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马光远:我国应该搞清楚有多少房子

2016年10月24日 16:09:49 中财网

  为了证明国庆黄金周以来20多个城市采取的限购限贷措施取得显著的效果,国家统计局在发布9月份70个大中城市房价数据的同时,对15个热点城市10月上半月的房价走势进行了统计。自国家统计局建立这个指标以来,这是第一次。

  结果当然是立竿见影的,10月前半月,热点城市在限购限贷政策的影响下,不仅成交量明显下降,房价涨幅也得到了遏制。与9月份相比,15个热点城市10月上半个月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。其中,深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降,降幅分别为0.3%和0.1%;其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落,回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。从成交量看,多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中,成交量环比下降80%-60%的城市有4个,下降60%-40%的城市有3个,下降40%-20%的城市有3个。

  在经历一个迅猛地上涨之后,疾风骤雨的限购限贷信号连夜出台,都在明白无误地向市场传递信号,高层对市场的过火感到担心,对市场的过度投资投机持否定态度,通过限购限贷这些过去的措施,意在让市场回归理性。如果任市场的温度继续升温,去年股市的惨剧很有可能在房地产市场重演。所以,选择在这个时候出台调控措施,意在主动为市场降温,意在保护市场,防止出现暴涨暴跌的局面。如果在黄金周期间不出台政策,由于市场已经形成强大的合谋的力量,房价继续上涨,市场继续疯狂,杠杆继续增加的趋势很难改变,对此如果置若罔闻,势必加速房地产暴涨之后暴跌的来临。

  但是,和过去限购限贷政策的效果一样,限购限贷只是暂时逆转市场的预期,给火热的市场泼了一盆冷水。但如果对房价未来上涨的预期没有改变,这种降温只会是暂时的。降温只是给市场打“麻药”,更重要的是要给市场“做手术”,切除市场不健康发展的病根。过去房地产市场难以走出这个周期,原因就在于打完麻药之后,并没有进行关键的手术,结果麻药过后,市场疯狂依旧。我们相信这一次政策的力度,包括信贷监管部门也三令五申要求严格执行限贷政策,房地产主管部门也不断强调市场交易秩序,这说明,高层是认真的。但是,如果不能利用限购限贷暂时的降温争取到的时间窗口,抓紧时间在长期的制度建设上布局,彻底改变市场暴涨的预期,很可能重演之前报复性上涨的剧情。

  笔者一直认为,在中国房地产基本面今非昔比的情况下,如何利用房地产去库存的周期,实现中国房地产政策体系的重新构建,以适应房地产市场新的形势,相对于短期去库存政策本身,对中国房地产长期健康的意义更为重大。在市场分化极为严重的情况下,政府主导的去库存其实实施起来难度很大。当下中国的房地产政策,绝非短期的帮助开发商去库存,而是在中国房地产已经出现真正转折点的情况下,重新梳理和设计房地产的基本制度,为房地产长期稳定的发展,构建合理的土地制度、信贷制度、税收制度以及保障制度体系,使得住房制度体系回归住房居住的基本属性,使得包括土地制度在内的一系列基本制度能够摆脱为地方创收或者主要作为稳增长的工具,而不是为去库存而去库存。中国房地产发展到今天,规模已经足够庞大,靠零打碎敲的政策,既解决不了当下房价快速上涨的问题,更无法围绕一个健康的城镇化构建符合中国国情的制度体系。

  为什么在去库存的周期下,房价却迎来了大涨甚至疯涨的预期?为什么大量的新增贷款进入到房地产领域,除了今年货币政策超预期宽松,以及全球的资产荒之外,笔者认为,最根本的原因是大家一直认为中国仍然缺房子,特别是大城市的房子。从数据的透明度而言,中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”,无论是房子的基础数据,房价的统计指标,土地供应,城市规划,住房需求等等,都基本是一笔糊涂账。就拿房子的基础数据来说,从1998年房地产市场化以来,中国究竟有多少房子,每个城市住房的存量究竟有多少,迄今没有任何部门做过统计。笔者在研究中国房地产问题时,最头痛的就是根本没有多少可靠的数据能够应用。比如北京,北京现在究竟有多少房子,每年需要多少房子,未来10年北京新增人口究竟需要多少住房,住建部门没有任何权威的数据。记得有一年北京市公安局曾经有一个数据,大体是北京有380多万住户联系不到,当时被市场解读为北京空置380多万套房子,尽管有关部门对此进行否认,但究竟真正有多少房子,仍然成谜。

  基于此,笔者多年来一直呼吁中国进行一次真正的住房普查,搞清楚中国究竟有多少房子,搞清楚每个城市究竟有多少房子。这个问题只要清楚透明了,房价怎么走,其实老百姓都会自己判断。这个问题如果一直是一笔糊涂账,成为一个秘密,房子的稀缺就会成为炒作的工作,房价的暴涨就会成为常态,房地产的健康发展就会成为一句空话。房子多少搞清楚了,也才能为未来的房产税提供基础数据,才能为房地产政策提供最基本的决策依据。

  稳定房价说难很难,说简单也很简单,只要做到房子供需数据的完全透明,只要做到土地供应不搞饥饿营销,只要把住房保障和住房市场能够厘清边界,房价自会回归理性。在房子基础数据残缺不全的情况下,就会出现人为制造短缺的各种恐慌,从而导致房价非理性上涨。


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