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今年楼市外溢路线图渐清晰 下一轮到哪些城

2016年09月19日 10:03:10 凤凰财经综合

  今年年初以来,北上沪的暴涨的房地产市场足以用“疯狂”来形容,阵势旗鼓相当的是以南京苏州杭州等为代表的部分二线城市。上半年上海、深圳祭出严厉的楼市调控新政后,“虚火”向二线城市传导,二线热点城市涨声一片。行至下半年,二线城市在8月9月密集推出楼市调控,出台措施的城市有南京、苏州、厦门、合肥、武汉、郑州、杭州。

  然而,险资永远在逐利,有专家表示,购房者需了解楼市外溢路线图,购房前应充分考察楼盘周边的轨道通达性、人口支撑情况、二手房市场成熟度等基本面状况,仍需谨慎入市。

  据21世纪经济报道,楼市外溢首先体现在一线城市周边经济圈内,也即核心城市外溢效应,这种外溢也开始从纯住宅项目传导到商住类物业。京沪深周边无一例外,经统计,惠州一个月就完成了未来三年的去库存任务。

  深圳出台“325”新政后,楼市热度向周边传导,越是临近深圳的县区,房价涨幅越大。

  从价格上看,目前东莞市有23个镇区的房价已突破“万元大关”,占全市镇区的七成,而在四年前,东莞市仅有长安镇一个区域单价过万。东莞中原研究部数据显示,今年8月,东莞住宅成交均价为14682元/平方米,环比7月上升3.61%,同比上涨54.69%。

  中山市首八月涨幅为21.6%。中原地产统计显示,今年1-8月,中山市新房成交均价为7209元/平方米,8月商品房网签均价为7600元/平方米。

  而惠州市在临深的三个城市中房价涨幅最快,今年前8个月,惠州市新房成交均价为9085元/平方米,较去年全年增长42.6%。

  对于临深片区楼市的发展空间,深圳中原地产研究中心总监王飞认为,在“深莞惠一体化”概念下,受制于深圳高企的房价,其楼市外溢将成为未来的主要趋势,但临深区域的房产火爆局面会有所缓和。

  上海的楼市热度同样向周边传导。自上海出台最严楼市政策后,需求外溢先是到昆山,然后到苏州,再到无锡。4月以来,合肥、南京、合肥、杭州、武汉等二线城市房价也快速上涨,大量资金纷纷涌入。

  上海易居研究院智库中心研究总监严跃进将其称为“资本传导效应”,即在一线城市门槛渐高、政策压力的背景下,过剩资金流向周边,并将这些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。这部分资金不仅来自房企、保险机构等,还有大量的民间投资需求,“恐慌”和“敏感”是共同特征。

  中信建投认为,从人口迁徙角度来讲,省会城市或区域核心城市往往是迁徙者的第一目的地,其次才是北、上、深等一线城市。因此,即使处在人口净流出的大环境下,这些城市依然能把握住产业和人口的机遇。有业内人士将东部二线楼市特征称为“类一线城市”,具体表现为具备一定的经济规模、区域吸引力强、供需关系相对紧张,因此其成为资本觊觎的对象并不为怪。

  8月9月,二线城市在密集推出楼市调控,出台措施的城市有南京、苏州、厦门、合肥、武汉、郑州、杭州。按照楼市资金传导效应,资本从调控的城市推出,接下来会不会投向三四线城市?

  今年,与一线城市和热点二线城市“冰火两重天”的是,三四线城市楼市一片低迷,城市基本面差、土地供应多、人口增长慢、房价可调节空间少、利润率低、库存去化慢,三四线城市的销售问题成为房企们难解的魔咒。因此,房企纷纷退出,扎堆一二线豪夺战场。

  有专家认为,二线城市楼市限购限贷并不一定传导至三四线城市。即使能够传导,也是传导至一般的二线城市。三四线城市的楼市去库存,靠市场传导不靠谱。


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