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马光远:今年卖了10万亿的房子 或是最后盛宴

2016年12月14日 08:44:04 中财网

  2016年尽管只剩最后一个月,但中国经济全年的表现已经没有太大的悬念,随着11月各项宏观数据的出炉,可以到了为2016年中国经济盖棺定论的时候了。

  11月主要指标,大多超预期。

  比如,规模以上工业增加值增长6.2%,比上月加快0.1个百分点;固定资产投资增长8.3%,其中制造业投资11月增长8.4%,比10月份加快了5.6个百分点,制造业投资数据的大幅度回升的确令人关注,民间投资1-11月份增长3.1%,比1-10月份加快了0.2个百分点;社会消费品零售总额11月份名义增长10.8%,比上月加快0.8个百分点,创下今年以来单月的最高增速;进出口双双转正,超过预期。11月份,进出口总额23467亿元,同比增长8.9%。其中出口增长5.9%,上月是负3.4%;工业生产者出厂价格PPI同比上涨3.3%,远超市场预期,比10月提高了2.1个百分点。

  总之,今年中国经济完成年初预定的一系列目标没有太大的悬念。这个时候,我建议国际上的一些投行,可以看看自己去年年底今年年初对中国经济的预判。这些机构预言的“中国是全球经济风暴点”再一次没有成为现实。

  所以,对于中国经济,我过去一直强调两点:

  第一,不要迷信国际投行,他们唱多或唱空,不代表他们真的在科学判断中国经济,结论都和利益挂钩;

  第二,对中国经济不要过度乐观,但也没有必要过度悲观。放眼全球,仍然辛辛苦苦干活赚钱,每天想着投资的,也就是中国人了。经济太差也不可能。

  但是,在数据好的时候,我一定要是泼冷水的。

  客观而言,今年中国经济数据之所以没有那么差,根本原因并非经济结构真的出现了实质性的改善,而仍然通过刺激政策,通过基建投资和房地产,让数据漂亮而已。

  特别是房地产在“去库存”政策之下,表现之靓丽,令人始料不及。房地产为中国稳增长是立下汗马功劳的。

  今年房地产的很多数据,都创下了历史新高。在热点城市房价的带动下,除了今年火热的土地市场,以及名副其实的“地王”之年,今年有三组房地产数据令人侧目:

  一、10月份人民币贷款增加6513亿元,居民中长期贷款即按揭贷款增加4891亿元,按揭贷款占新增贷款的比重仍然在70%以上;

  二、1-11月份,中国商品房销售面积达到13.58亿平方米,同比增长24.3%,前11个月的数据超过了2013年全年13亿平米的最高纪录;

  三、前11个月销售额达到10.25万亿元,增长37.5%。这是中国房地产历史上年销售额首次突破了10万亿大关。

  国家统计局发言人在谈及房地产的时候,说了一段特别动真情的话:“房地产很重要,既是一种有居住功能的消费品,也是一种有保值增值功能的投资品,既和百姓的福祉息息相关,又对经济的增长有重要贡献,所以保持房地产市场的平稳健康发展十分重要。最近中央政治局会议提出,要加快研究建立符合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制。”

  这段话,尽管和今年5月权威人士对房地产的讲话精神仍然有出入,但可以视为对房地产的感谢语。同时,在房地产的各项数据创下新高的同时,数据向上已经疲态尽显。如果2016年是中国房地产市场最后一次盛宴的话,马上到来的2017年,房地产究竟会有怎样的表现。

  我在过去的文章中一再强调,对于中国的房地产,在认识层面一定要超越道德的批判和情感的宣泄,而是理性回到现实。

  房地产是国民经济中一个不可或缺的行业,这是毫无疑问的。

  强盛如美国,房地产仍然是美国最重要的支柱产业之一。目前在美国的各行业中,房地产在GDP中所占比重仍然仅次于制造业。对于城镇化远没有完成的中国而言,如果房地产健康发展,这个行业仍然将处在一个比较好的周期。

  但,最大的问题是,房地产市场化18年来,由于各方面对这个行业赋予了太多的不可承受之重,行业发展总体而言难言健康。价格离谱的问题,杠杆的问题,制度建设的问题,市场信息混乱的问题,仍然处在极其野蛮的阶段,而制度建设层面的滞后,也使得这个行业的风险丛生,我最近一直强调,房地产风险是2017年中国经济面临的最大的挑战之一。

  2017年将是中国房地产非常不确定的一年,对此各方面应该有心理准备。

  中国房地产目前最大的问题并非价格太高(当然价格肯定已经很高),最大的问题是过度金融化和各种各样的高杠杆。投资和过度金融化一定会导致市场情绪的不理性,导致价格的暴涨暴跌。

  从今年房价的表现看,各种金融工具助推楼市不理性,从首付贷等金融产品,众筹买房,到土地市场的加杠杆行为,让房地产市场成为了投资投机的场所。

  过度的金融化使得住房的基本功能异化,住房偏离了“居住”的基本功能,而沦为基本追逐的投资工具。

  居民大量的财富过度集中在房地产领域,一旦出现调整,大量中产阶层的财富很可能化为乌有。管理层出狠手调控过热的市场,也是为了避免房地产重蹈去年股灾的覆辙。

  所以,这一次无论是调控的力度,还是政策的真诚度,都和过去不可同日而语。管理层非常清楚,再如果打左灯又转,很有可能车毁人亡,这是一个太危险的选项,市场的降温是必然的。

  我坚持过去的判断:2017年无论是销量,还是价格,都会出现真正的调整。相信马上召开的中央经济工作会议对此会有部署。

  我还要提醒,过去中国房价上涨的逻辑中,从货币角度而言,在释放了那么多的货币之后,房价能够一直单边向上,还有一个重要因素,那就是房价的单边上涨,和人民币的单边升值处在共同周期,大量的资本流入中国,不仅获得人民币升值的好处,同时也获得中国房价上涨的好处。

  但是,现在的货币周期,是一个人民币贬值趋势没有结束的周期,人民币贬值,国际资本会选择抛弃中国的房产,这对于房价,无疑是一种必须考虑的极其重要的压力因素。

  各界必须对房地产有清醒的认识,房地产企业今年拿的很多高价地,估计要套牢一段时间。对2017年房地产市场的总体表现,要理性看待;对官方抑制投资的努力,不可轻视。目前所做的一切,都是释放2016年房地产市场加杠杆和过度金融化的风险。不是为了打压房地产。

  我们暂时不知道官方会拿出一个什么样的“长效机制”,但可以肯定,2017年房地产市场的主旋律将从“去库存”转向“防风险”,如果风险不能合理释放,市场出现恐慌性调整,那将是灾难性的。也是各方不愿意看到的。

  一个完整的房地产周期大体需要20年,这和中国房地产市场是吻合的。我非常担心,如果处理不好,2016年,很可能是中国房地产市场这一轮周期的最后一次盛宴!(光.远.看.经.济)


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