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这9个城市很悲催!房价出现了下跌

2016年09月20日 08:31:41 中财网

  冠盖满京华,斯人独憔悴。

  在8月火爆的中国楼市里,有9个城市命运不济,其二手房环比价格甚至出现了下跌。这9个城市是:哈尔滨、呼和浩特、包头、丹东、锦州、韶关、桂林、昆明、大理。

  今天(9月19日),国家统计局公布了70个核心城市8月房价变动情况。在最能真实反映房价的二手住宅方面,上述9个城市房价比7月份出现了下跌。

  每个月的中下旬,当国家统计局公布“70个城市房地产情况”时,大家都把注意力放在了“哪些城市涨幅最大,谁登上了冠军宝座”这类问题上,很少去关注哪些城市上涨乏力或者房价下跌。今天,就让我们研究一下8月份表现不佳的9个城市。

  一、人口

  先看一下9个城市过去5年人口增长情况。仍然是使用“在校小学生人数”这个指标。由于数据缺失,大理市的指标分别是2009年和2014年的。表格里的单位为“万人”。

  从上述表格可以看出,9个城市里有7个城市人口处于流失状态。当然,这种统计包含了郊区和所辖的农村。但至少我们可以得出这样的结论,这些城市的市区人口增长是缓慢的。

  其中东北地区的三个城市丹东、锦州、哈尔滨人口流失都非常厉害,位居9个城市的第一、第二和第四。桂林和韶关人口是增长的,特别是桂林,有非常好的增长。

  二、资金变化情况

  这里的资金,是每个城市的“金融机构存款余额”,它是考察一个城市实力、发展潜力的重要指标。表格里除了注明的地方,单位均为亿元。GDP数据用来做一个参考。

  过去5年,中国的货币超发,全国存款平均上涨了92%。在9个房价下跌城市里,有3个跑赢了全国水平,它们是大理市(不是大理州,而且使用的是2009年到2014年的数据)、锦州、呼和浩特。

  其中显著跑输大势的,是包头、哈尔滨、韶关。

  三、简单的结论

  研究一个城市的房地产市场,人口、资金是最重要的因素。其次,还要考虑房屋供应量、存量、收入房价比等。由于缺乏资料,上述9城市后面三项指标的数据没有找到。即便如此,我们也能给出简单的结论:

  1、人口增量、增速是影响房价最重要的因素,绝大多数房价滞涨、下跌的城市,都因为人口流失或者增长缓慢。目前中国的西北、西南、东北的绝大多数城市,都出现了这种情况。所以,一般不要在“胡焕庸线”以西的城市投资房产(乌鲁木齐和兰州可能是极少数的例外)。

  2、桂林人口增长不错,韶关也过得去,但房价出现了环比下跌。或许,我们可以在资金增长上得到解释,因为这两个城市的“资金竞争力”在过去5年跑输大势。此外,两个城市的经济总量也都非常小,GDP都没有超过2000亿。相比之下,桂林情况似乎稍好一些,近期房价的下跌或许有偶然因素。

  3、按照我的分析方法,值得从事房地产投资的城市需要达到几个基本指标:第一,资金总量超过万亿;第二,GDP超过5000亿元;第三,城市级别最好达到副省级或者以上;第四,人口有显著增量;第五,若前三个条件都不符合,一定要是北上深的邻居,比如廊坊、惠州、嘉兴(这些城市都有明显人口增量)。

  4、上述9个城市里,3个为省会城市。整体而言,昆明形势最好,资金总量超过了万亿元,但GDP低于5000亿,人口竞争力不强。哈尔滨GDP过了5000亿,但资金没有超过万亿,人口也处于流失状态。

  呼和浩特可能是中国最弱的“省会城市”,经济总量被鄂尔多斯、包头超过,这样一来内蒙本来就弱的经济有了三个中心。

  5、这9个城市是从国家统计局列入调查的70个城市里产生的,所以它们一定不是楼市“最悲催”的城市。更多的中小城市,楼市早已经陷入了衰退之中,它们已经被舆论遗忘。


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