是持平的。

  国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,今年10月份和11月份国内一线城市和部分热点二线城市相继出台了调控政策,以抑制房地产价格的过快上涨。从10月份和11月份房地产价格的数据表现来看,这些调控取得了初步成效。

  在房价趋于平稳的态势下,开发商拿下的“高价地”看起来存在较大的风险。融创执行总裁田强近日在某论坛上表示,明年市场肯定是有压力的,之前的上涨速度比较快的,地价越来越高,这是很可怕的。旭辉总裁林峰认为,2017年房价一定不会这么涨,交易量也会有所萎缩,但对中长期的市场还是看好。

  为了降低高价土地的风险,许多开发商也开始寻找合作房企,采取联合开发地块的方式。比如,融信近日宣布将与万科共同开发上海中兴路项目,万科总共花费了53.95亿元获得了项目49%的股权。该项目当初的拍卖成交价高达110.1亿元,楼板价100315元/平方米,溢价率139%,是业内最为瞩目的“地王”项目。

  此外,开发商在未来也会进一步拓宽销售渠道,加大与房产电商的合作力度,以降低营销成本,提升卖房效率。比如,移动互联网房产交易平台房多多为代表的房产电商,通过对二手房中介渠道的高度整合,成功的帮助开发商拓宽了获客渠道,缩短了新房交易周期。房多多还于近日推出了服务于开发商的互联网效果营销工具——营销宝,希望借此大幅提升广告投放精准度,以达到让开发商的广告成本下降50%的目的。

  2017年,对于所有在今年高价拿地的开发商而言将是一个挑战,高价“面包”能否卖出个好价钱,值得期待。


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