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哪些三四线城市的房子还是投资洼地?

2016年12月07日 07:58:15 楼市参考

  中国的房地产政策,正出现罕见的背离现象:20多个中心城市在不断收紧,其他的城市在不断放松。

  换句话说,去库存的重点从大城市转向了三四五线城市。

  那么一个问题来了:众多的三四五线城市,房价未来将如何演变?最近有不少读者给我留言,希望能有所分析。

  关于中国城市的数量,一直没有准确的数字,因为统计的标准不同。根据比较新的资料,中国目前有地级和地级以上城市大约340个,县级市、县城接近2000个。

  如果我们把县城、县级市政府所在地都看做一个城市,地级市、副省级城市和直辖市的区不分开统计,那么中国大概有2300多个城市。未来随着在“较大的镇”设立市,城市的数量可能更多。

  北、上、广、深是公认的四大一线城市;

  天津、重庆以及另外四个计划单列市(大连、青岛、厦门、宁波),再加上东北、中东部的省会城市,再加上苏州无锡两个最大地级市,都被认为是二线城市。

  西部经济总量偏小的省会城市(西宁、拉萨、银川等)以及中东部经济总量大的地级市,被认为是三线城市;

  至于绝大多数县城,被认为是五线城市;

  夹在三线和五线之间的,主要是中部、西部的地级市,是四线城市。

  即便是三、四、五线城市,其情况也千差万别。有的人口快速增长,有人人口急速流失。在房屋供应量上,也情况各不相同。

  下面,我们从人口变动情况上,看看三四五线城市的面临的不同情况。由于统计部门公布的常住人口数据不准确,我仍然使用小学生人数来做分析。

  我从2013年开始在“天天说钱”专栏里首先倡导使用小学生人数、手机用户数、金融机构本外币存款余额等指标,来分析城市人口变动和资金变动。

  由于这些指标非常有效(手机用户数准确度略低),所以这种分析方法影响越来越大,最近任志强、高善文、叶檀等学者也开始用“小学生人数”来分析一个城市的人口竞争力和楼市潜力。

  部分三四五线城市小学生变动情况:

  

城市 省份 2010年 2015年 增减比例
东莞 广东 55.2 72 +30%
廊坊 河北 28.9 40.4 +40%
香河 河北 1.75 2.59 +48%
嘉兴 浙江 22.6 24.6 +9%
         
周口 河南 145 91 -37%
眉山 四川 17.3 14.3 -17%
湘阴 湖南 4.8 3.8 -21%
牡丹江 黑龙江 13.7 9.1 -34%
         
徐州 江苏 53 84 +58%
银川 宁夏 14.8 16.2 +9.5%

 

  上面是部分三四五线城市小学生人口变动情况,单位是万人,来源是各地统计局公布的年度统计公报。

  我们先看第一组城市,东莞、廊坊、香河、嘉兴,其中香河是靠近北京的“北三县”之一,隶属于廊坊。这四个城市,东莞是强三线城市,嘉兴、廊坊是三线城市,香河只能算是四五线城市了。

  但他们有一个共同特点,就是靠近中国最强的三个一线城市。

  所以我们可以看出,四个城市人口增长速度都不错,尤其是前三个,增长幅度惊人。嘉兴是跟上海接壤的两个城市之一,上海的西北是苏州,西南是嘉兴。苏州人口增长速度不亚于廊坊和东莞,但嘉兴就差了很多。

  我此前专文分析过上海影响力对外辐射的问题,提出了“上海偏爱江苏,最爱苏州”的观点。原因很简单,上海和江苏都是强政府,而浙江是弱政府。

  对于这类跟一线城市接壤的三四五线城市,我是非常看好的。未来这些城市都将有轨道交通(甚至是地铁)连接北上深,廊坊居住北京上班、东莞居住深圳上班、昆山嘉兴居住上海上班,都是肯定会实现的。我甚至认为,这些三四五线城市的房价,可能超过一些弱二线城市。

  再看第二组城市,周口、眉山、湘阴和牡丹江,分别代表中部、东北、西南的三四五线城市。可以看出,他们的人口流失非常惊人,虽然市区未必这么厉害,但农村的很多人外出谋生了。而且民工在外出谋生的时候,一般不会带上读小学的孩子,只有稳定之后才接孩子去工作地。因此,这四个城市实际人口流失速度肯定是超过小学生流失速度的。

  这四个城市市区的楼市,面临着巨大的人口压力。再加上三四五线城市有巨大的“非商品住宅”的供应量,这些城市的楼市其实没有多少投资价值,只有居住功能。当然,在这些城市的核心城区,学位好的住宅也能在一定程度上抗通胀,但很难跑赢真的通胀(M2同比增速减去GDP同比增速).

  再看第三组城市,徐州和银川,他们的人口都有增长,其中徐州的增长非常惊人。事实上,徐州在2010年以来没有扩张式的行政区划调整(只有内部调整),所以人口是具有可比性的。按照官方的统计,当地2010年常住人口是858万人,2015年是867万人,常住人口只增长了9万人。

  但我们看到,这5年当地小学生竟然增长了31万人。这只能有两种解释:1,徐州的确涌入了大量外来人口,官方常住人口数据不准确;2,因为计划生育考核的压力,徐州此前真实出生的孩子没有被统计进来,现在这些孩子进入了小学。

  反正不管怎么说,中国存在这类三四五城市,他们不靠近中心城市,但同样人口有显著增长。

  结论:

  中国三四五线城市的楼市,因为人口形势不同,所以将面临三种命运:

  1、靠近中心城市,特别是一线城市的,他们可以获得产业、人口转移,所以楼市可以长线看好;

  2、虽然不靠近中心城市,但具有区域辐射能力,人口有显著增长,这类城市的楼市也可以谨慎看好。尤其是当这些城市获得交通、基建等方面大利好时。

  3、大多数三四五线城市(占比超过80%),人口在流失或者增长乏力,部分甚至严重流失。这些城市往往还存在大量非商品住宅(集资房、小产权房、农民房),外来流动人口不多。

  这些城市的房子基本上只有居住功能,没有投资价值。在这些城市的郊区、新区、旅游区,那些盲目扩建的房子,最终将非常悲惨,可能只有拆除卖废旧材料的价值。


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