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看透楼市政策周期律 剪羊毛世界就怕踩错节拍

2016年10月10日 09:14:45 中财网

  估计大家已经看过很多的分析文章了,诸如此次楼市调控政策的新闻、政策影响的分析等等。所以,我们就不聊这些了,聊些没人触及的东西。

  可以明确的是,国庆假期的各重点城市调控政策落地,政策迎来了又一个拐点,迎来一个新的调控周期。我们需要判断的是:新一轮楼市政策周期预计持续多长时间、楼市走势周期将怎样演变。

  这就先要回答几个问题:政策周期的时间可以预判吗?政策周期与楼市走势周期不是合二为一吗?怎么还要单独谈楼市走势的周期?

  回答是:

  一、从历史数据看,政策周期是有机会研判的。实际上,在我看来,中国楼市政策本身是典型的逆周期调控(也就是说上面觉得房价涨得过猛就收紧、觉得需要拉一下经济就政策偏松甚至加大杠杆鼓励资金流入),既然是逆周期,当然具有明显的周期性特点。

  二、政策周期与楼市走势周期不是合二为一的,尤其是以上上届政府(2003年-2007年)的多次楼市调控看,几乎所有的调控收紧政策出台后当年楼市都是继续上涨的。上届政府以来(2008年以来),阶段性调控周期中,也曾出现过房价走势方向与调控方向逆向而行的局面。

  三、把本次调控放在楼市走势的大周期中来谈,才能触摸到楼市的中线行情。要知道,中国楼市作为一个超级牛市的资产,只看半年一年往往意义不大,房子有时挂牌半年一年还没成交呢(我的意思是有些政策的有效周期只有这么长),同样是资产配置,投资股票的人持单只股票的平均时间肯定没有拿着单套房子的时间长。

  以房价为参照物的调控方向必然是不断从这头摆到那头

  国庆长假前,我准备了一篇名为《当楼市开始讲市梦率》的文章作为假期结束时跟读者朋友们聊天,假期楼市话题必然火爆。结果楼市以另一种方式引爆了朋友圈:全国重点城市以扫地图模式逐个出台细则落实房地产调控政策。这篇文章本来写好了,现在只采用最后一部分用在本文里(怎样看房价及楼市投资),因为现在再讲楼市泡沫对读者已经意义不大了,新政策已经在调整了,而且一些配套政策应该还没全部出完,后续应该还会有零散新闻。所以本文将文章前面的部分转为观察楼市政策的规律。

  或许有朋友会说,楼市政策改动大,像打摆子,这还有规律?

  是的,打摆子,或者说钟摆效应,是中国楼市的一大规律。看透了个中要害,对我们把握下一步或者说新的周期有极大帮助。

  历次调控收紧

  梳理了一下本世纪以来中国楼市政策,2002年前楼市以单向扶持为主,2003年开始出现系统性的收紧调控,下面仅列出收紧类的政策调控,大家可以观察出一些东西:

  2003年6月开始出现楼市调控政策,提高第二套房首付比例等。

  2005年“国八条”,配套政策包括取消房贷优惠政策、加强房地产税收、收紧房地产信托等。

  2006年“国六条”,新一轮调控。

  2007年严厉打击炒房。

  2009年底政策重新瞄向“遏制部分城市房价过快上涨”。

  2010年初“国十一条”;4月“国十条”;“9.29新政”出台号称史上最严厉调控政策,暂停发放第三套房贷,部分城市限购。

  2011年初“新国八条”。

  2013年2月“新国五条”。

  上述日程表可以看出一个东西:楼市调控政策频繁。上文我列出的仅是大政策,诸如部委层面的小调控列出来的话,除少数年份以“促进房地产市场发展”为基调外,大部分都有政策偏空的调控。

  最值得研讨的是:为什么政策出台如此频繁?

  从实践来看,原因有两个:一是执行生命短。

  最典型的现象是中央层面出了“国X条”半年后居然还要重新出政策,部分原因是半年后政策就在执行中走偏了、绕过了;二是政策生命短,打摆子,从严调控一般一年后,就有新的松绑类的或鼓励投资的小政策出来,原先的政策自然就消失了。

  从上述政策历史可见,再严厉的调控政策,最多一年半时间以后也会被新的政策所取代。

  地产股短期走势不妙

  全球金融危机后2009年底重启楼市调控以来,调控政策已多次出台,从2010年“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”,2011年“新国八条”、2013年“新国五条”出台后A股的表现来看,政策出台首月A股的房地产板块都较弱势,以2013年“新国五条”来看,国务院发文对“新国五条”出台执行细则后的第一个交易日,地产股大面积跌停;次月地产股出现超跌反弹行情。

  2011年“新国八条”出台后地产股走势类似。

  楼市去杠杆预计不是长期政策

  所以谈股市板块意思不大,还是回到楼市本身的话题来。

  作为一个最庞大的资产市场,本次楼市调控政策的底色,是(对部分城市)“去杠杆”。去年以来通过加杠杆来去房地产市场库存,看来这条路径没有走通。

  2015年“3.30新政”后,政府加大政策调控力度出台了一系列普惠式刺激政策,财税政策、货币政策双管齐下,信贷宽松,结果楼市“反向分化”,表现在:需要控制高房价的一二线城市楼市更加火热,需要去库存的三四线城市库存压力却越来越大。这次楼市“去杠杆”主要是盯住一二线城市,中央和有关部门也近乎直白地告诉大家,政策针对的是“部分城市房价上涨较快”,目的在于防控楼市风险和资产泡沫。

  2014年“9.30房贷新政”以来,本轮房地产上涨周期已经持续24个月。和以往不同的是,本轮上涨是在房价高基数背景下进行的,以至于地王频出、超高房价频出。

  可以看到,有些城市的新政策是会有用的,因为针对性还算强,虽然离真正的调控有很大距离。2014年9月30日,人民银行宣布:拥有1套房还清贷款,再购房算首套房贷。这次的调控中,深圳就宣布了“购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,贷款首付款比例不低于70%。”要知道,去年“3.30新政”深圳拥有一套住房并已结清贷款的家庭再次申请住房公积金购房,最低首付才30%。

  站在整个经济环境和国内压力来看楼市及其调控政策,最近四年决策层的路径是用泡沬才能保整体泡沬,楼市泡沫破不起,不然整体泡沫硬着陆;从以往周期可见,楼市甚至还没回调只是露出回调势头,严厉的调控政策就消失了;楼市进入徘徊期,刺激政策就又出来了,这就是为什么楼市频繁出政策调控房价但房价仍然逐年上涨的核心因素之一。调控房价失败的另一大核心因素,是政策不触及高房价内核,按理从供需结构上放开房地产供应、收紧投资投机信贷,这样就打破了部分地区及开发商制造楼市供不应求的假象,而多次调控却是收紧土地供应、减少楼盘入市,对资金流入楼市却不严控,反而推动房价涨势加速。

  本次调控目的明确,当一二线城市“房价过快上涨”势头遏制住以后,楼市可能就会从严厉的调控政策进入一个新的周期。调控的目标是遏制过快上涨,不是房价下跌;从以往新闻可见,房价一旦下跌,地方的扶持政策会比遏制房价政策还要猛烈反弹。

  怎样看待房价及楼市投资

  这一部分是假期前写好的,调控政策出台后,我对房价、楼市投资没有新的判断(出台政策调控在预期内).

  回到最核心的一个问题:房价走势。

  问我怎么看目前的高房价?

  现在谈楼市见顶的人多、谈楼市还要涨的人也多。个人认为,房价也许是顶部区间,楼市会短线调整,但顶部在哪里依然很难猜。原因简单,我是技术派——不论什么资产,只要形成了大趋势,不管是股市还是楼市,时间越长规模越大的牛市,会有见顶的时候,但顶部一定是复杂的形态,双重顶是起码的,多重顶也不奇怪。

  谈楼市见顶的前提,是楼市到了一个最高点后回落,而且再也不能冲破前高点——从技术上说,这时候才能谈楼市见顶;你今天认为目前是顶部结果休息几个月后继续往上走,这样的猜顶缺乏意义。

  强弩之末,势不能穿鲁缟。中国房地产市场作为一个几乎从改革开放以来一直涨、涨到现在的空前、超级大牛市(注意定语),涨势衰竭之时,我们再来谈见顶。就像去年上半年,当深圳“3.30新政”后房价一飞冲天,很多人就说深圳房价这么高后面肯定涨不动了。大家做投资的,往往知道这种加速上涨的趋势放在股市上,叫“主升浪”。主升浪,就是涨得最吓人、涨得你难以想象的那一波行情,于是,一线城市的房价,去年下半年比去年上半年还要高,去年底大家认为楼市再也冲不动了,今年地王频出,又比去年还要高。调控政策出来后,短线楼市已无上涨理由,部分房价涨幅过快城市的回调将到来;但你见过一个不能出货的大牛市吗?可预见,楼市经历半年一年的调整期,如果重启升势最后冲到有一大批接盘侠,涨势衰竭后可初步判断见顶。如果一年后楼市不能重启升势,可初步判断见顶。

  大环境是这样的:加强房地产调控的城市几乎都以抑制需求为主要举措,货币政策依然在强调全国范围内的房地产去库存,这就使得购房需求在通胀预期影响下难以削弱,在房地产日益由投资性资产变成投机性资产的时候,依然存在房地产投资销售周期与房价周期脱节的可能性。从数据观察,房地产投资销售周期已经转为下行,但房价周期转折点需要央行货币政策的实质性调整。

  再回到核心问题之一,问我现在还要不要搞点房产投资?

  答案是不搞。

  个人既然判断是顶部区间只是见顶难以预测,就不会参与最后一波行情了,虽然这波行情很诱人。非常重要的一个原因是:楼市的流动性其实很差,涨的时候好卖,一旦涨势停滞(更别说逆转了),出手就很难,砸在手里是正常的。

  相比之下,股市的流动性就好很多,只要你不是在一只股票上拿着几十亿市值,都能短时间兑现。如果要投资房地产资产,等待地产股跌下来,买点地产股的流动性风险比房子要好控制,房子的特点是越涨越好卖,越跌越没人买。

  近期已经卖了房子兑现收益的,应该算是成功在波段顶部脱手了;还没买的,应该会迎来一段观望期,部分一二线城市楼市可能会出现量价齐跌。想卖房还没卖掉的,如果房价出现调整,熬个大半年应该会有更好的卖点。

  请记得:每轮全国性的资产热潮,实质上都是一次财富再分配,总会有部分人在泡沫中或多或少被剪羊毛。


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