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2016年房价走势最新消息:北京单个楼盘退款超2亿

2016年10月13日 14:52:13 腾讯新闻

  最近,就是对于北京、上海等地价高的城市来说的话,某大型房地产开发商的高管刘先生明确的表示,现在的拿地成本是绝对的大头,开发建设成本只占到总成本的10%-15%。

  近期,也有地方政府开始“釜底抽薪”,加强对开发商拿地资金来源进行监管。隔了一个长达7天的国庆假期,北京针对房地产的“930”新政出台后,其影响还在持续发酵。

  近日,某大型房地产开发商的高管刘先生告诉21世纪经济报道记者,国庆节后,很多楼盘都接到了购房者要求退款的申请。其所在的公司,仅一个楼盘就接到数十位已经交付定金或交完首付、签订了合同但尚未办理下来贷款客户的退款要求,涉及金额2亿-3亿元。而且据其了解,这样的情况并非个例,其他开发商也遇到了同样的情况。据刘先生介绍,购房者要求退款,主要是因为新政提高了首付的比例,很多购房者无法再去筹资补交首付款。其次,新的限贷限购政策出台,购房者也预料到随着成交量的缩减,房价可能会企稳甚至下跌,因此购房意愿减弱,持观望态度。

  比如,刘先生介绍,其一位朋友在北京已有一套房,9月下旬在北京五环边上刘先生公司开发的某高档楼盘准别购买了一套360平米左右的叠拼别墅,总价3000万左右。已缴纳了200万元的定金,按照此前的政策首付50%,共需要交1500万首付,但是新政后首付比例提高到70%,如果购买的话还需要补缴约700万的首付款。目前,他这位朋友已弃买,正在申请退款。

北京单个楼盘退款超2亿

  普通住房难觅,首付比例提高

  9月30日,北京市出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,也称“930新政”,或者“京八条”。其中,杀伤力最大的就是提高首付比例。值得注意的是,在本次新政中还区分了“普通自住房”和“非普通自住房”。首套普通自住房的首付款比例不低于35%,非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。而对于二套房,无论有无贷款记录,无论是否普通自住房,首付款比例均不低于50%;购买二套非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

  21世纪经济报道记者也了解到,某国有大行北京分行标准是,以购房人家庭为单位考察住房及贷款情况。北京无房,且无未结清住房贷款的购房算首套房。如果在京无房,但外地有一笔未结清住房贷款的,也可以认定为首套房。如果购房人在北京有一套住房,已婚家庭因为改善性需求,可以再购买一套,但是无论贷款是否结清,都算二套房,如果有两笔以上未结清的住房贷款,则拒绝贷款。如果在北京有两套以上住房的,属于限贷限购对象,不予贷款。

  而具体首套房和二套房的贷款比例,还要区分“普通住宅”还是“非普通住宅”。刘先生也表示,根据此前普通住宅的认定标准,随着房价的上涨,目前在北京几乎没有普通住宅,几乎都是非普通住宅,就意味着首付比例普遍要提高到40%和70%。而普通、非普的认定标准,包括前述国有大行在内的都是依据北京市住建委、地税局、财政局联合于2014年9月末出台的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》京建发[2014]382号(简称382号文)。

  根据382号文,普通住房的首要条件就是满足“住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下”,并参考其实际成交价格确定。成交价格方面,五环以内,单价不超过39600元每平米,总价不超过468万元。五环到六环,单价不超过31680元每平米,总价不超过374.4万元。六环以外,单价不超过23760元每平米,总价不超过280.8万元。而从近半年的成交价看,目前北京几乎没有价格低于这个的住宅。至于贷款利率,该行表示,首套房最低可以享受八五折优惠,二套房贷款则要基准上浮1.1倍。在刘先生看来,“首付提高到70%的话,大多数改善性需求都会受到影响。”

  2017年下半年房价预计下跌

  最新的中国房地产报告中称,预计二线城市房价将从2017年末开始下跌,一线城市因土地供给有限且更加受到资金青睐,在接下来的几年一线城市房价只会短暂下跌,随后的反弹力度和速度将远超二线城市,最终会跨越周期高点,再创新高。

  本轮周期与此前几轮上行周期明显不同的趋势是,一二线城市地价上涨速度明显快于实际房价,尤其是在二线城市。由于二线城市供给充足,且受经济下行影响更为严重,认为大多数二线城市的长期房价走势不太可能追随一线城市。

  二线土地储备快速增加,一线供给下降

  中国前40大二线城市的房地产储备土地面积自今年2季度以来快速回升,今年前8个月的土地销售量和销售额比去年同期分别上升11%和106%。两项指标的同比差距巨大的原因在于地价大幅上升。同时一线城市的土地销售量因供给受限,同比接近腰斩,跌幅达46%。

  随着今年二季度以来二线城市土地储备加速,预计从今年四季度开始新项目推盘将会提速;四季度新开盘面积同比增速有望达到40%-50%(年初至今为20%-30%)。

  2017年末或现拐点

  预计房地产销售面积同比增速(年初至今33%)将在四季度放缓至10%-15%并在2017年降至0%。这将带动销售去化率(sell-through rate)从当前103%的水平逐步下降。高盛采用的销售去化率时间跨度为12个月,103%的销售去化率代表在12月内,销售出去的建筑面积/新上市的的建筑面积=103%。

  在以往几轮周期当中,二线城市房价在销售去化率降至80%左右时开始下跌,一线城市下降至90%左右时开始下跌,预计这一情形可能将在2017年末重现。

  2017年下半年房价预计下跌分析

  看点1:2015,冰火两重天。

  目前一线城市和少量二线城市面临补库存难题,本轮房价过快上涨进一步透支居民未来消费能力,不利于房地产市场的稳健发展;而另一方面,大多数二三四线城市仍需大力去库存。

  全国商品房成交价格总体上是上涨上升,物业类型之间、区域之间存在差异。房地产库存量比较高,但增速明显下降,商办物业的库存比住宅情况更为严峻。住房租金涨幅比2014年小幅收窄,明显低于住房售价涨幅,但仍高于CPI涨幅。房地产开发投资持续低迷,住宅投资接近零增长。房屋新开工面积全线下降,施工面积小幅增加,仍处于库存去化这样一个时期。

  看点2:“深圳速度”,罪在信贷。

  2015年,深圳房价上涨近60%,领涨全国。认为,“深圳速度”虽有城市空间有限、产业支撑、居民收入高等基本面支撑,但深究其上涨过程,离不开政策刺激和宽松的住房金融支持。深圳2015年个人住房贷款余额为7420亿元,同比增长40%,比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元,但是这些住房贷款对应的住房(含保障性住房)总数均未超过京、沪的20%。这表明过于宽松的信贷环境为深圳房价快速上涨提供了一个很大的支撑。

  看点3:北京楼市,二手为王。

  2015年,北京商品房商品房住宅均价仍排名第二、次于深圳,增速也排名第四。由于北京土地稀缺、四环内无地可供,且地王频出,导致2015年二手住宅成交占总成交量的73.6%,创自2004年以来新高,未来趋势依然是上涨状态;二手房还将成为解决中高端住宅购房的需求主力。

  看点4:2016,不确定。

  很遗憾,大家最关注的信息,往往难以给出确定的答案。但是谈到更长期的趋势,明确提出,如果宏观经济增长继续下滑,房价可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

  分析,(2016年)一线和部分二线城市的房价在人人喊打的声讨声中持续上涨,涨幅将有所减缓;二线城市房价将全面上涨,涨幅区域性分化明显;三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少,房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。在经济结构转型没有取得实质性进展的情况下,房地产市场依然存在较大的风险。

  看点5:房产中介,告别“羊毛出在猪身上”。

  年初,房地产中介巨头链家因为卷入违规放贷风波被调查,引发广泛关注。认为,房地产经纪的核心服务在“成交”环节,后续衍生的金融业务应当由金融行业提供,房地产经纪机构主动放弃自己的阵地,涉足金融行业,企图实现“羊毛出在猪身上”的梦想将破灭。

  随着金融行业加强监管,取消首付贷等规定的出台,房地产经济机构将回归交易服务的本质。行业集中度会进一步提高,寡头化的趋势会在全国范围内逐步的显现,房地产经纪人职业资格价值会重新被发现。房地产经纪从业人员信息备案公示制度将会逐步全面展开。


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